|
||||
去年年末集中出台的多项房地产市场宏观调控政策,已经开始在市场中初现影响。统计数据表明,年末年初,无论是新房市场还是二手房市场,恐慌性购房潮正在逐渐退去,随之而来,购房者的观望情绪开始加剧。新的一年,房地产市场走势如何?业内专家预测,各项楼市宏观调控政策的“点刹”效应已开始初步显现,2009年火爆的局面将很难在2010年延续,今年楼市的交易量应该会放缓,而价格也有望回归理性。
新房买家开始观望
元旦前,河西某楼盘进行二次开盘。在第一次开盘时没有选上房子的方先生,这一次又来排队了。不过他明显地感觉到,这批新推出的房源人气没有上一次高了。“大家好像都在观望,而且现在政策出来后大家都说明年房价会调整,还是等等看吧。”
和方先生想法类似的购房者并不在少数。记者在现场看到,虽然购房场面依然可以用“火爆”来形容,但人气已不如前。不少市民下单的时候少了几分冲动,多了几分理性,尤其在碰到自己不满意的户型时,也并没有想原先那样讲究,二是选择了放弃。
“我们家本想选一套16楼左右的两居室,可等排到我们选房的时候,这一楼层的户型已经没有了,只剩下特别矮或特别高的楼层了。矮楼层采光不好,高楼层性价比又不高,所以最终还是放弃了。”现场,旁边的吴女士对记者说,“国家不是已经出台调控政策了吗?未来市场应该会有变化吧。反正我们也不着急买,挑不到合适的就先等等,说不定一调楼市又降价了。”
某研究院的最新数据显示,地产新政出台后的一周内,全国32座主要城市中有19座城市成交面积出现环比下跌。其中,天津12月21日至27日一周,全市商品住宅共成交2717套,成交面积28.80万平方米,环比减少15.92%。
元旦假期,全国众多城市楼市急速降温。北京,商品住宅期房成交量仅为408套,较去年同期减少了86套,降幅达17.4%;上海,新房仅成交186套;深圳,元旦期间商品房日成交96套,较去年成交高峰期下降三分之二。
在天津,2009年12月28日至2010年1月3日一周,全是新建商品住宅共成交1831套,成交面积19.7万平方米,环比又下降了31.4%
业内人士分析,12月中旬开始陆续出台的房地产调控政策,已经在开始影响买家们的预期。而日益走高的房价,已经让买家放缓了入市的脚步。不再跟风追涨入市转而收手观望,这便是最直接的反应。
二手房
“末班车”行情结束
观望情绪在二手房市场表现得更为明显。
“元旦生意冷清在我们的预料之中,但没想到这么差,1月3日又赶上下大雪,三天长假一共也没接待几组客户。”21世纪不动产梅江南店的业务员小高向记者介绍说。
这种情况并不只存在于一家中介。据天津我爱我家企划总监陈萌介绍,从去年12月中下旬开始,市场热度就开始降温了。门店咨询量、看房客户数量等指标,较11月同期下降了20%,成交量也不如以前。元旦假期,二手房买卖观望氛围更加浓郁,每天看房客户量也就五六组,仅为平日里的五分之一。
陈萌分析,造成这种转变的主要原因在于,从今年开始,个人住房转让的营业税征免时限由2年恢复到5年。而在去年12月20日之后,客户就已经无法通过加速递件的方式,来在优惠政策结束前完成过户了。优惠政策“末班车”已经过去了,很多购房者的心态反倒平和了:既然赶不上优惠政策了,不如再等等,好好挑挑房源。而且2008年冷淡楼市的价格下调,给很多人都留下了深刻印象,这对人们的心理预期也产生了一定影响。
买家开始等待的同时,卖家也在观望。多个二手房中介门店的调查显示,不少业主的强势心态并未改变,或将政策调整增加的税费转嫁至下家,或暂缓出售。买家期盼的那种成交量下跌、价格下降的形势并未出现。
“预计未来市场将会由量跌价升转为量跌价平,对于不急于出手卖家而言,等待也许是最好的选择,很多房源也许都会又售转租,等待市场前景的进一步明朗。在价格上,买卖双方将出现新一轮的博弈。”陈萌说。
专家预计
今年交易量将放缓
多数业内专家认为,2009年楼市的价格和交易量均达到近3年来的历史最高,但这样的局面在2010年则很难延续,今年楼市的交易量应该会放缓。
北京大学房地产研究所所长陈国强指出,相比2008年时的低迷,2009年楼市需求已经提前透支。他预计,今后楼市可能会进入修整阶段,“行业自身有内在调整要求,加之政策微调的因素,2010年上半年,特别是一季度,房地产市场成交量将萎缩。”
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟向记者表示,对于楼市而言,年末一般来说都是明显的淡季,无论开发商或是银行都早已完成了一年的指标,项目也倾向于放到来年做,同时12月密集出台的房地产调控政策,使得开发商们都在等待进一步的细化政策,因此楼市的变化表现还需要看2010年1月成交状况,“2010年1月成交状况是否出现回调将对2010年房价走势形成直接的心理影响。”陆骑麟如是说。
“2010年楼市的成交量肯定是要放缓的。”某研究院华北分院天津总经理蒋云峰说,“尽管2009年楼市的火爆程度和2007年很相似,但所处经济环境却并不相同。2007年,所有人对未来的经济走势都很有信心;而2009年,却面临着经济危机的困扰。”
他认为,2008年时成交量的下滑,主要原因是需求不足。而2010年成交量的萎缩,主要原因则在于有效供给不足。特别是2008年楼市的整体低迷,造成开发商大幅压缩开工量,很多在2007年拍得的土地,并未在2009年进入市场形成供应,结果造成严重的供不应求。2010年,房地产市场将会延续这一走势。
“预计成交量的减少并不会引起价格的大幅回调。尤其是在市中心区域,因有效供给不足,价格仍会持续坚挺。而近郊、远郊项目则会产生分化,某些定位不清、特点不明、供应量大的远郊县项目,前景堪忧。”蒋云峰说。
相关链接
调控风声八次吹起
11月28日至29日 国务院总理温家宝到上海、江苏考察工作期间,提出要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。
12月5日至7日 中央经济工作会议在北京召开。会议明确提出要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。
12月9日 在国务院常务会议上决定,12月31日后,个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。
12月10日 国家统计局发布报告称,11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,环比上涨1.2%,涨幅均创今年新高。房价再成敏感话题。
12月14日 在国务院常务会议上,就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措,即“国四条”。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。
12月17日 财政部、国土部等五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》称,今后在土地出让中,首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。
12月23日,财政部宣布,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
12月27日,国务院总理温家宝就当前工作形势、明年经济工作等问题,回答记者提问。其中,温总理提出抑制我国房价过快上涨四项措施,令房地产再次成为市场最为关注的焦点。