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新一轮调控立竿见影,成交明显下挫,房价涨势趋缓。分析人士认为,近期楼市降温在意料之中,一些重点城市的住宅成交量甚至可能在春节前后降至“冰点”。不过,高房价未见明显松动,偶见的“打折”也只是开发商试探市场的“小花招”而已。
业内人士分析,银行信贷目前未见根本性收缩,资金充裕的开发商短期内没有明显降价压力;另一方面,“地王”仍在出头,对房价的助涨预期不可忽视。楼市的“相持”或将继续。楼市调控初显成效之后是否能克全功,还有待观察。
调控初显效,交易量冲高回落市场遇冷是意料之中的事。北京“我爱我家”市场研究部研究员秦瑞表示,2009年底国务院常务会议“遏制房价过快上涨”的明确表态引发购房者对房价回调的预期,优惠政策的结束对成交量形成了抑制,随后“国4条”和“国11条”的出台进一步加深了购房者对市场调整的预期。因此,交易量冲高回落完全正常。
一些业内人士还预计,短期内这种下行态势仍将持续。加上一二月份本来就是楼市淡季,预计春节前后部分重点城市的楼市成交量可能降至“冰点”。
房价仍高,房企并无“燃眉之忧”不过,成交量的下挫并未带来房价的下跌,一些城市房价仍居高不下。北京市的数据显示,2009年12月中高档二手商品房成交均价达到每平方米17841元,目前部分区域的成交均价仍然保持在每平方米18500元左右。
世邦魏理仕中国区住宅部高级董事陈炜指出,最近一些高端楼盘停止成交,既是市场对政策的回应,也是房地产企业自身意愿使然,“毕竟高档住宅还是卖方市场,银行信贷也没有明显紧缩,销售资金又十分充裕,开发商依靠手中的‘余粮’维持6到9个月没有问题”。
记者采访还发现,另有一些开发商调整了销售和开发进度。一些房企将原本上半年上市的楼盘推迟到下半年,“避避风头”;有些开发商已做好“持久战”准备,延缓施工进度,“闷炉慢烧”。
促使开发商对后市看多的另一个因素是土地市场的高烧不退。1月21日,中海地产以近60亿元的天价拿下北京丰台区一新的“地王”。这已是新一轮调控启动以来重点城市产生的第三个“地王”了。
北京首创置业有限公司副总裁胡卫民表示,2009年多数房企消化库存过多,现在大都存在着资金充裕但土地储备不足的情况。“地少钱多,不抢才怪。”一知名房企负责人说。2009年,这家企业仅通过销售就回笼资金数十亿元,但畏于地价之高,在长期“耕耘”的东部城市一地未得;2010年已重新投入争地大战中。他说:“很多开发商去年都没有买到地,这种被压抑的需求要在今年寻求释放。从供求关系看,2010年的地价可能难以大跌。”
相持或久,政府需做“压力测试”业内人士分析,楼市在一段时间内将维持“相持”局面;在现有的政策框架内,还有可能遭遇“房子已经卖不动了(或者不愿卖了)但价格还是降不下来”的滞胀局面。
世邦魏理仕中国区住宅部高级董事陈炜表示,如果交易量持续下降一段时间,开发商的资金就将面临考验。他预计,去年五、六月是开发商拿地的高峰期,以此计算,今年二季度起将有大量地块需要开工,届时如果信贷收紧,开发商可能会有麻烦。他说,市场已进入相持期,结果如何就看“谁能顶得过谁”。
一些业内人士还提醒,政府必须做好“压力测试”,预判成交量下跌两成、三成甚至一半以后情况会怎么样,对地方财税的影响会有多大。此外,如果交易量持续下跌,恐有违调控政策的初衷,对此应予以密切关注。