|
||||
在今年的全国两会上,政协各项提案中关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山,其中的保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。
闻着臭、吃着香——一些代表委员议论说,楼市就像一块“臭豆腐”,虽然名声不好听,但是一些地方政府对它还是十分依赖。不少代表委员建议,政府要在调控楼市上下大功夫、真功夫,有效平抑过高的房地产价格,尽心尽力为群众提供保障性住房。
症结1:土地财政
征地拆迁“摊大饼”
全国人大代表、经济学家张兆安说,近年来一些地方出现造新城的风气,从加速发展城镇化的角度来看未尝不可,但是城镇化不能变味成了“房地产化”,不能成为一些地方政府依赖“土地财政”的新借口。
“在一些地级市甚至县级市和县城,短短几年里铺出的新城区摊子,甚至比几百年发展下来的老城区还大。同时,征地拆迁规模也很大,甚至是贷款造新城。”张兆安认为,“铺大摊子、大拆大建、卖土地做一锤子买卖,绝对是后患无穷。”
【治理】“两轮驱动”降“高烧”
全国人大代表、宁夏回族自治区石嘴山市市长张作理3日建议:遏制房地产价格虚高需要“两轮驱动”,首先应通过政府行为满足群众基本住房需求,在此基础上,可利用市场杠杆搞活房地产市场,使土地这一国有资产实现增值。他认为,遏制高房价途径一方面是,基本房源由政府调控,通过土地限价把房价降下来。另一方面,对住房品质需求较高的群众需要,则通过市场开发的无形之手调控价格,这样房价的增高反而实现国有土地资产增值效应。同时,政府可以考虑把高房价的土地收益“反哺”群众基本房源所需建设资金。
症结2:地王频出
大型国企推波助澜
“最近一些地方的‘地王’相继刷新最高纪录;我担忧的是,成为‘地王’的,有的是大型国有企业。”沈志刚代表说,国有房地产企业不仅是一支市场力量,还应该发挥社会责任,应该起到平抑房价的作用,而不是争着、抢着去当“地王”。在这其中,国有资产管理部门应当有所作为。
【治理】管好“招拍挂”
全国人大代表樊芸是上海市政府招拍挂评审专家组成员,在评审中已经否定了好几个地块的招拍挂方案。“不少地方政府明确表示,高房价影响可持续发展,这是一个明确的信号。”她说,“我相信,只要政府下决心调控市场,采取对路的调控方式,地价、房价一定可以回归理性。”
症结3:开发监管
畸形政策绑架民意
全国人大代表、宁波大学图书馆馆长范谊说,现行商住房开发管理政策存在五大主要问题,已经出现明显的畸形发展。
近年来,商住房一直是百姓关注的热点。一方面,房价飞涨;另一方面,众多家庭买不起房,“80后”、“90后”为婚房烦恼,一家三代为婚房集资,严重捆绑了居民消费意愿和能力。
范谊代表认为,现行商住房开发管理政策存在五大主要问题:商住房土地一次性出让拍卖政策造成商住房开发成本只增不降,是商住房价格不断攀升的主要推手之一;商住房开发主体单一,缺少相互竞争和制约;允许出售毛坯房、预售房,开发商在建设过程中偷工减料,造成巨大的装修浪费和众多房屋质量问题;各地政府在商住房开发项目的立项、建设、配套、销售等诸多环节设置的各种税费多达二三十种,造成商住房成本失控,房地产暴利无人监管;商住房产权市场独大,租赁市场严重萎缩。
【治理】土地使用税取代出让金
范谊代表建议,应该取消商住房土地一次性出让金,改征商住房土地使用税,在住房存续期内按年度征收。目前,商住房开发商能否取得项目的开发权主要看谁出的地价最高。改征土地使用税后,政府通过政府采购的机制出让小区开发权:开发商竞争的不是小区的土地,而是小区开发的设计水平、配套设施、环境保护、工期控制和建设质量,“这样可以大大降低商住房的初始销售价格”。
症结4:住房保障
“给谁造,保障谁”没谱
当前各级政府对住房保障的重要性认识是到位的,解决问题的决心是大的,投入是可观的,但由于整体立法的滞后,工作仍然处于“摸着石头过河”的状态。“谁保障?保障谁?保多少?怎么保?保障房怎么造?造多少?给谁造?怎么分?所有这些问题,现在都没有一个权威的依据和标准。”
【治理】制定《住房保障法》
张兆安在今年全国两会上提交了《住房保障法》草案建议稿,其中提出,在全国城乡普遍建立一户一宅的住房保障制度;保障性住房的分配对象不受户籍限制,对已经在该城镇连续工作和居住一定年限的所有无房和住房困难的低收入家庭实行应保尽保;申请保障性住房的资格条件、住房标准及保障方式,由各地分类实施、动态管理,并每年向社会公布一次。
全国政协委员、武汉百步亭集团董事局主席茅永红2日提交提案,建议合理确定建设标准。茅永红认为,保障性住房其建设和供给的目的都是为了满足基本的生存需要,因此不可以将这类住房的建设标准定得过高。各地应对保障性住房的房屋质量、配套设施、工程造价、周边环境等制定出相应标准,并严格标准的执行。
茅永红建议,应当建立保障性住房的退出机制。例如可通过提供低息购房贷款、优先购买保障性商品房、购房税费减免等优惠条件引导和鼓励享受住房保障的家庭主动退出,自行买房或租房实现“居者有其屋”。
链接
去年开发商狂赚1万亿
国家统计局统计报告显示,2009年我国房地产市场的商品住宅销售额36769亿元,销售面积8亿平方米。对此,全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志估算了开发商的成本账——商品房的成本主要由土地出让金、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费用所组成。开发商竞拍拿地,到完成开发和销售两个周期,平均时间在3年以上。
“如此,2009年全国商品房所用土地,平均拿地时间应为2006年。”陈万志说,当年“全国主要城市”用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。新建商品住房的容积率以2来计算,分摊到每平方米住房中的“楼面地价”,约650元,建安费以每平方米1000元计算,其他的配套费、税费和经营管理费,全国城镇的平均费用以600元计算。综上所述,2009年全国城镇商品住房的平均成本,每平方米约2500元。
“由此可以大概算出,2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。”陈万志说,以号称低利润的开发商万科为例,去年在重庆卖房子,平均每平方米净赚1082元,而重庆去年商品房均价约4000元,利润率也达到25%以上。
黑新雯代表说,住房问题如果只有靠在市场购买商品房一条路解决,必然出现开发商一年获取上万亿元的暴利。开发商只要挨过政府调控期,一旦调控放松,必然出现带有报复性质的涨价。“我国房地产业应去暴利化,尽快回归民生性。” 陈万志说。