|
||||
在城市商品房价格高涨的今天,到农村购买价格便宜的小产权房并不明智。
随着商品房价格不断攀高、土地资源日益稀缺,全国几乎所有大中型城市,均出现了以旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设等名义违规开发建设的小产权房,并呈蔓延之势。
小产权房麻烦大
“小产权房”由于价格低廉越来越火,不用做广告,购房者也趋之若鹜。主流群体是城镇低收入居民。但在众多法律人士看来,“小产权房”存在多重风险,最大的问题是实际上没有产权,不受法律保护。
资深房产法律专家、宁一律师事务所主任易静律师现为读者进行相关政策解读及风险提示。
离婚了,
一方隐匿共同财产咋办?
律师说法
张红与赵磊结婚5年,婚后财产一直由赵磊管理。2008年2月张红起诉离婚,并要求分割夫妻共同财产10万元。在诉讼过程中,通过法院调取证据,张红发现赵磊偷偷将账户中的20万元取出,故张红增加了诉讼请求,主张应分割的夫妻共同财产为30万元。
法院认为,赵磊在张红不知情的情况下取出夫妻共同财产20万元,存在隐藏、转移夫妻共同财产的行为,故法院在判决离婚的同时,判决张红分得夫妻共同财产20万元,赵磊分得10万元。
击水律师事务所王歆怡律师解释说,离婚分割财产时,一方隐匿夫妻共同财产的现象比较常见,对此《中华人民共和国婚姻法》第47条规定“离婚时,一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产,或伪造债务企图侵占另一方财产的,分割夫妻共同财产时,对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方,可以少分或不分。”
本案中,赵磊在张红不知情的情况下,将夫妻共同财产20万元取出,且不能说明该笔存款的合理去向。后经法院调查认定此20万元应属于夫妻共同财产的范围,赵磊存在隐匿、转移夫妻共同财产的行为。法院判决张红分得夫妻共同财产中的20万元而赵磊分得10万元,依法保护了张红的合法权益。
另外,《中华人民共和国婚姻法》第47条还规定,即使双方已经离婚,如果一方发现对方在离婚时存在上述情况,导致夫妻共同财产没有依法分割的,仍然有权向人民法院提起诉讼,从而最大限度地保护当事人的合法权益。
律师说法
小产权价低
法律不保护
易律师介绍,“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。它一般由开发商与村委会合作,或由村委会自行开发建设。因用地性质,它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证,也无法上市交易。其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的,卖房者是村委会。由于不存在土地出让金,不用缴纳各种税费,所以成本低,售价低,这也正是它大受欢迎的主要原因。
自2006年9月北京宋庄画家村发生多起小产权房诉讼以来,小产权房的合法性问题引发激烈讨论,全国各级主管部门明确表示,小产权房不受法律保护。根据《物权法》的规定,只有市、县房地产登记机构才有权对房地产登记发证,乡(镇)政府没有权利办理房地产登记并发证。即便持有乡(镇)府颁发的“小产权证”,也不受法律的保护。
合同虽成立
效力不好说
易律师认为,《土地管理法》虽没有明确规定禁止城镇居民购买农村宅基地、农村住宅及“小产权房”,但《土地管理法》的立法精神和价值取向是严格土地管理制度、农村土地集体所有制度,保护耕地,禁止宅基地对外转让。
宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营管理,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,非集体经济组织成员不具有此身份,不能拥有此宅基地使用权。否则,会损害集体经济组织的利益。
在我国,农村宅基地或小产权房带有福利性质,是农民不花钱或花少量的钱购买的,我国农民普遍收入不高,如果允许相对富裕的城镇居民花钱在农村购买农村住宅会打破农村经济结构的平衡,也会造成农村廉价土地冲击城市房地产市场,造成国家的城市土地收益流失。
在现实中,城镇居民购买上述小产权房屋普遍存在,虽然双方购房合同成立了,但成立的合同却属于无效合同。
