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提前申税降成本
记者了解到,除了加快交易节奏之外,还有人采用提前申税的方式来进行避税。
所谓提前申税,即将税务申报步骤提前,以便赶在12月31日之前完成纳税环节,从而避免交易过程中产生营业税。业内人士告诉记者,这种避税方式在这目前也普遍为卖家所采用。
一般情况下,二手房交易程序主要分为签订房产买卖合同、提前还贷以及申请按揭贷款、过户并纳税、交房等环节,其中纳税一般在过户当天进行,买卖双方只要提供房产买卖合同、身份证复印件并同时到场即可,在各交易中心税务窗口便可完成。为了避免产生不必要的麻烦,各环节先后顺序不会颠倒。
但提前申税则是在签订房屋买卖合同之后,跳过银行按揭贷款审批程序,先到税务窗口办理申税手续,使该手续提前。这样做的目的意图非常明显,就是赶在房产营业税调整之前完成申税手续,以便搭上优惠政策的"末班车"。按照正常的程序,办理二手房房贷最快也需要一个星期,加上办理他项权证等,签订买卖合同到最终交易过户,一般需要将近20天的时间,而优惠政策的时间节点以完税时间为准,因此在12月10日以后才签订房屋买卖合同的,不采用"非常手段"是无法享受到政策优惠了。
不过也不是所有地方都能采用这种方式来避税。据了解,在北京、上海等地可提前申税,上海甚至有业内人士告诉记者,只有条件允许,及时在31日当天申税,也完全有可能享受到政策的优惠。但在广州、杭州等地,提前申税却不易办理。广州中原地产有关人士分析认为,在申税过程中,一定要具备银行审批放贷相关手续,否则无法申税,这使得提前申税的可能性为零。
三大风险需注意
业内人士表示,提前申税的做法存在一定的风险。上海"我爱我家"法务部有关人士表示,因为跳过银行按揭贷款审批这个环节而提前申税,这给交易带来了诸多不确定性因素。而这些不确定性因素往往有可能会成为导致交易无法完成。
在此需要提醒买卖双方的是,不要轻视这些不确定因素,因为一旦交易中断,那么违约一方将要承担巨大的违约责任,其具体金额往往会达到总房价的20%。"在这种敏感时期,买卖双方都会异常谨慎,为了保护自己的利益,一般都会特别留意违约责任。"一位业内人士这样说。
也许还有不少人会心存这样的疑问,即交易中断之后,提前缴纳的税费是否可以退还。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者,如果交易最终不能完成,所缴纳税费可以退还。只不过需要提供相应的材料证明交易未能最终完成,较为耗时费事。
那么,买卖双方如何控制此类风险呢?下面分别就买卖方有可能会碰到的问题逐一说明。
要点一:自身资质要预审
买方一定要清楚了解自身资质,这有利于安全通过银行按揭贷款审批环节。北京"链家地产"市场部有关人士提醒说,目前正值年关,已经完成全年放贷任务的商业银行对客户变得挑剔起来,加上申请人数众多,因此只要某些条件达不到要求,很有可能会面临申请不到按揭贷款的尴尬情形。如果因为贷款无法发放,导致交易无法完成,买方将会被视作违约,肯定要承担违约责任。所以,业内人士提醒说,在申请按揭贷款之前,自己最好先预审一次,比如工资收入水平、信用记录是否良好等。
要点二:资金方面留余地
买方要准备好充足的资金以备不时之需。一般情况下,买方可以申请到足额的按揭贷款,比如七成。但也有特殊情况,如果银行只审批通过六成,甚至更少,那么这要求买方在极短的时间内筹集到足够的资金,补足剩余购房款。一旦资金链出现问题而无法进行下一步交易程序,也会构成违约。
要点三:房屋产权要清晰
对卖家来说,房屋产权问题一定清晰。上海"我爱我家"法务部有关人士表示,即使是已经提前申税并完税,但在产证办理期间如果卖方因为债务问题出现纠纷,司法机关依然有可能会对其名下的不动产进行查封,这会导致交易流产,而卖家势必也要承担违约责任。