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就如同万科在年报中所言:“2010年,针对部分城市房价上涨过快的现象,政府推出一系列调控政策,以引导住宅市场理性发展,对市场购房心理存在一定影响,短期内市场不确定性和成交的波动性可能上升。”3月市场的不确定性已经在悄然增加。
尽管3月房价依旧高企,但这一轮推盘的开发商们已经明显受到购房者观望影响,涨价底气显得越来越不足。
记者对3月新推楼盘调查发现,尽管3月新盘多数已经对外预公示过价格,但临近开盘月,多数楼盘的价格又变得扑朔迷离起来。
2月期房成交同比降三成春节一回来,张小姐就感觉北京楼市已经发生了微妙的变化。“去年我看房时联系的很多业务员今年又开始给我打电话了。而去年我看房时,由于人多,业务员通常都没时间理你。”她告诉记者。
尽管连续的宏观调控让多数业内人士坚称对房价毫无影响,但由于市场不明朗,越来越多的购房者开始观望后市。
来自北京房地产交易管理网的数据显示,2月成交量环比下降了近四成,降幅非常明显。统计数据显示,2月京城共成交期房商品住宅5819套。环比1月,期房商品住宅成交套数下降了33.4%,成交面积下降了35.6%,除去政策性住房实际成交的期房商品住房成交套数下降了37.9%,成交面积下降了40.9%。
不仅环比下降明显,就连与2009年低迷气氛环绕的同比情况也不容乐观,也出现了明显的降幅。数据显示,同比2009年2月份,期房商品住宅成交量下降了11.3%、成交面积下降16.3%,除去政策性住房实际成交的期房商品住房成交量下降了31.6%,成交面积下降32.8%。同时,现房商品住宅成交量下降了10.8%,成交面积下降23.7%。
“‘京11条’调控措施的出台、央行上调准备金率等一系列举动,都在向市场传导着强烈的调控信息。在此背景下,许多购房者出现了观望情绪,这也导致了购房行为的降低。” 亚豪机构副总经理任启鑫认为。
开发商相互观望对方价格购房者的观望也明显影响了开发商们。记者对3月新推楼盘调查发现,多数楼盘攀涨价格显得底气不足。
对于一向领涨或者领跌北京楼市的通州区域,价格显得更为敏感。珠江拉维小镇的销售员告诉记者,即将推出的新楼盘均价在15500元/平方米左右。记者了解到,尽管该价格对比其楼盘之前价格稍有上涨,但此前,珠江拉维小镇对外预公示价格曾经为16800元/平方米。
而临近珠江拉维小镇楼盘的京贸国际城,该项目销售员则向记者表示,大家都是相互看着涨。从周边楼盘最价高涨到2万元/平方米来看,该项目的近期开盘可能会在1.8万元/平方米。“买房还是要趁早。”该销售员表现出极大热情。
此外,记者对3月表示要开盘的太阳星城、美然生态馆等楼盘的调查发现,这些楼盘未来推出的新盘是否会继续再涨都暂时是个未知数。多数销售员表示在等上面通知。
还值得注意的是,2月底,在新政影响下,北京已经有多个项目年后打折促销,即将开盘的新项目是这波促销潮的主力军,而优惠幅度与年前相比大大提高。即将开盘的四季会,预计均价2.9万元/平方米,推出了“2万抵12万”的优惠;位于大兴区旧宫镇旧忠路的美然生态馆住宅项目,目前正在排号阶段,也推出了交5万元意向金抵10万元房款的优惠;预计在3月初开盘的万科公园5号,开盘均价预计3.3万元/平方米,目前也在进行5万抵8万的优惠;通州区的北京one和合生世界村,分别打出了“5万抵10万”和“2万抵6万”的优惠,与年前相比,优惠幅度大大提高。
还有一些老项目也打出了新的折扣,比如锦尚住宅项目,2月份就推出了一次性付款9.7折再打9.9折的优惠活动;位于东直门的东阙都,不仅有代金券“2万抵10万”,还有一次性付款9.5折,按揭9.7折;位于海淀区马甸桥西北角的金澳国际酒店式公寓项目,也推出了赠送全套品牌家具家电的优惠。
调整迹象已现?地产中国网一项在职业销售经理内部进行的调查显示,44%的业内人士认为,在长达3个月乃至更长时间积累客户的过程中,遇到最大的挑战是“近期宏观调控造成的在银行贷款、税率方面的政策变化”,33%的人士认为,3月所面临的最大挑战是因涨价而造成的客户群体结构的变化。
45%的人士表示,如果3月销售量达不到原定计划的多少,将会调整价格,或者以促销方式,来确保销售量的增加;48%的人士选择的促销方式为新推一批低价房源;不过57%的人士表示如果降价,降价幅度也仅在5%以内。
“北京新政出台改变了开发商和购房者对楼市的整体心理预期,很多开发商都认为楼市调整是迟早的事。在此心态影响下,开发商不仅拿地更为谨慎,而且销售定价方面也不再盲目‘看多’。此外,房价已经达到历史高位的北京楼市令不少购房者产生了观望心理,春节期间以及年后成交量大幅下滑,也使开发商有了心理压力。开发商再次将加快出货回笼资金作为经营方针,而不是放慢销售速度以获得更大利润。”中经联盟秘书长陈云峰认为,房地产土地和销售市场调整迹象显现。
记者调查也发现,尽管开发商在新盘定价上表现出观望,但依旧在小幅推动房价继续上涨。预计3月中旬开盘的京汉铂寓已经将此前均价2万元/平方米可能调整为起价,而均价可能为2.3万元/平方米;太阳星城也由去年10月开盘的2.75万元/平方米上涨为目前的3.5万元/平方米,尽管其近期新开盘价格还未定。
万科副总裁毛大庆认为,新政策对市场一定会产生影响,势必让购房者观望,但不会有根本影响。这主要是因为,今年调控政策的双重目标是保证销量的稳定和防止价格增长过快,主要是在加大政策房建设基础上进行调控。