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据《北京晨报》报道 昨天(20日),广渠路15号项目规划调整方案已进入最后十天的公示期。按照开发商中化方兴提交的申请,该项目部分地块将增加20米的建筑高度。以40.6亿天价成交后再改规划,此举将中化方兴卷入了舆论的风口浪尖。记者在调查中发现,天价拿地后再通过调整规划增加利润,已成为不少地王级项目的潜规则,而斩获地王最多的国企在其中扮演了重要角色。然而,面对由此引发的舆论质疑,一向豪迈的地王收获者们却保持了集体缄默。
事件
地王寻出路 天价拿地再改规划
2009年6月30日,中化方兴投资管理有限公司决战群雄,最终以40.6亿元夺得朝阳区广渠路15号地。该地块楼面价高达16240元/平方米,堪称地王。在整个拍地过程中,中化方兴表现出的压倒众生的豪放风格,曾令业内颇为震惊。
时隔半年,就在业内还深为地王开发成本担忧之时,一则公示期为30天的规划调整却悄然出现在北京市规划委员会的网站上。
晨报记者昨天登录市规委网站看到,根据建设单位中化方兴投资管理有限公司提交的申请,广渠路15号项目规控调整涉及两部分内容。一是在建筑规模不变的前提下,将A4-1地块建筑控制高度由60调整为80米,A4-10地块建筑控制高度由80米调整为100米。二是在用地面积不变的前提下,将A4-7体育公园用地与A4-8住宅混合公建用地的位置进行调整。
业内人士分析认为,中化方兴此举尽管没有增加可售面积,但每一个调整内容都可以成为未来产品提高售价的支撑点。例如,“拔高后多出来的住宅面积完全可以LOFT的形式落地,为产品单位面积升值;而通过调整,公建面积实际上是增加了,位置也更吸引人。”
调查
变身谋利 已成国企拿地潜规则
广渠路15号地位于东四环大郊亭桥西北角。记者昨天前往现场,发现该地块所在位置只有一片杂乱的树丛,未有动工迹象。“多数地王项目都不会很快开工。项目最初的规划能否曲线调整是等待的原因之一。”一位业内人士告诉记者。
在市规委网站上晨报记者看到,调整规划的开发项目比比皆是。就在中化方兴规控调整方案公示同时,朝阳区安立路一地块也提出了调整建筑高度的申请,而此前提出规控调整的项目也不在少数。
“先拿地再调整规划,已称得上是业内的潜规则。尤其是一些地王级项目,成本压力大,规控调整也有空间。”北京炜衡律师事务所的庄清忠律师告诉记者。“调整的方法包括增加容积率、建筑高度以增加可售面积。或者不增加可售面积,通过调整楼座位置或者楼层增高的办法,增加未来产品的吸引力,以提高单位面积价格。”
晨报记者从多位业内人士处了解到,先拿地再变身的办法已经十分普遍。值得注意的是,近年来拿地势头越发勇猛的国企在其中扮演了主要角色。“国字头房企的实力和资源都十分强大,无论是自有资金还是银行授信,民企都远不是其对手,很多地王花落国企,改规划的做法在国企中已不是稀罕事了。”
据了解,早在2007年,华润置地(武汉)发展有限公司竞得的门头沟新城冯村地区(一期)居住项目用地,就大幅调整了地块容积率。而在外地,国企制造地王后再变身谋利的做法更是常见。面对符合流程、理由合理的申请,政府也往往处于缓解企业压力,弥补当初规划考虑不周等原因,做出妥协。
“先拿地再改规划破坏了土地交易公平性,一旦开了口子形成风气必然殃及整个市场秩序,政府机关的公信力也会下降,还有可能滋生腐败。但是如何有效制止这种做法,实际上存在法律空白。”庄清忠表示。
采访
面对质疑 中化方兴上下缄默
中化方兴调整规划一事引发了网友热议。1月11日,一家知名门户网站出现一则热帖。“征集万人签名——万民书递送北京规划委抗议中化方兴修改北京地王规划”引发了数以十万计网友的关注。发帖人称,将收集网友意见和签名,提交北京市规划委,希望作为是否批准广渠路15号地规划更改方案的参考。据该网站调查,82.1%的网友表示反对广渠路15号地修改规划,87.85%的网友认为事件中存在房地产潜规则。
记者第一时间采访到该项目营销副总监葛怀恩。但其表示,自己只负责后期销售,目前未到营销推广阶段,因此无法接受记者的采访,同时“也不清楚企业内部应该由谁来回答媒体的质疑”。
晨报记者又采访了该项目副总石力猛,得到的答复是“只能说调整规划和建LOFT没有关系”。石力猛还表示,根据国企的制度规定,其他关于项目对媒体的发布,由专人负责接洽,建议记者联络方兴地产综合部相关官员。
根据石力猛提供的信息,记者多次在工作时间内致电方兴地产综合部曾飞,电话却一直无人接听。截至发稿前,记者始终无法与此人取得联系。