|
||||
近日,国家颁布了关于“个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施”的新决定。营业税作为目前二手房交易占比最大的一项税种,此次征免时限的恢复释放了楼市种种信号。对此,本市各大中介机构,对二手房这一新政进行了全面解读。
优惠政策:“末班车”效应显现二手房“井喷”本月将现
营业税作为二手房交易特有的税种之一,政策收紧将给二手房市场带来极大反响。进入第四季度以来,营业税政策的存续问题所带来的交易提前效应已经显现,且越来越明显。上月全市二手私产住宅成交量再次突破1万套大关,进入12月,单日交易量依然保持600套以上的水平高位运行。此外,自2005年以来,历次营业税政策收紧实施之日之前,二手房交易量均出现大幅上涨,以2006年为例,政策实施前几日单日交易量达800套,而正式实施前半月的成交总量更是环比激增76.4%。
此次收紧无疑给众多二手房购房者发出最后的信号,面对接下来不足一月时间的政策“末班车”,业内人士预计,截止到12月31日,在最后的优惠期内大量交易将集中释放,二手房成交井喷将在本月出现,2009年最后一个月,天津市二手房成交量有望再刷新记录。
打击投资投机“发令枪”响楼市合理性结构调整开始
本市中介机构认为,此次调整是在抑制房地产市场投资投机行为的大背景下楼市结构性宏观调控的组成部分之一,将对市场产生重大影响。
自2005年“国八条”首提营业税之后,5年间历经了从出台时的两年内征收到2006年转为5年内征收再到2008年末恢复至两年,并且对差额、全额征收制定了更为宽松的政策,此次再次由5年转为两年,5年内营业税呈现了“三紧一松”的4次调整。
营业税调整主要是利用提高房地产流通环节交易成本,降低投资收益,以达限制投资入市、抑制房价过快上涨的作用,针对当时楼市所显现出的突出问题起到了重要的调整作用,成为了楼市宏观调控的重要政策之一。
营业税优惠政策终止二手次新房交易税费大增
作为二手房交易中税率最高的一项,营业税为房屋成交总价的5.55%。此次“2转5”的恢复使得占据二手房存量近30%左右的二手次新房成为受影响最大的群体。
以河东区距离上次交易3年、目前售价70万元的某套普通住宅为例,按照此前优惠政策,交易该套住房免征营业税,而优惠政策终止后则应按照目前纳税价格减去上次交易纳税价格的差额(约为30万元)缴纳5.55%的营业税:(70万元-40万元)×5.55%=16650元。这样一来,二手普通住宅交易过程中税费成本将由目前平均3%上涨至5.2%。另外,二手次新房中的非普通住宅受到的影响则会更大。
房产投资“城门失火”改善型购房恐成“池鱼”
本次利用营业税调整降低投资收益,在抑制投资的同时,改善型自住购房需求也将受到较大影响:
根据我爱我家2009年成交数据显示,此次政策的收紧对市场中房龄在两年至5年的二手次新房及非普通住宅的抑制作用最大,因此无疑使得购买这部分住宅的改善型需求购房负担加重。本次调整在打击投资投机行为的同时,改善型购房者恐遭殃及。有关人士认为,年末营业税的收紧打响了打击投资投机的“发令枪”,未来楼市向着保障自住、细分改善、抑制投资投机方向的合理性、灵活性的结构调整由此开始。