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去年底以来一系列调控政策效果渐显 今年房价或将“退烧”
进入2010年以来,关于房地产市场未来发展及动向因一系列新政的出台再次被推上全民关注的“风口浪尖”,从二手房“2转5”到“存款准备金率上调”再到“国十一条”,各种金融、税收政策,显示出高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,则成为此轮调控不同于以往的亮点。一种声音呼之欲出:2010年楼市进入强势调整,或将出现二次拐点。
政策调控购房者以谨慎态度入市
中南财经政法大学社会发展研究中心主任乔新生不久前在某新闻媒体就房价举行民意测验时公开表示:2010年中国房价将会下降。他认为,“中国房地产市场价格上涨速度远远超出了普通中国人的承受能力,房地产价格水平与居民平均收入增长水平极不相称。投资型住房购买行为与消费型住房购买行为之间的分界越来越明显。消费型住房市场正在逐渐萎缩,而投资型住房市场正在不断放大。中国的房地产市场犹如泡沫化的股票市场,在疯狂炒作的同时,吸引了大量资金。当投资回报率下降或者支付能力下降时,房地产市场就会爆发危机。”实际上,自2009年年底出台一系列调控政策以来,市场已经发生变化。二手房营业税细则、国四条、严禁囤地等,其影响力从实际操作和心理预期层面已经显现,市场开始出现成交量下跌及观望。据天津中原地产投资顾问部针对房管局最新数据统计显示,1月份第二周,天津二手房交易量狂跌68.5% ,其中,市内六区共成交425套,成交面积3.34万平方米,环比下降了59.7%。记者以消费者身份在我爱我家、21世纪、链家地产等本市大型中介门店走访后发现,与年前“买家争抢,卖家不断加价”的现象相比,近期的二手房市场显得理智了许多,由新政所带来的“恐慌性购房”行为正在逐渐消退,客户流量出现了一定程度的下降,而大多数房源也开始放下身段,有了更多的议价空间,而随着消费者观望情绪的复苏,甚至有部分物业持有者选择了主动降价或转售为租,尤其是一些入住未满5年的中高档次新房,受到市场冲击尤为突出。对此,我爱我家认为,近期一系列政策调控实际上增加了房屋的持有成本,拉高了购房门槛,这使得一部分人开始以谨慎小心的态度面对入市。
抑制投资投机型群体购房需求
尽管一手房市场成交跌幅与落差没有二手房市场那么悬殊,但对于那部分投资客来说,其影响似乎比次级市场更加明显。小张是上一轮楼市拐点中成功抄底的一名“幸运儿”,2009年2月,他在本市塘沽区购置了自己的第二套房产,不过才半年多时间,这一物业的市值已经从60万元涨到了100万元左右,价格几乎翻了一倍,巨大的投资回报令他又动了心,想以父母的名义再投资一套物业,但近来的种种楼市收紧信号令他开始犹豫了。像小张一样的购房者并非个别现象,在新房市场,记者随机调查中发现,有很多年前还在频繁看盘的购房者近期的看房次数开始明显减少,之前累积的购房者中,有很多原本想要投资的人都开始犹豫,甚至个别原本已经初步达成购房意愿但购房需求并不紧迫的改善型、投资型客户开始从买方群体中抽离。对此,专家认为,从近期颁布的各项政策来看,政府对房地产市场的态度是保持稳定,保证市场健康稳定发展,其主要目的正是为了抑制这部分投资投机型群体的购房需求,打压短期炒卖行为,以达到防止房价过快上涨的基本目的。进入2010年后,随着政策的调整和春节的到来,房地产市场将进入调整的阶段,消费者的心理影响可能会持续加大,加重或重燃部分购房者的观望情绪,从而使成交下滑。
“国十一条”对房价具有杀伤力
针对此轮房产新政的密集出台,仕一邦地产认为,人民币存款准备金率上调0.5个百分点是自2008年以来国内货币政策第一次掉转船头驶向收紧方向,影响最大的就是房地产业,最难过的当数房地产开发商,资金链条的崩紧给他们造成了相当大的冲击,面对资金链断裂的压力,开发商有可能加快推盘速度以获取回笼资金,对于一些资金过紧的开发商而言,甚至可能会推较大幅度的促销,而“国十一条”对于高烧不退的房价来说更是具有绝对性的杀伤力。