其原因在于,如果法院认定这类合同有效就会和现有的国家政策相矛盾,造成判决无法执行。国家政策明确禁止购买农村住宅,如果判决认定购买农村住宅有效,此行为却得不到政府的认可,购房人不能领取相应证件。依据现有的法律规定综合分析,应当认定这类合同无效。
小产权房风险大
出现纠纷维权难
小产权房虽然满足了部分低收入群体的住房需求,但它扰乱了正常的房地产、土地市场秩序,造成了政府土地资源收益的流失。
易律师提醒,城镇居民购买小产权房存在以下诸多风险:
首先我国目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前,有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。然而,非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。
其次,这样的“便宜房”很可能是在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,很有可能被拆除,而业主也得不到拆迁安置补偿。
再次,购买小产权房根据现有政策无法从银行办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。
小产权房在交付使用或入住后,也存在一些不容忽视的现实问题:多数小产权房屋质量明显缺乏保障,房屋售后保修难以保证,入住后的物业管理也极易出现问题,因房屋买卖合同本身就有法律上的障碍,购房人很难通过诉讼要求出卖方承担责任;小产权房一般地处远离城市的城郊或农村,公共设施落后,交通成本较高(公共交通不便),还潜藏着公共安全等诸多风险;由于难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续,小产权房本身缺乏明晰的产权,购房者未来在遗产继承时也会遇到困难。
针对上述风险,易律师建议购房人最好不要贪图便宜购买小产权房屋,如已买并发生纠纷应向专业法律人士咨询,以寻求最佳、最有效的解决途径,维护自己的合法权益。
网吧内抢座酿命案
凶手网吧共同赔偿
律师说法
近日,天津行通律师事务所王秀杰律师代理的李某、林某故意伤害致死王某刑事附带民事案,经法院审理终结,被害人家属得到赔偿款28万元,该赔偿额在当地同类案件中已属较高。
2009年1月5日,被告人李某和被害人王某均在某网吧内上网。当天,由于机位紧张,李某和王某遂因争机位而发生口角。后来,机位被王某占到,李某于是打电话叫来林某,在网吧内将王某踹倒在地,不断对被害人头部拳打脚踢。直至被害人跪地求饶,二人仍对其实施伤害,导致被害人脑部受重创而死。
本案的刑事责任不存在争议,二被告人故意伤害王某致死,且情节较为恶劣,依法应处十年以上有期徒刑、无期徒刑或死刑。而关于本案民事方面,二被告人承担赔偿责任是毋庸置疑的,争议点集中在网吧对死者家属是否应当承担赔偿责任?
死者到网吧上网,网吧就应该提供安全保障,但相关事实证明,网吧并未尽到安全保障义务。
首先,网吧未依法配备专业安全管理人员,不具备设立条件。
根据相关管理规定,设立网吧的,应有与其经营活动相适应并取得从业资格的安全管理人员、经营管理人员、专业技术人员。但网吧方面未能提交案发时在场的两名管理人员的“安全管理从业资格”,这说明该网吧的开设本身不符合法定条件。
其次,案发过程中,网吧经营者未采取任何安全措施。证据显示,网吧既无安保人员也无安保设备,在整个事件过程中,网吧的经营者甚至都没有打过110。而且,网吧管理者还只关心自己的经营情况,根本不关心被害人的生死。在二被告人殴打受害人的时候,网吧管理人员曾讲:“你们别打了,要打到外面打去。”这直接促成了被告人把被害人往外拖拽的行为。由此可见,网吧连最基本的安全保障义务都没有尽到。
第三,网吧管理人员未对被害人实施任何救助。
根据卷宗证据,事后,受害人问网吧管理者哪儿有诊所,网吧管理者回答说让他到外面去找,然后又照常营业了。可见,网吧管理人员既没有拨打120急救电话,也没有把受到致命重创的被害人送到医疗机构,并且在被害人要求救治时,网吧人员还将被害人委婉拒之门外。因此,网吧管理者作为营利性服务场所的经营者,未尽到法定的安全保障义务,未对被害人进行任何救治,应对本案承担赔偿责任。
后各方经过努力,二被告人家属、网吧方面和被害人家属达成调解协议:二被告人和网吧方面共同赔偿死者家属28万元,其中网吧方面承担赔偿款的30%。而法院也基于二被告人积极赔偿并取得被害人家属的谅解,酌情对他们予以从轻判罚。