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二、2010年一季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析
1、2010年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。
2010年一季度,北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化,居民对房价的负担能力已经接近或超过07年的水平,2010年以来一线城市自住型需求将难以为继。二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内,但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延和波及,2010年二、三线城市房价将继续快速攀升,自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。
2、通胀压力下,房价上涨预期促使投资/投机性需求活跃。
资金成本方面,2010年以来房贷利率已经持续维持低位。一、二线主要城市住宅租金收益率多处3-4%,且租赁价格指数处下行通道,而国际上正常收益率为5%左右,投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面,2010年以来金融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度,资产价格将在一段时间的市场调整后进一步上涨,从而促使投资/投机气氛活跃。
但由于政府调控政策等的各方面因素影响,未来,特别是2010年3季度后房地产市场价格上扬的幅度将不会很大,上涨速度将减缓。
3、商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上。
2009年底以来份一、二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降,一些城市甚至呈现出供不应求的局面,上海去化周期已降到1.6个月。针对短期供应不足的现状,开发商加大了房地产开发投资,2010年一季度的1-2月,全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长32.8%,提高32.0个百分点,占房地产开发投资的比重为71.0%。长期供应方面,2010年一季度中的1-2月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%,去年全年则是下降18.9%;完成土地开发面积1567万平方米,同比下降40.8%,降幅较前期已有较大程度的缩小,后期供应有望逐渐跟上。
4、2010年以来政府对房地产抑制意图明显,优惠适度收紧。
2009年很明显表明,房地产业已成为中国经济的"直接命脉"。200年12月中央经济工作会议再次定调,2010年继续实行适度宽松的货币政策,这对行业利好。目前2010年一季度部分优惠政策依旧延续,虽然部分优惠政策已经收紧,但执行力度不足,但2010年下半年将会适度收紧,但仍以宽松基调为主。
5、供小于求形势未来将有缓解,多数城市房价一季度同比小幅下跌
随着09年四季度销售火爆,重点城市商品房库存逐渐步入下行通道,随着房地产市场的投资稳步加大,以及新项目开盘预期,可售量呈逐月增加态势,供小于求形势略有缓解;房价方面,多数城市2010年一季度同比小幅下跌,虽然较大部分房价的下降以优惠、折扣、曾送等形式出现,但小幅下跌以见明显,下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎,定价较为理性,营销策略上多倾向于主动优惠促销。