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物业税,其广泛的波及面与市场影响,成为大众关注的焦点之一。甚嚣尘上的物业税开征试点,已经准备多年。新年伊始,国家税务总局即抛出“重磅炸弹”——“目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作”。物业税的出台已如箭在弦。那么,物业税能否在2010年“如期”到来?即将开征的物业税,能否成为平抑房价的一个良方?
【市民反应】
购房者心情复杂
有人赞来有人贬
新年伊始,正当人们还在为“第二套房”纠缠不清之时,物业税即将实施的消息又接踵而至。和提高第二套住房首付比例相比,物业税的实施无疑对楼市的虚火更具杀伤力。
在南宁电视台工作的唐小姐听说这个消息后,拍手叫好。她认为,开征物业税会让房价下降,她多年的住房梦有望很快圆了。“房价高低取决于市场供求关系。现在大多数人买房的成本主要是每个月的按揭,如果现在因房价高而影响一些人买房,那么物业税开征后,养房的成本会高很多,这样需求就会减少,自然房价会下降”。
开征物业税,让小钟的心情变得复杂:“井喷的房价,已经让我压力繁重,如果再增加类似于物业税的开支,对我来说简直是雪上加霜。我真不知道,我什么时候才能买得起房子。”在南宁电力设计院工作的设计师小钟告诉记者,在工资没发生太大变化的情况下,不断出现的新政和不断上涨的物价,让他忧心忡忡。小钟说,不征物业税,他买房以后只需考虑每个月的按揭,如果现在物业税开征了,还要多交一笔养房的成本。本来打算要跟女朋友商量着买套小房子做“爱巢”的小钟,现在连提都不想提了。
“我现在正准备买一套150平方米的大户型4房,可是听说住房超过一定的面积,国家将对房屋的持有者征税。怕征税后压力大,我现在决定先买套90平方米左右的小户型房,大户型以后再说。”家住南宁星湖路北二里的张晓这样告诉记者。
而陈女士却没这么轻松,她是做房屋出租生意的,“如果征收物业税,就意味着房屋的投资回报率降低了。提高租金,恐怕租客承受不了;如果不提高,自己的收入就少了。”陈女士向记者坦言。
记者在采访中了解到,尽管物业税还未开征,但是,无论是买房者,还是租房者,甚至是房地产开发商,他们都在观望、期待。
【业界观点】
现在开征时机最合适
抑制投机炒房易见效
物业税开征,不是什么新鲜话题。早在2003年,国家税务总局和财政部就先后批准了北京、江苏、深圳等6个省市作为试点先行单位,进行房地产模拟评税试点,但是由于牵扯面过大,物业税一直处于研究阶段。2006年又批准了河南、安徽、福建、大连4个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。2009年5月25日,在物业税“空转”运行约3年之际,国务院批转发展改革委正式公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中明确提到“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。
2010年1月5日,有媒体从接近国家税务总局的权威渠道处获悉,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。
懂行的人都清楚,物业税绝非税系中的“小字辈”,一旦开征,将对地方政府财政收入、房地产行业发展、房地产市场走势产生重大而深远的影响。因此,过去几年每逢物业税的消息曝出,皆会引起业内外强烈关注。今年也不例外。消息一出,连股市都因此而发生了“地震”。
业界认为,喊了那么多年,现在是开征物业税最合适的时机。君不见,到2009年底,来南宁购房者中投资投机性购房者占到50%以上,有的地区甚至高达70%以上,而与此对应的是,房屋空置面积大幅度攀升。因此,政府有必要采取强有力措施来打击投资性购房、投机性炒房,抑制非正常的房价上涨。
从2005年的“新旧国八条”到2006年的“国六条”到今年的“2转5”新政,其一项重要的内容就是打击房地产的投机行为,排挤房地产市场非自住需求,打击开发商囤地行为。但业界认为,遏制房价上涨、打击投资购房投机炒房最有效的手段是开征物业税。这是世界上多数国家通用的做法。
【政策评估】
相关收费可能取消
开发成本可望降低
资深房屋估价师张晓强说,物业税的开征可能会将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并,转化为房地产保有阶段统一收取的物业税,并统一内外税制,取消房地产使用环节的各种收费,实现税不重征。
他解释说,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中,有30%~40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法,以财产税的形式分期支付地租和税费,开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大幅度下降。
张晓强说,一般来说,税费占构成房价成本的40%左右。物业税将目前一次性收取的税费,改为按年以固定税率收取,那么房价成本将大幅减少。如果地产商将这些减低的成本全部让给购房者,理论上房价最多可降低近40%。“当然,这只是理论而已。开发商没那么傻”。
“房地产开发成本降低,但这并不意味着开发商就一定会降价。”南宁另一开发公司的工程师刘翔说,在市场供不应求的格局下,开发商的税负虽然减轻,但同时他们也就有机会将税负转嫁给普通的购房者,购房者得到的依然是较高的价格。“假如征收物业税降低了40%的房价成本,但是,只要有人购买,地产商有可能只是将房价降低20%出售。也就是说,他吃掉了另外的20%,即他的利润增加了20%”。
