|
||||
从理论上来说,同地段商用房的价格理应比住宅要贵。北京、上海一些区域的住宅和商品房价格相差都在2-3倍,而天津这一价差则多在1.2至1.5倍之间。天津商业地产的价值怎样才能快速释放?投资者该如何选择商业地产产品才能得到稳定的收益呢?
2009年11月天津商品房为8074元/㎡、商品住宅价格为7832元/㎡。天津的商业地产项目数量不小,根红苗正的纯写字楼、商铺类产品今年虽然高调热卖的不是很多,但市面上排队抢购的不少公寓产品其实也都是商业性质。单看价格,商业地产并没有把综合商品房价格与纯住宅价格大幅拉开差距。实际上,区域、配套、社区成熟度等多种因素都是关系着商业地产价值的关键因素。除了选好地段外,抓住先机,“养”熟商铺也是投资商业地产的经营之道。
地段决定商铺身价
决定商铺价格高低的首要条件就是地段,而地处城市中心区域或商业聚集区的商铺价格与同区域住宅的落差也更能拉开。
“老城厢区域的住宅价格已经全线突破每平方米1.5万元,2万元以上的项目也不少,销售速度依旧很快。但该区域几个商业项目的铺位一直销售缓慢,价格也一直停留在35000元/平方米以内。”本市中原地产市场总监高飞坦言,天津目前的商业地产形势并非简单以市中心地段就能解释的。
如地处南开区交通干道汇聚处的“伊顿玫瑰”项目今年初住宅价格12000-15000元/平方米,其沿街商铺推出价格25000-28000元/平方米,商铺和住宅的价格比例超过了2倍以上。
合富辉煌房地产北方区总经理岑晓春认为,天津商业整体发展还处于起步阶段,商业处于单核心“和平路-滨江道-南京路”的发展格局,区域商业市场还没有真正形成独立的商业核心,而区域商业整体价格水平不高,与同区域住宅价格水平差距不大。
租金低位徘徊抑制房价
“和平区一些交通干道路边的商铺销售价格至少每平方米3万元,而其租金却不过每天每平方米3元左右。前几年一些新兴业态在天津市场试水效果不理想,近期再进军天津也比较谨慎,这也是租金难以提高的原因之一。”高飞表示,一些新兴业态在天津市场难以迅速发展造成了商业地产市场的发展缓慢,租金水平停滞,从而引发商铺售价难以大幅提升。
岑晓春则认为,目前天津大量的商业项目都在区域市场,主要满足区域消费者的日常生活需求,商业招商多是便利店、参观、花店、超市等等,其商业价格也不可能过高。
“不过未来3年左右天津的商业发展潜力将有大幅提高,像南门外大街的中粮大悦城、河东万达商业广场、金地国际广场等区域商业项目的建设,都将极大拉动和提升其区域的商业价值,天津商业多中心的格局也将快速形成。”岑晓春认为,天津商业未来的发展将通过一系列品牌商业综合体的开发而实现。
抓住先机提前“养”铺
在目前天津商铺价值还没有完全体现出来的时候,投资商业地产其实是个不错的时机。“自己养熟的商铺以后经营的潜力更大。”岑晓春坦言,天津商业物业的投资是未发掘的投资宝藏。随着城市的发展,天津商业由传统成熟的商圈,发展形成多点分布的功能性和差异化的布局,其中特色专业市场在社区配套类商业中具有一定的发展前景。对于投资者而言,中心城区商业由于地理位置和价格居高不下,且有实力的开发企业以长期持有为经营方向,个体买进单个商业难度很高,建议考虑投资各区区域内新兴商业或社区商业。