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资金率先涌向“豪宅”
高端物业 热潮更热
进入2009年3月份后,以石油、金属等为代表的大宗商品期货价格迅速攀升,一扫去年金融危机下的疲态。中国、东京、香港、美国的股票市场也掉头上扬,鼓舞人心。随着新一轮的“通胀预期”讨论在各层面热烈展开,高端物业投资作为现阶段共识的资产投资方式,成为众多资金包括零散资金持有者的首选,就此也引发了新一轮的高端物业投资热。
上周,北京,众多高端不动产的操盘手,就高端物业今年的销售状况以及其独特的营销策略进行了专门的探讨,今年高端物业在楼市的表现可谓令人瞩目。
高端物业供需两旺
和2007年大多数投资者盲目买房、跟风追涨的现象截然不同,2009年的投资客呈现出较强的专业性和方向性,找不到合适的,他们宁愿等待。
4 万亿元投资、1~5月份5.8万亿元新增信贷、货币政策继续从宽……这些被频繁提及的关键词,在推动上半年刚性需求快速释放之后,最终刺激了流动性资金转向房地产市场,并演变为新一轮房地产投资热潮。北京、上海、深圳等城市再次成为这一轮热潮的主要表演舞台,相关媒体披露的数据显示,深圳二季度房价累计上涨30%,高端楼市尤其活跃,仅4月份别墅销售量比去年同期增长6倍以上;北京楼市再次出现冲击楼市的地王,并最终演变为大量流动性资金集中购买大户型住宅物业;上海高端物业市场尤其火爆,上海星河湾等物业一度传出还未开盘就被抢光……
北京、上海、深圳三个房地产一线城市的数据可以印证“豪宅市场”热得发烫。以深圳为例,9月成交量排名前10位的楼盘中,有8个属于豪宅项目,导致9月深圳新房均价较年初翻番,而10月豪宅项目也占到五席。上海同样如此,数据显示:10月份,上海豪宅成交面积为6.4万平方米,相比9月增加4.9%;成交均价为6.3477万元/平方米,相比9月上涨了2.4%。豪宅产品一路高歌猛进。
另据2009年北京市豪宅月成交占比数据显示,今年春节过后,以高端公寓和别墅为主的豪宅成交占比逐月上升,其中,3月份占比为9.4%,而到8月份成交占比已升至20.6%,9月份进一步攀升至25.7%,10月份更是超过三成。
作为二线城市代表的天津,也紧随一线城市的步伐,这一轮高端物业热销行情正在津城火爆上演。
据了解,天津环球金融中心自5月23日开盘以来,成交额已逾23亿元人民币,6月28日更是创出了单日成交突破1亿元的火爆业绩。据项目销售人员介绍目前销售情况依旧良好,并未受当前市场成交量下滑的影响;仁恒海河广场一期推出的250套房源,就积累了1780组意向客户;天津中心目前仅剩不到200套,销售已近七成。
投资高端热潮涌动
记者在天津环球金融中心销售现场了解到,目前该项目的津门公寓东座和津塔公寓东座已经全部售罄,津门公寓西座推量有限,津塔公寓西座仍在热销中。据了解,截至目前项目已经销售过半。
据介绍,津塔公寓的主力户型为60-130平方米,多以零居、一居和两居为主,购买者以投资客为主,津门公寓即豪宅部分则以自住兼具投资为主。
前来看房的汪先生对记者说:“已经是二次置业津门公寓了,看好这个项目主要是因为其亲水的环境,加之综合体的配套以及稀缺的地段。再有,一般城市核心地段的高端物业保值增值性很强,与普通房市受政策、股市等诸多因素影响较大不同,高端物业的受影响几率会小很多。”汪先生强调。
据悉,津塔写字楼也将于明年面世,其前瞻性的建筑规划理念和世界顶级设施配套,必将引领新一轮高端物业投资热潮。
天津中心营销总监潘东培对记者表示,项目客户100%都是投资客,约七成有海外背景,地缘性客户仅占一小部分,有的客户甚至购置两套以上。
海河大道宽景公寓以其总房款低、地段稀缺的优势受到了投资者尤其是年轻投资客的青睐。8月开盘以来,已销售过半,目前仅剩下180套左右。
“稀缺性”成最大保障
豪宅市场如此热闹,业内人士依然强调豪宅的“稀缺性”和其他优良项目数量不足。而其背后,则隐藏着大量产业资金对于“稀缺性”带来的保值增值效果的期望。
