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双轨制模式成型
多年来的房地产调控,终于把火力对准了与市场平行的住房保障。房地产研究专家认为“未来中国住宅市场将是一个商品住房和保障性住房并重的双轨制的住房模式。”
从1998年单位福利分房结束,住宅商品房市场成长蓬勃开始,到现在的商品房与保障性双举并重。住房改革已经十年,目前中国住房保障制度开始了有规模有规划的建设。
1994年住房制度改革启动以来,国务院下发了三个与住房制度改革相关的文件,包括《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的决定》以及《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。这三份文件构成了中国市场经济体制下住房制度的总体框架。2007年国务院的24号文,把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和深化住房制度改革的重要内容。到现在,“加快建设保障性安居工程”已成为国内克服高房价的首要措施。加大保障性住房建设将改变房地产市场的整体格局,保障性住房与商品房的双轨供应将日渐成型。南方日报记者关丽
政策动向
国土部出招确保保障性住房用地供应
3月22日,国土资源部要求,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地。国土资源部将于4月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划,各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况检查监管力度。
国土资源部副部长贠小苏表示,从今年1、2月份市场运行情况看,国家一系列调控政策措施正逐步取得积极效果。各地要切实做好以住房为主的房地产供地计划。要明确并适当增加总量,要按照制定的2010-2012年住房建设规划或提供城市居民住房调查统计情况为基础,进一步明确年度房地产用地供应总量。在今年土地利用计划下达后,统筹新增和存量,以前五年平均年均供地量并适当增加。要优化调整结构,把政府工作报告中确定的今年300万套保障性住房、280万套棚户区改造任务,在各地供地计划中落实。
贠小苏介绍,要在房价上涨过快、过高和商品住房空置率高的城市,要严格控制向大套型住房建设供地。各地要把保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房建设用地供应总量的70%的供地要求,分解落实到拟供宗地。要重视计划实施,一方面及时确定年度计划中拟供应的地块,另一方面尽快细化落实土地开发建设所需各项前提条件,使已确定的地块能够按计划上市供应。要公开计划,稳定预期,切实发挥供地计划对预期的稳定作用。
值得一提的是,国土资源部要求各地,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,不得出让住房用地。贠小苏介绍,各地确保保障性住房用地供应,必须做到“应保尽保”。要将300万套保障性住房确保纳入今年供地计划,并从有利于群众生活工作角度,优先选择落实到具体地块。要主动联系协调,根据建设计划和资金落实情况,及时明确供地时间和政策。要在划拨决定书中严格限定保障房套数和套型面积,严格规定开竣工时间和违约处罚条款,确保按时交房。
在土地供应环节加强配建保障性住房的管理,确保商品房建设项目中配建保障性住房的相关政策不被挪用走偏。对各地要加大对改变保障性住房用地性质的违规行为的查处力度,看来政府这次是动了心思来确保保障性住房的供应。关丽
广州保障性住房尝试由企业提供自用土地
广州市住房保障办表示,广州市今年保障性住房建设规模约为4万套,包括廉租住房、经济租赁住房和经济适用住房。今年,广州加大以廉租住房为主体的保障性住房建设力度,计划在2011年底力争解决7.7177万户低收入住房困难家庭。在完成这一目标后,广州市将重点解决“夹心层”住房困难。
为加快保障性住房建设力度和房源供应速度,2010年广州市保障性住房建设模式有所创新,部分项目将由企业提供自用土地建设保障性住房。
据介绍,2010年,广州市计划新开工建设约300万平方米保障性住房,目前已落实用地的项目有19宗,拟建建筑面积180.19万平方米。其中,廉租住房建筑面积96.97万平方米,经济适用住房、经济租赁住房建筑面积共83.22万平方米。
为加快保障性住房建设,广州市尝试创新保障性住房建设模式,在19个项目中,除12个项目由市、区政府直接投资建设外,其余7个项目引入社会力量建设。引入社会力量建设的方式包括开发商与政府合作开发、项目法人招标、由企业提供自用土地建设保障性住房和在经营性土地出让项目中配建保障性住房等。
其中,目前已列入计划的企业自用土地项目有4个,均为省、市属国有企业。建成的房屋,属于廉租住房的,由广州市住房保障办收购后用于安置廉租住房保障对象;属于经济适用住房的,除部分优先解决该企业中符合广州市住房保障条件的职工家庭的住房问题外,其余房屋由市住房保障办统筹向符合广州市经济适用住房申购条件的家庭出售。
广州市房管局局长谢晓丹表示,理想的住房保障要解决不同层次的低收入家庭的住房困难。其中对低收入家庭中的中等收入人群,可以实施经济租赁住房制度,通过出租或先出租,待有能力时再购买的方式解决住房困难;对低收入家庭中的中等以上收入人群,实施经济适用住房保障,通过购买有限产权住房的经济适用住房形式解决住房困难。广州今年将新开工300万平方米保障性住房的建设,推出预售5000套经济适用住房。关丽
记者观察
市场的归市场,政府的找政府
目前,“加快建设保障性安居工程”已成为国内克服高房价的首要措施。广州市国土局局长谢晓丹认为,住房保障的理想模式是:住房保障要解决的是低收入家庭的住房困难。低收入家庭也有层次,也就是说在低收入中也可分为高、中、低层次。对低收入家庭中的最低收入人群,政府给予廉租住房保障,通过实物配租、租赁补贴或租金核减等政策,解决住房困难;对低收入家庭中的中等收入人群,可以实施经济租赁住房制度,通过出租或先出租,待有能力时再购买的方式解决住房困难;对低收入家庭中的中等以上收入人群,实施经济适用住房保障,通过购买有限产权住房的经济适用住房形式解决住房困难。
近来被热议的“夹心层”获得了越来越多的关注。易居研究院认为,住宅市场和住房保障的发展史,同时也是一部“夹心层”的演变史。住房作为重要的民生问题,客观上需政府出面解决;但同时住房又是一件耗费大量资源、具有很高价值的资产,政府囿于财力有限、谋求社会公平、发展经济等多重因素,又需要借助市场机制进行资源配置;另外,居民的收入水平和居住水平又是动态变化的,住房保障标准亦随之变动。这就注定,“夹心层”的难题永远无法一劳永逸的解决,只能是逐步摸索、渐次完善。
需求的不同,已经有效地形成了“梯度”消费的模式。例如,廉租房就是针对低收入人群解决住房问题的产品,经济适用房则将中、低收入人群纳入买家的范畴。限价房主要是针对首次置业者,普通商品住宅则适合有购买力的消费者,而那些购买力不强的首次置业者在二手房市场,同样能找到自己的心头好。