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物业税的征收,应该按照人均占有住房面积的办法进行。甚至有人给出一些具体的公式,对拥有不同住房水平的人,实施不同的物业税税率。
评点:这一方案,注意到了“面积”,却忽略了“地段”。后者,同样是房地产的一个基本的市场规律。一个在市中心的80平方米住房的总价,往往比郊区200平方米的住房还要贵。
我们猜想,如果还是按照面积计算的方法,而不是以房屋实际价值来确定税率,就极有可能继续推高各个城市主城区的房价,还势必造成贫者越贫、富者越富的两极分化现象继续扩大。
7 征收物业税该不该城乡有别?根据统计测算,我国现在的城镇居民住房刚刚100亿平方米出头。农村居民现有的住房面积,则高达225亿平方米。除了在城镇20多亿平方米的商品住房缴纳过各种房地产税费以外,其余百分之九十多的居民住房,尤其是农村的200多亿平方米的农民住房,基本上没有缴纳过各种房地产税费。
评点:城乡二元结构像万里长城横亘中国,国民待遇是有差别的,而征税是“一律”的,显然也违背公平原则。对农村居民一律免收,则城里人感到不公平。
我们猜想,“区别征收”会是一种调和,恐怕政府相关部门就又说存在“技术难度”。“技术难度”若可以排除,农村官员大概会抱怨他们失去乡村建设的动力了。
8 物业税征收的法理基础何在?世界上大多数国家都在征收不动产税。但是,这些国家都实行土地的个人私有制度。这是征收物业税的法理基础。中国的《宪法》明确规定,城市土地为国家所有,农村土地为集体所有。而在实际操作过程中是政府代为行使国家所有权。因此,中国购房者实际上支付给政府的不是购地款,而只是70年的土地使用租金,他们只是土地的租户,而不是土地的所有人。
评点:地面上的商品房无非是在政府临时出租土地的背景下盖的,而土地连地面的房子都在一起,才构成真正的“物业”概念。那么,政府如果要征物业税,其中至少一半其实是要向政府自己征。这客观上的确会产生一种滑稽效果。当然,政府可能会说,它所开征的“物业税”和国外的不同,乃是只对房屋征税而不对土地征税。但是,对于存量房,各种土地税费,政府已经一次性收取,且长达70年期。即便再征收物业税,也要等到这70年期满吧?再者,政府在出让这些土地的使用权以前,并没有申明以后还要征物业税,现在“临时性加税”,岂不有单方面违背当初契约之嫌?
我们猜想,没有公开透明的房屋产权信息体系,物业税或许只是一纸空谈。
9 物业税取之于民,用之于谁?物业税的征收,面广量大,像“天上掉下来的大馅饼”,无疑会大大地增加地方政府的财政收入。
评点:理想而言,物业税应该成为政府为解决困难家庭住房问题而建设廉租房的财源。按照住房和城乡建设部的统计,在“十一五”期间要由政府提供廉租房的困难户就有980万户。但是,在现实中,“三公”消费的天文数字,仍然像高悬的B超机,清晰地显示着中国的税收和财政预算制度的痼疾。这种情势下,我们又该如何猜想呢?
10 开征物业税的条件成熟了吗?物业税的争议便生出两种不同的观点来,有的人说条件不成熟十年都没有办法开征,有人说,条件早就成熟,今年也可开征。成熟论者认为,在未来的一年到两年开征物业税在中国,特别是在经济发达城市,比如上海、广州、深圳等地应该是相对成熟了。
评点:前面的评点,都在说明一个道理,物业税开征的条件,还相当不成熟。我们猜想,会有一些人暗自说:“你说得非常好!但是我们已经决定了!”