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“4天后再过户我就能省4万多元了!”昨天,市民刘女士兴奋地说。日前,市地税局、市财政局、市国土房管局联合下发了《关于调整我市普通住宅价格标准的通知》,决定从3月1日起,上调普通住宅价格标准。据统计,标准调整后,本市中心城区原有非普通住宅中将有10%-15%划归到普通住宅范围内,而这部分住房在交易过程中税费成本有望节省一半以上。
【政策回放】
标准曾两次上调
事实上,此次普通住宅价格标准的调整并非首次。“普通住宅价格”这一概念为2005年国家对房地产市场进行宏观调控所出台的《国八条》中首次提出,本次调整是本市继2007年、2008年之后的第三次上调。
在业内人士看来,住宅标准价格的调整最主要的作用还是引导消费。毕竟通过提高普通住宅的标准能够对商品房享受税收优惠进行调整,通过税收的调整能够对房地产销售进行调控。近年来,其已经作为调控房地产市场的配套政策之一。
本市上一次调整是2008年11月1日,而就在此前的两天——2008年10月30日,天津市政府出台了支持居民购房的八项举措,俗称“津八条”,其中对契税、营业税分别作出了调整。上次普通住宅价格标准的上调是伴随着国家及本市一系列活跃楼市、稳定房地产发展、保障居民购房政策的。可以说2009年房地产市场的活跃与其有直接关系。
目前,随着优惠末班车效应的结束,2010年各项新政策表明了一些方向的调整,包括存款准备金率两次上调以及近期银行贷款审批收紧等,这些政策使得房地产市场的观望态度短期内很难解除。此次普通住宅价格标准的上调再次体现了政府对于“普通”“非普通”住宅购房者的有效区分,使得适合普通百姓购买的房产回归到低税费水平,体现了利用该经济杠杆引导购房合理消费。
【政策影响】
调整不会引起二手房价上涨
昨天,本市普通住宅价格标准调整的消息一出,很多人都开始打听自己看中的房子是否能够从中受益。我爱我家企划总监陈萌表示,鉴于该政策3月1日开始实施,这几天会影响到一些“临界房”的交易,但并不会对二手房市场造成太大影响。
经过2009年二手房市场的大幅放量,成交均价也出现大幅上涨。“目前市场中符合普通住宅标准的房屋总量已经不多,若按照非普通住宅标准进行交易,契税、营业税等多项税费的认定标准也随之提高,大大增加了购房成本。”此次价格标准调整中,中心城区平均上调了6%,环城四区平均为4%,滨海新区塘沽功能区调整幅度相对较大,而也有部分区县未作调整。总体上,调整使得市场上的普通住宅数量回归到一个合理的水平,而主要拉动均价上涨的中高端住宅仍被归在非普通住宅范畴。因此调整后将对普通购房者有比较直接的利好作用,但不会刺激投机需求的涌入。
另一方面,目前中心城区一手住宅均价为13000元/平方米,二手房成交均价为8800元/平方米,短期内无过大上涨空间,因此陈萌认为,该价格标准的调整也不会引起二手房交易价格的上涨。“事实上当前二手房市场状况比我们预期的要好,目前买卖市场供需关系健康,交易热情高于今年1月,我们预计随着3月1日新价格标准的实施,市场交易热情会继续有所体现。”
普通住宅价格标准调整后,从目前情况来看,对二手房的影响要明显大于新房。即使普通住宅价格标准上调,目前中心城区能够满足普通住宅标准的新建商品房项目也几乎没有。但在环城四区,市民还是可以找到单价低于该标准的一手房。
10%~15%二手房税费降一半
在二手房交易中,是否为普通住宅主要影响购房契税和营业税的收取:契税方面,非普通住宅为3%,普通住宅为1%-1.5%;而营业税则按照房龄与是否为普通住宅划分为全额收取、差额收取和免征三类。以红桥区正源公寓为例,目前该项目均价为8500元/平方米左右,按照调整前的红桥区普通住宅价格标准7800元/平方米作为参照,该项目属于非普通住宅,应按照非普通住宅标准缴纳相关税费;而调整后红桥区普通住宅价格标准上涨至8800元/平方米,以8500元/平方米成交的住宅则将被划入普通住宅范围。以一套正源公寓面积80平方米左右、总价68万元的私产住房为例,若该房产房龄在5年以上,其交易的税费成本将由近5.9万元降至2万元左右,税费成本占购房总成本的比例也由8.7%下降至3%左右。
陈萌表示:“根据我们的测算,由于这次普通住宅价格标准的调整,中心城区原有非普通住宅中将有10%-15%被划归到普通住宅体系中,而这部分住宅在交易过程中税费可节省一半左右。”
【政策解读】
市地税局:
相关税收政策没变
市地税局人士解释说,普通住宅价格标准调高后,相关的税收政策并没有改变,购房者可以买到更多更好的普通住宅,并享受到相应的税收优惠。这其中主要涉及商品房一级市场和二手房市场三种契税标准:一是个人首次购买90平方米以下普通住房的,按成交价的1%征收契税;二是个人购买90平方米(含90平方米)至144平方米之间普通住房的,按成交价的1.5%征收契税;三是个人购买144平方米以上(含144平方米)及其他房屋权属转移,或者购买144平方米以下住宅,但成交单价高出普通住房价格标准的,一律按成交价的3%征收契税。
市地税局有关人士解释说,本市个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年的政策已经开始执行,个人购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。营业税税率为5%,再加上结合在一起的0.55%城市维护建设税、教育事业发展费和防洪工程维护费共计5.55%。个人出售住房还应缴纳个人所得税,对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用,按20%税率计算个税。不能出示房屋原值,按房屋成交价1%征收个人所得税。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个税。
价格标准调整前后正源公寓二手房交易税费变化情况
调整涉及的税种调整前(非普通住宅)调整后(普通住宅)税费变化
契税68万元×3%=20400元68万元×1%=6800元减少13600元
营业税
(5年以内/2007年购买时总价为48万元)全额营业税68万元×5.55%=37740元差额营业税20万元×5.55%=11100元减少26640元