天津房地产指数研究院则认为,“国十一条”是“国四条”的细化和延伸,但部分政策超出之前力度,如“二套房贷”统一要求首付不低于四成,与“国四条”的“支持自住和改善性需求”有较大差别;除了最为关注的首付和利率优惠问题外,“国十一条”还提出了“加快研究完善住房税收政策(物业税的出台可能加快)”、“抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定”、“解决中等偏下收入家庭的住房困难”等新政策。从“鼓励”转为“趋紧”,这将对2010年房地产市场带来巨大影响,有效促进当前火热的楼市适度降温,抑制投资需求,增加其投资成本和门槛。此外,还有可能进一步加剧市场的波动性,影响开发商对后市的预期。房贷政策以及与此相关的信贷政策(包括信贷投放量、利率、存款准备金率)的变化是影响2010年房地产市场走势的关键因素。
自去年12月份以来,就在人们以为中国楼市将会一直处于火爆状态中的时候,市场似乎又开始传递出不同的信号和声音,收紧、调控成为近一个月来房地产业界新的基调与旋律。继二手房“2改5”出台后,时隔半月,一系列新政又接踵而来:1月12日,央行决定19个月来首次上调存款准备金率0.5%,冻结资金2964亿元,这一举措意味着房企资金链将面临巨大挑战,房贷门槛的提高或将致使房价下行;而同一时间,新“国十一条”横空出世,从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”4个方面,正式确定2010年楼市政策基调,表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。种种迹象表明,2010年的中国楼市在宏观政策面上将再现收紧状态,房地产调控政策的密集出台一时间引起业内外强烈反响。
新政狙击楼市的威力到底有多大?市场是否会像2007年底至2008年那样下跌重演?第二次拐点是否将来临?这一系列话题成为调控政策之后人们关注的焦点。根据搜狐焦点网调查结果显示,在受访者中,认为“央行下一步将实施加息政策”的网友占到了74.16%,有20.23%的人对未来楼市走向表示出迷茫,认为2010年房地产市场的发展尚“不好说”;而在“您认为新政对楼市会产生什么影响”的调查问卷中,36.09%的人认为“持币观望氛围会加重,楼市会更加冷淡”,34.03%的人认为“房价将趋于平稳,短期内不会出现高涨”。另外,认为“开发商会出现相应的优惠政策”以及“对楼市没有太大影响的人”则分别占到了受访群体的15.47%与14.44%。
新政公布实施引起的热议率先在网络上得以体现,搜狐焦点网专栏作家“芦荟保湿”(搜狐博客地址:http://luhuibaoshi.blog.sohu.com)认为,本次存款准备金率的调整并不是直接针对房地产进行的调整,是通过对金融市场的挤压来防范市场风险。准备金率、税费这类政策的调整一般都会有连续性,实际上,准备金率上调对贷款的影响,对于购房者来说微乎其微,主要是提醒银行注意控制信贷风险。这类政策方面的调整实际上是一种游戏规则的调整,目的是为了“游戏”能够更好地玩下去。
搜狐焦点资深博友“路过随便看看”则在搜狐博客(http://lgsbkk.blog.sohu.com)中提到,“准备金率的上调是为了控制通货膨胀而做出的预期货币政策管理,主要是为了防止通货膨胀给中国经济复苏带来不良影响。对于楼市来讲,有助于抑制房价过快上涨和市场发展过热,会压缩银行一定的放贷空间,尤其对于开发企业融资有一定影响,但对于个人信贷不会有太大影响。”尽管持各种声音与态度的人兼而有之,但“从紧”这一楼市趋势几乎被大多数人所认同,对此,业内专家认为,随着1月12日上调存款准备金率,释放的信号已经转为利空,在这段时间内,房地产股或将持续低迷,天津地区房价则可能会在2010年内出现频繁波动。