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人们在购房时往往要签订商品房认购、订购、预订等协议,这些协议本身具有何种法律效力,与商品房买卖合同又有着怎样的关系,如何更好把握这类认购协议是我们本期要讨论的话题。本期介绍的案例中,购房者签订了认购书,但未按约定时间签订《商品房买卖合同》,引发了一系列问题,至案件成讼,双方未签订《商品房买卖合同》。然而,虽未签订《商品房买卖合同》,一审法院认定双方商品房买卖合同关系成立,二审法院维持原判。
案例回顾
购房未签合同
房屋被另卖
2008年10月黄某向某地产公司购买别墅,双方签订《认购书》,约定总房价为1744000元,黄某于签署本认购书时交付定金100000元;黄某应于签署本认购书之日起7日内与该地产公司签订《商品房买卖合同》。然而,黄某最终并未购得该别墅,问题缘于该认购书第4条的约定。该约定规定黄某应按时与该地产公司签订《商品房买卖合同》并付清本认购书第3条第2项(付款计划)的条款,否则视为黄某方毁约及放弃购买该房产,地产公司有权解除本认购书,定金不予返还,并有权不另通知黄某而将该房产另行出售。
由于签订《认购书》后,黄某未能履行认购书的相关规定及时签署《商品房买卖合同》,地产公司经多次催促无果,后根据认购书第4条第2项的相关规定,视为黄某违约及放弃购买该房屋,并将不予返还定金,另行销售此套房屋,同时向黄某发出通知。此后,黄某向该地产公司交付转账支票一张,票面金额为454516.77元,而地产公司给黄某开具了两张收据,其中一张为收到黄某交首付款389959元,另一张收据为收到黄某交来契税48298.77元、维修基金16099元,该地产公司在两张收据均注明“到账后生效”的字样。至案件成讼,黄某与该地产公司双方未签订《商品房买卖合同》。
庭审中地产公司主张,收取支票并开具收据的行为系其工作人员失误,且在收据上注明“到账后生效”字样,但收取支票开具收据后未向银行兑付,故黄某行为并未生效,双方商品房买卖合同关系也未成立,遂将该房屋另行出售。
一审天津市东丽区人民法院审理后认为,应当认定地产公司收取支票并开具收据的行为,足以表明其对黄某行为的同意并接受。双方的行为系对认购书的再次确认,表明双方已进行实质性履行,意味着双方承认合同关系存在。因此,应当确认双方商品房买卖合同关系已实际成立并生效。鉴于地产公司已将诉争房屋另行出售,双方就诉争房屋签订书面《商品房买卖合同》事实上已不能履行,一审判定,黄某与该地产公司的商品房买卖合同关系成立并生效,驳回黄某的其他诉讼请求。二审法院维持原判。
法官评析
履行重要义务
买卖合同关系成立
双方签订的《认购书》确定了标的物、数量、价款及定金交付等内容,系双方当事人达成合意的文字体现,该认购书对签订《商品房买卖合同》的时间作出具体约定,因此,该认购书并不等同于《商品房买卖合同》。黄某交付100000元定金的行为系履行认购书约定义务的行为。此后,双方未在约定的时间签订《商品房买卖合同》,地产公司向黄某发出通知,该通知的内容具有解除认购书的性质。然而,在黄某收到该通知后又向地产公司交付转账支票,同时地产公司分别给黄某开具首付款和契税、维修基金的收款收据,收据记载的标的物与认购书约定的标的物一致。
黄某交付支票的行为应属于请求继续履行的行为,此时是否同意并接受黄某行为,地产公司享有当然的选择权。虽然地产公司主张收取支票并开具收据系其工作人员失误,但不能否定其行为效力及后果;关于地产公司主张其在收据上注明“到账后生效”的字样,收取支票开具收据后未向银行兑付,并依此主张其行为并未生效,该抗辩主张亦不能成立,收据中注明“到账后生效”的内容指向不明,导致未到账原因系地产公司未向银行兑付,非黄某原因所致。
根据《合同法》第36条的规定,法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行重要义务,对方接受的,该合同成立。本案中原告、该地产公司行为虽未采用书面形式订立合同,但已经履行重要义务。因此,商品房买卖合同关系成立并生效。(天津市东丽区人民法院提供案例)