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近日,以广西南宁为试点的“取消商品房预售证制度”再度成为城中热议的话题。源于上世纪90年代的商品房预售制度曾经在推动房地产业发展过程中扮演着重要角色。然而,近年来房价的非理性暴涨令业界开始反思,像东莞这样的二线城市,有必要取消商品房预售制度吗?
据了解,东莞楼市目前的房价虽未出现暴涨势头,但平均5000元以上的房价已非大多数市民所能承受,而开发商通过分批推房预售方式则在一定程度上助推房价步步上涨,市民对此的反映呼声特别强烈。日前,本报联合阳光网所做的民意调查显示,90%以上的市民网友认为东莞很有必要取消商品房预售制度。
市场现状:
卖楼就像“挤牙膏”
分批推房助涨房价
房地产行业惯用多年的商品房预售制度究竟在推涨房价方面扮演了怎样的角色?
家住东城东泰花园的卢先生去年一直想买房,但一直买不到房,最主要的原因就是卢先生认为开发商在推房过程中“耍了许多花招”,令其十分气愤:“现在无论什么楼盘,卖房都像‘挤牙膏’。明明有许多房子,偏要搞分批推房,每次就是一两百套,到开盘的时候都是几百人去抢一两百套房子!”
卢先生说,他作为诚意客户,因为“抢”不到合意的房子,只好等第二批房子,谁知第二批房子推出时,房价整整比第一批房子高了四五百元/平方米。“两批房子相隔不过1个多月,房价却涨了那么多。”卢先生十分窝火,干脆搁置了买房计划。
据了解,类似卢先生描述的“挤牙膏式”销售在东莞的楼盘销售中十分普遍,开发商根据市场销售情况制定分批推售的销售价格及产品货量,销售形势看好就会根据客户“追涨”心理对下一批产品进行适当调价,以致房价节节上涨,拉高整体楼盘成交均价。
早前公布的“国11条”明确对分批推房这种“惜售”行为进行了严格规定:开发商不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。业内人士表示,该规定若能落地东莞,将对不断上涨的房价起到一定的遏制作用。
现象一
认筹蓄客成风
制造“火爆”行情
认筹蓄客是开发商分批推房之前的必然步骤,如果蓄客时间长、蓄客量大,最终制造开盘销售“火爆”行情的几率就会越大。
据某项目销售经理黄先生透露,虽然收取诚意金属于违规行为,但目前部分楼盘中依然存在这种“偷步”售楼的情况。
黄先生表示,现在很多开发商会在未拿到预售证之前的很长一段时间里进行认筹蓄客,蓄客数量达到目标预期了才会正式开盘,而开盘所推售的货量绝对远远少于蓄客的数量,蓄客量与推货套数的比例通常为2:1,有的甚至是3:1。如果认筹情况不理想,开发商一般都会延迟开盘,直到市场形势好转后再开盘。“在这种情况下,开发商完全处于主动地位。”黄先生说。
现象二
预售房货不对板
成市民投诉热点
商品房预售制度的种种弊端目前在市场已经有迹可循,在东莞市场,预售房的投诉热点集中在买房时和交楼后经常出现“货不对板”的情况。去年本报就陆续报道了南城未来世界、塞纳城市花园业主投诉所购房屋出现货不对板的情况,而交楼延期、虚假宣传、房屋质量不过关、业主无法如期办理房产证等现象更成为楼市屡见不鲜的“老生常谈”。
受访市民表示,某些开发商缺乏诚信度,导致消费者知情权、选择权与公平交易权缺乏有效保障是房地产投诉居高不下的主要原因,要解决这些问题,最好的办法就是现楼销售。
光大集团有关负责人表示,现楼实景销售是对消费者负责任的一种做法,东莞市民的消费比较理性,只有实实在在的现楼实景才是最具说服力的产品。
网络调查:
九成网友呼吁
取消预售制度
日前,本报联合阳光网所做的一份民意调查显示,99%的阳光网友认为东莞房价年年上涨跟目前实施的商品房预售制度有直接关系,九成网友认为开发商利用预售制度为房价上涨提供了必要的运行空间,很有必要取消。
85%的网友认为,预售制度不仅是房价的“助推器”,更为开发商提前套取购房者资金、银行资金建立了便利条件,易将运营风险转嫁给银行及买家。许多购房者投诉交楼后总有这样那样的问题,交易风险非常高。
业界观点:
东莞暂无可能
取消预售
虽然市民对“取消商品房预售制度”的呼声甚高,但记者在采访中发现,各路开发商及业内人士皆认为短期内东莞暂无可能取消商品房预售制度。一位阳光网友在网上留言表示,取消预售当然好,但是估计东莞不会,因为专家肯定会说东莞楼市理性,开发商资金实力也没有达到那种程度。这一猜测跟受访开发商的说法几乎一致。
东莞房地产协会秘书长陈骏良认为,东莞取消商品房预售制度在短期内不可能实施。这一措施一旦实施,造成的影响实在是太大了,整个房地产格局都将发生改变。开发商的资金压力将加大,继而会把房价提高,房价的上涨最终也会转嫁到购房者的身上。