海南的房地产现在让人很担忧：海南国际旅游岛概念抛出之后，来自各地的购房者蜂拥而至，一些开发商让大家下定金就是不开盘，楼价一天一涨，谁也不知道会涨到多少钱。 7万元/平方米的天价房也不能让投资客望而却步。

　　近日，华泰联合证券分析师鱼晋华对海南房地产做了一次详尽的草根调研发现，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，且基本上入住率都低于30%。

　　岛外人大举南下

　　距离国务院44号文件――《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的出台仅仅过去一个月的时间，海南就开始拉响了警报。

　　2月2日，海南省国土环境资源厅出台实施土地供应的“两个暂停”政策――从今年1月16日起到3月31日，暂停全省商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。3月31日之后，又不知是什么样的状况。

　　鱼晋华调研的第一站选择了海口。从海口市2008-2009年的月度成交数据来看，海口市场仍处于较为平稳上行发展阶段，2009年全年住宅成交面积260万平方米，成交金额132亿元，全年均价每平方米4964元，较上年同比增长43%、71%和17%。对比全国其他城市2009年的房地产成交情况来看，海口的情况并没有呈现出独特性，基本与全国房地产的走势一致。

　　而真正推动海口甚至整个海南房地产市场走出独立于全国房地产市场走势的触发因素，就在于海南省政府推动的“国际旅游岛规划”以及随之而来的暂停土地审批的决定。在这一场由政府主导的房地产市场操盘大戏中，各个楼盘价格应声暴涨，涨幅之大令人咋舌。

　　国际旅游岛规划刺激房价一月内翻倍。从在海口市调研的楼盘来看，政府推动的“国际旅游岛规划”给房市带来的强烈刺激令人印象深刻。

　　短期市场高位维稳

　　此次调研的三地中，文昌、博鳌两地的主力客户以四川、重庆人为主。而三亚的主力客户群则与海口较为一致，主要由东北、江浙以及珠三角构成。从实地走访的楼盘来看，现场客户以操北方口音居多，东北客户对气候及海景资源的高需求度及在当地形成的攀比心理，一定程度上造成了对海南房产的奢侈品消费心态。

　　值得注意的是，在此三地调研的楼盘均表示购买客户的按揭比例不高，基本一次性付款，即使按揭，首付比例也在50%以上，部分楼盘如克拉码头和中南森海湾明确表示不接受按揭购房，要求客户一次性付款，用以区分客户真正的购买实力。

　　鱼晋华认为，目前在三地市场形成的对房产消费的奢侈品化心态以及银行的低参与度，在一定程度上形成了房产市场的稳定器，将维持房产价格在目前高位上的持续波动。

　　“市场高位维稳。”鱼晋华综合目前所有调研情况以及以上的分析认为，在市场供应基本保持稳定，政策不会出现明显扶植倾向，以及城市软硬件配套完善不能为价格再度急速上升打开通道的情况下，海南房产市场短期内将维持高位维稳的走势。