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如果您选择夜游三亚湾,那么在海面上最吸引您眼球的建筑物,一定就是它——凤凰岛。在和三亚当地人唠嗑时,如果唠起房子,十个人里有九个会和你聊起凤凰岛。而就在一个多月前,号称“东方夏威夷”的凤凰岛创造了海南地产开盘销售新记录,即便起售价达到了5万多元/平方米,可开盘当天,一期700套房源,当日全部售罄。这是什么样的项目?为何受到如此瞩目?在三亚采访期间,本报记者多方辗转来到凤凰岛,期望能解密这个“三亚史上最贵楼盘”。
到达项目地点后记者发现,凤凰岛其实是一座在大海礁盘上推填而成的人工岛,通过约395米长的海上观光大桥与三亚市中心城区相连,也是国际旅游岛重点规划的“阳光海岸”开发规划的核心。而在观光大桥连接城区的这一头,开发商便设立了“关卡”,所有来看房的人都必须要事先预约,否则一律甭想进岛。
与动辄千万元一套的天价公寓相比,售楼处装修虽算不上奢华,但人气依然很旺。操着天南海北口音的买家,围得售楼员团团转。记者发现,当海南从“人挑房”演化为“房挑人”时,让售楼小姐也一下子牛了起来,甚至显得傲慢。而凤凰岛的售楼小姐基本上是不搭理人的。在售楼大厅,许多人抢着要向她们咨询各种各样的问题,她们的回答一律是:均价8.5万/平方米,最高价12.8万/平方米,想订房必须先交50万诚意金,如果想看样板间必须先签购房合同。
售楼小姐告诉记者,凤凰岛全部竣工后,每平方米装修费用将达到2万元,家具、电器全都是进口货,居住者将可通过海、陆、空三种方式上岛,而岛内不仅建有停机坪,还有国际游艇会、奥运主题广场和凤凰岛国际邮轮港,总体投资超过百亿。而新年第一天,美国皇家加勒比国际邮轮旗下素有“阳光邮轮”之称的“海洋神话号”就搭载着1800余位游客,到达凤凰岛码头。
那么究竟什么人在买凤凰岛的房子?售楼小姐表示,一般都是私营企业老板。而这其中不乏辽宁买家,在记者采访过程中,就有一位操着辽宁口音的买家预约订房。而据售楼小姐透露,他所相中房子属于3号楼中的大户型,总房款将近1800万。而目前,400多万元一套的60余平方米的房子是最便宜的,加上其他费用,没有五六百万就别想在凤凰岛上置业。
记者了解到,如今,全球销售的三亚凤凰岛作为“南中国海地标”、“世界新地标”,正吸引了全球商界领袖、奢侈品牌、服务机构的目光,购房者更以前所未有的激情蜂拥而至,他们认为三亚凤凰岛不是单纯意义上的地产项目,更是最具魅力的“海洋与度假”的收藏品。
楼市猜想
那么海南楼市还能火多久?记者试图从大年初一开幕的海南国际旅游地产文化节找出答案。“这几天来这儿看房买房的,都是外地人,主要是东北人、北京人、上海人还有浙江人。”连续在展会发了多天传单后,森林公馆置业顾问段飞燕告诉记者,虽然看房的人数不算少,但实际成交的数量却不多。这种状况和二三周前,各地炒房团手提现金疯狂抢购相比,堪称场面清淡。在展会上,记者遇到了来自沈阳的游客张淼。张淼告诉记者,年前他就到了三亚,看遍了三亚楼盘,因为房价过高,还没买到房,听说有房展,正好来看看。而逛了一圈后,张淼感觉都不靠谱,决定继续保持观望。
记者看到,在这次展会上,三亚本地参展商中几乎没有真正意义上的一线海景楼盘,即便如此,三亚的房价依然高出其他城市一大截,普遍都在2万/平方米之上。还有一些楼盘居然要求客户在工地上连桩都没打好的情况下,就全额付款。
一位三亚同行告诉记者,数据显示,经历过疯狂的一月后,进入2月份,三亚楼市的成交量已经有所降温。“现在的海南正在预支未来很多年的一个房价上涨的预期。”段飞燕也认为,现在已经显露一种趋势,就是看房的多,买房的少,主要原因就是价格炒上去了。而从她手上正在销售的房源看,有迹象表明,一些炒房团已出现离场迹象。而对于三亚当地居民来说,现在三亚的高房价基本与他们已经无关,因此也无需去理会也没有能力去理会,大多数居民只是希望能守住自己家里原有的基业。
根据海南省政府工作报告,2009年,海南省城镇居民人均可支配收入13751元,而目前三亚商品房均价已超2万/平方米,这表明三亚居民用一年的平均收入,也买不了当地一平方米的商品房。
泡沫争议
海南楼市是不是出现了泡沫?这既是眼下人们的担忧,也是一种争论。在最近,由中新网评选的,全国房价泡沫化严重城市排行榜中,三亚以“五颗星”,位居首位。而在海南房价的泡沫有无的争论中,有一个比喻很有意思。这就好比是喝啤酒,有点泡沫是正常的,但是我们要分开来看,是一杯啤酒当中薄薄的一层,还是因为倒酒的技术不好,泡沫已经占了大半杯,这两种情况喝下去感受可是不一样的。
中国海南改革发展研究院院长迟福林认为,从短期看应该说形成了一定的泡沫,因为大量的热钱进入了,把房地产的价格迅速拉上去。但是从中长期看,这个泡沫是可以逐步消化的,所以不会形成1993年那场大的泡沫。这是因为房地产的结构发生变化了,1993年80%左右是写字楼,现在90%左右是商品房。老百姓尤其是中等收入群体要到海滩来买第二套住房,这在当时是很少一部分人,现在中高收入群体到海南买第二套房,这个需求量加大了,所以结构和需求的变化,决定了海南恐怕不会发生1993年那种状态。但是需要警惕的是,不要把现在短期的泡沫变成一个中长期的泡沫,这样对海南国际旅游岛的起步就会造成严重的负面影响。
专业人士表示,很多人将三亚与迪拜作比较,其实这是不客观的。迪拜之所以发生危机,在于其发展过度依赖外来金融资本,并对金融风险缺乏有效的防护,房地产的繁荣是以巨额的负债为背景,同样,迪拜本身没有实体经济的支撑,其经济结构甚为单一,并且阿联酋其他组织成员给予其支持有限。相反,三亚作为旅游城市,其本身在改革开放中获得了一定的发展,具备一定的循环发展基础,国际旅游岛的概念,只会使海南如虎添翼,发展步伐加快。同样,在中国巨大的经济实力支撑下,三亚不再是一个孤立的个体,它获得的资金、政策等优势结合自身的独特资源优势也会让它脱颖而出。