即使房价因开发商成本的降低而下降,也有可能出现另一种情况:老百姓买得起房却住不起房了。再有,对于在税改前已拥有房产的业主们来说,他们已经一次性在购房款中支付了地价和相关税费,如果再对他们开征物业税显然有失公允。
【房价展望】
能否抑制房价
各方说法不一
理论上讲,开征物业税,可降低房地产开发成本,导致房价下降。但是,在实际实施过程中,需要面对许多问题,期待有立竿见影效果的想法并不现实。
南宁昊然房地产公司总经理谭开耀认为,开征物业税,对稳定房价有很大的作用。但对能否降低房价,这很难说,这关键还是要看开征以后相关管理部门的执行力度。“我认为,开征物业税,对人们心理作用大于实际作用。”谭开耀说,疯涨的房价给人们造成了很大的心理压力和恐慌情绪,购房者希望通过物业税降低房价的愿望非常强烈。
物业税能否对房价起到真正的作用,需要一个漫长的传导过程,在传导过程,任何一个变量,都可能会影响到最终的结果。一个简单的例子是,在欧美等一些国家,一直征收物业税等持有税种,却并不能改变市场中存在大量投资性购房的现象。
广西另一房地产开发商认为,物业税因为涉及面广、执行难度大,难以在两年内真正见效。他说,现在疯长的房价实在令人担心,出台物业税也是中央政府能够拿出的有效的平抑房价的手段。
广西中大股份有限公司总经理邬文康认为,开征物业税,会挤出部分投资者。他说,南宁的外地购房者占到了四成以上,而大部分外地购房者买房的目的是投资。开征物业税后,投资型的购房者在没有转让房产之前,每年都要交税,这对他们来说,增加了房产保有环节的负担。对于以投资为目的购房者来说,持有成本将大大增加,利润空间大幅减少,必然会谨慎投资。因此对遏制炒房,有很大的作用。
对于即将出台的物业税管理和征收办法,对于一个收入不高,既要生活又要还房贷的工薪阶层而言,希望物业税的出台能更多站在普通消费者的立场上考虑,不能为了抑制房产的泡沫而为,更不希望是一个“头痛医头,脚痛医脚”的不治本的处方。
【政策影响】
土地出让金有望取消
将改变土地财政局面
专家认为,开征物业税的意义,决不仅仅限于调控房价。其更重大的意义,是将不透明的土地财政,改变为透明的现代阳光政策。能够改变地方政府“以地生财”的开发模式。
据报道,在一些地方,政府为缓解财政压力,乐于进行土地交易,其后接任者手中的土地资源变得越来越少,地方财政的收入越来越趋紧。据不完全统计,中国最发达的几十个城市中,土地批租收入基本上占了地方财政收入的30%以上。
毫无疑问,这样的财政模式没有持续性,弊大于利。因为政府的财政收入过多地依赖于土地,而土地是有限的,当地方政府手头可批的地批得差不多了的时候,那么未来的财政收入就危险了。
物业税开征后,在政府增加土地供应时,将变原来的土地批租一次性收取高额土地出让金的方式为分年分阶段收取。方式转换前,地方政府不但财政收入大部分依赖土地,而且地方政府本身还有推高房价的冲动。而方式转换后,土地购买者在一次性缴纳小部分的出让金以外,在出让期内每年还要缴纳年租,这具有递延效应,降低了地方政府过度批租的可能,从而在制度上杜绝了地价的无控制上涨,也抑制了房价的上涨。
相关链接
-如果开征物业税影响有多大
贪官:购房欲望减少
抑制他们的购房欲望,使他们为洗钱而购房的成本和风险加大。他们中的大多数购买了数套或几十套房产,如果征收物业税,每月将付出几万元甚至几十万元的物业税。
炒房者:或遭重创
目前炒房者和房地产商空置房很多,加上税收,他们要急于出让或出售一部分房屋,这样将会导致短期内房价出现大幅下跌,会迫使一部分人放弃恶意炒房。
多房者:负担增重
刘先生共有三套住房,当得知将要开征物业税的消息后,他第一次觉得房产多当房东不一定是好事,担心物业税开征后他要面临同时缴纳三套住房的税,负担将加重。
按揭者:双重压力
李女士于2008年购买了一套80平方米的住房,按揭15年,每月还款千余元。物业税开征后,李女士除了要定期还银行贷款外,还得承担物业税费,这对她来说无疑是加重了负担。
出租者:调高房租
对租房人来说,物业税的征收可能会让房东调高租金。房东可能会根据当年物业税税率情况,转嫁部分到租客身上。
购房自住者:首套或免征
普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。对拥有自住房产的业主来说,第一套住宅很可能免征,因此除非持有第二套和更多物业,否则并不会付出更多的成本。
急需购房者:难享优惠
物业税征收虽然有助于挤出房价泡沫,导致房价下降,但对于有急切购房需求的人来说,首先要明白,物业税短期内是无法推出的,因此该购房时还是要出手。
-国外咋征收物业税
加拿大:政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收,对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。
法国:政府采用土地年度税的形式征收不动产税。
荷兰:地方政府和中央政府课征的财产税,主要课税对象是房屋。
美国:拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同,幅度在房产价值的1%到2%之间。
澳大利亚:政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。
国外通行做法
按房屋面积划分等级,面积大的征税、征重税,面积小的减税或免税;
按房屋价值划分等级,对价值高的征税、征重税,对价值低的减税或免税;
按房屋套数分类,对两套或两套以上的住房征税、征重税,对单套住房减税或免税;
按房屋用途分类,个人住房用于经营的,税负较重,个人住房用于自住的,税负较轻;
对住房所有者按劳动能力分类,对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。