潘东培对记者表示,购买高端不动产的业主,首先属于资源性客户,他们希望占领城市一线的核心资源,包括城市景观资源、城市商业价值资源,例如上海的黄浦江畔,是城市资源的代表,海南三亚的海岛风光资源,也包括北京CBD城市商业型资源等,他们以长远的眼光来为了以后的产品升值,来优先占有这类资源,他们并不在乎日后房产的出租率。
更深层次的原因是,这批客户都知道,经过这轮基础设施投资和经济结构调整之后,中国经济将再上一个台阶,城市水平也将再上一个台阶,资源类产品的价格也必将被拉到一个新台阶,只是时间的早晚而已。
还有一类客户群是政府的客户,也包括财富新贵,随着经济的发展,会产生大量类似的购买阶层。海外客户、港台客户,以及城市的中产阶级,在目前主流的高端不动产的消费群中也占有一席之地。
滨海地产研发策划部王超对记者表示,实际上房地产产品每6-8年就是一个更新换代的过程, 2000年最早一批购买高端住宅的客户入市,现阶段应该是这批人进行再次置业的过程,相信这一轮的高端物业热销跟这部分消费群体不无关系。
高端物业成“避风港”
对于持续走高的高端物业市场,不少专家认为是“流通过量带来的资金保值压力”所致。上半年我国GDP增速虽为7.1%,但其中85%是由国家投资拉动。出口和消费疲软导致产业投资渠道不畅,民间资金开始大量进入楼市,谋求资金的保值增值,这些手握大量闲置资金的商人正在成为高端不动产市场中最大的购买力量,助推了高端物业销量的攀升。而通胀预期则加剧了顶级豪宅市场的活跃程度,在目前宏观经济好转基础仍较为薄弱的背景下,市场投资风险加大,为了规避风险抵御通胀,不少机构、投资客以及民间资金都流入了房地产市场,尤其是豪宅市场。
“如果你在豪宅售楼处工作就可以知道,80%都不是理性消费,有人一买多套,而中国的富人在经济危机中所受到的打击显然比开发商预想的要小。高端不动产正在日益成为高端人士进行资产沉淀和储蓄转移的手段。”一位不愿透露姓名的房地产经纪公司高管向记者表示,高端物业的需求相对稳定并呈上升态势,价格也在上涨。
可以预见,随着国内外整体经济形势的稳步回暖,豪宅市场的价值将被充分挖掘,特别是一线城市的顶级豪宅产品,有望迎来新一轮的上扬行情。
文/张福娜 摄/姜昊
高端板块扫描
■中心板块
和平区是天津的中心区域,经过多年的开发建设,区域发展已经成熟,可开发空间已趋于饱和,由于土地资源稀缺性日益凸现,房价不断地攀升,区域价格在全市范围内位于较高点。目前,板块内商品住宅的类型主要以高容积率、高密度的高层公寓为主。目前高端物业项目包括天津中心、犀地、星美御等。
■大梅江板块
大梅江区域内囊括了众多新建的高档别墅项目,如西班牙风格的卡梅尔和团泊湖·庭院,北美风格的红磡爱丁堡|领世郡,南法风格的玛歌庄园,法式风格的江胜·天鹅湖,集合了中、英、美、法、西班牙5种风格的华韵欧风,新英格兰风格的新悦庭,荷兰风格的荷兰·墅等,这些优质高档且极具异域风情的别墅项目已在大梅江产生了风格化的别墅集群效应,并渐渐深入人心,逐渐奠定了大梅江中心别墅区的地位。
■奥体板块
奥体板块原就拥有发达的交通体系,中石油桥、卫津南路、黑牛城道有效缩短了行车时间。地铁5号线、6号线、7号线贯穿奥体板块,实现了奥体板块与城市其他区域的高效通达。伴随城市重心南移及奥体板块崛起,巨大的发展潜力吸引了包括万科在内的众多大品牌开发商进驻。
奥运前后,板块内先后进驻了万科霞光道5号、时代奥城、招商钻石山、中海御湖翰苑等知名开发商的高端项目。大品牌开发商共事奥体板块,提升了区域的居住品质,也为商业投资搭建了平台,从而促进区域生活配套不断完善。
■老城厢板块
南开区老城厢板块是天津具有文化积淀的老城区,目前已经聚集了许多高端项目,板块内住宅销售单价普遍过万。经过4年的建设改造,老城厢改造项目整体规模初现,建筑风格、环境改造、文化延伸三大方面得到有效体现,一个集历史文化、地方民俗、旅游娱乐、商业服务、高档住宅、教育卫生等为一体的老城厢,正以全新面貌展现在世人面前。目前高端物业包括富力城三期、东北角艺术公寓等。
■海河板块
目前,海信广场、远东百货、友谊新都市百货等高端商业设施已在海河边“安家”,同时随着恒隆商贸广场、仁恒购物中心、津门津塔等一大批高端商业设施的陆续建设、落成,海河两岸的商业、消费环境将得到进一步的提升,并成为天津高端商业的聚集中心。 文/张福娜