|
||||
国务院办公厅日前发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称"国十一条"),引起昨日市场出现较大震动。据统计,当天108只A股地产股中仅有14只小幅上涨,其余全线下跌,跌幅最大超过8%。荣盛发展、合肥城建等此前备受热捧的二线城市地产股跌幅居前。
"此次地产股震荡源自'国十一条'的影响。但从本质上说,'国十一条'多数为重申从严执行现有政策,新的从紧政策不多。而股市之所以反应强烈,主要是因关于未来新的调控政策将继续从紧的预期在释放中。"克而瑞机构分析师薛建雄表示。
招商证券研究员贾祖国则表示,突出以家庭为单位界定二套房,并要求首付比例不低于40%,标志着关于房地产调控最重的一只"靴子"落地。"我们预计央行、银监会和国税总局等后续应该还有配套政策,绝大多数城市的成交量都将应声回落。"因此,招商证券认为,尽管此前地产股已经对调控政策有所反映,地产股短期可能已经见底,但还不具备大幅反弹的条件。
根据上海证券报深入采访,多位房地产业内人士和投资机构认可楼市调控政策还将继续、利空消息尚未出尽的观点。"未来我们还将看到更频繁的调控政策,2010年,楼市将是政策与价格相互影响的局面。"易居中国董事局主席周忻认为。
"国十一条"是继提出稳定楼市四项措施,及土地出让金收支管理等政策后,国家又一个关于促进楼市健康发展的重要政策。其重点包括明确二套房贷款"红线",明确省级地方政府对稳定楼市"负总责",防止境外"热钱"冲击楼市和进一步整顿市场秩序等。
此前,上海、成都等地已经就楼市调控提出措施。比如,成都出台《成都市商品房预售方案管理暂行规定》和《成都市商品房预售网上签约暂行规定》,直指捂盘惜售、随意涨价等不规范行为,要求预售方案须经审核并在现场和网上同时公示,楼盘调价要事先申报,新价公示前必须按原价销售等。
"应该说,这些政策中,哪一条单一政策都不足以对市场造成重大影响,但多个政策叠加,市场预期会出现明显的变化。一旦成交冷清,价格必然松动。市场下行期即将到来。"一位成都房地产市场人士表示。
对于2010年及2011年楼市走向,越来越多市场人士预期,调整期可能提前。一位房地产专家提醒,以2007年的经验为例,2007年9月是上轮调控最后一批政策出台的时间,仁恒等大型房企在2007年11月时尚在以创新高的价格四处拿地。市场真正的调整期在2007年底才呈现出来。"仍旧高涨的拿地热情和房价上涨不代表市场还在酝酿上行。"专家表示。
克而瑞机构薛建则认为,2010年房价可能出现"N"型走势,在惯性上扬一段时间后会出现小幅回调,但调整期比较短暂。不过,由于2011年的流动性和宏观经济回暖状况尚不明确,2011年楼市反而会出现更大变数。
"国11条"六管齐下地方执行力度待观察
近日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,从市场供给、市场需求、市场监管、住房保障、地方责任、信贷等6个方面对房地产市场进行调控,通知提出了11项具体措施,也被称为"国11条"。
地方执行力度值得关注
调控内容涉及信贷、税收、土地、保障房建设、市场监管、地方责任等多个方面。其中,首次以家庭购买套数为标准,明确第二套房贷款首付比例不得低于40%。即全面终止二套房贷优惠。
北京大学房地产研究所所长陈国强表示,《通知》将对市场走势带来深远影响。
"这是一个'中性偏好'的政策,抓住了'增加供给'的市场根本点。"中国指数研究院副院长陈晟表示。在信贷、税收等政策制定中,地方政府仍有较大的操作空间。
不过,社科院金融所研究员易宪容对"国11条"的效果并不乐观。他指出,《通知》明确开发商须一次性公开全部房源并明码标价的规定也并没有细化,他认为,房企容易采取一定的措施进行规避。
陈国强表示,即将陆续出台的"地方版"调控政策值得关注。近期,上海、南京、杭州等地已出台相关调控政策,其中包括取消税收优惠、严格二套房标准,实行购房补贴等。青岛、湖南则在延续原有的政策优惠。此外,多数城市尚未有所动作。
陈国强认为,今年将不可能再现2009年房价疯涨的局面,甚至不排除部分地区房价出现回调的可能。
税收、监管多重调控
去年12月,财政部、国税总局发文终止了营业税优惠政策。
此次《通知》称,要加快研究完善住房税收政策。陈晟表示,作为最有效的调控政策,物业税有可能在今年出台,但仅限于个别泡沫较大的城市,以及商业物业类型。普通居民住宅的物业税开征条件,目前尚不成熟。
此外,《通知》要求加大对捂盘惜售、囤积房源,散布虚假信息、扰乱市场秩序等行为的查处力度,加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。同时,进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度,加大交易资金监管力度。
陈国强表示,受政策影响,国有资本在市场上的活跃度可能会大大降低,尤其体现在土地市场。
陈晟表示,信息公开是最好的监督方式,同时,预售制度改革将在很大程度上抑制团购及炒房行为。
银行自拟空间或拉大
除重申二套房贷政策,《通知》还规定,银行贷款利率严格按照风险定价。
业内认为,这有可能是在7折底线的基础上,按风险实施定价,而不是一刀切地要求为基准利率的1.1倍。然而,如果各家银行在利率方面自行定价的空间不断扩大,利率价格竞争仍将延续的情况下,风险与监管如何到位或将成为新一轮被关注的焦点。
某城商行个贷负责人指出,在执行二套房政策方面,正是出于争取客户和提早完成个贷指标的目的,各家银行对二套房利率进行差异化操作,"其实这很容易造成混乱竞争。"华夏银行某个贷经理也表示,银行最担心的就是业内执行情况不同。调控政策传导不一致的话,很容易导致业内的统一操作变得混乱,从而对政策的执行力度也变得"参差不齐"。
一位建行个贷经理则认为,虽然目前银行依然有房贷自主拟定利率空间,但由于监管措施的严格,今年对二套房贷的整体要求会更严格。监管部门极可能出于风险控制的考虑,近期出台更细微的调控方案。