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房价为何越调控越上涨
从去年年末到今年一季度,国家相关部门针对房地产市场的调控政策频出,但这似乎并未阻挡房地产市场热销、涨价的局面。据中原地产(天津)投资顾问部对房管局的数据进行统计,今年一季度天津全市新建商品住宅市场共成交212万平方米,同比上涨1.3%;成交均价为9117元/平方米,同比上涨37%。
一季度
成交面积:和平区增幅最大
成交均价:南开区涨幅最大
据中国指数研究院天津分院分析师钟文辉介绍,今年一二月楼市走势平稳,2月受春节等因素影响成交量走低,3月则呈现爆发态势,当月全市共成交新建商品住宅88.51万平方米,环比上涨了136.63%。其中,河东区成交面积位居第一,为14.82万平方米。而成交面积增幅最大的是和平区,同比上涨83.15%。
价格方面,一季度全市各大区域新建商品住宅成交均价均有上涨,其中市内六区涨幅最大,成交均价为13859元/平方米,同比上涨了45.83%;近郊四区紧随其后,成交均价为8249元/平方米,同比上涨了40.71%;滨海四区与远郊五区县成交均价分别为9266元/平方米和5130元/平方米,同比分别上涨了39.41%和19.49%。
记者了解到,在市内六区中,南开区成交均价同比涨幅最大,达到17600元/平方米,同比上涨了67.53%;成交均价最高的依然是和平区,达到20098元/平方米,同比上涨了38.2%。
楼市观察
聚焦一
成交量缘何猛增
天津中新滨城房地产开发有限公司副总经理傅晓东昨日接受本报记者采访时表示,从去年12月以来国家出台了很多房地产调控政策,但这些政策仅仅是调整了住房市场的组成结构———原来普通商品房多、保障房少,现在保障性房在增多。这样的调整只是让住房市场的结构更趋于合理,对普通商品房的价格并没有很大的影响,甚至可能促使其上涨,因为保障性住房增加后,普通商品房可选择的渠道更窄了,而对不符合购买保障房条件或者中高端的购房者来说,他们还是要去购买普通商品房。这造成百姓的心理预期发生的变化造成了3月新房成交量出现明显上涨。
对于3月楼市的迅速回暖,我爱我家企划总监陈萌分析,首先,历年春节之后婚房、学区房等刚性需求的入市较为集中,而春节后房价的相对平稳,使得绝大多数刚性需求率先释放,带动了春节后市场的成交活跃。其次,虽然全国“两会”再次强调对于普通购房者的大力支持与投资投机行为的严格抑制,但到目前仍未有相关政策出台,因此,购房者对房价上涨的预期增强,大多选择结束观望,纷纷入市。
聚焦二
为何政策出一次房价涨一次
房价真正下降路还很长
傅晓东认为,百姓对通货膨胀预期加强,导致一部分人开始寻找资产保值增值的方式,而目前没有特别好的投资产品能取代不动产也是很多人买房的主要原因。“现在出现‘越调控,房价越涨’的现象也是市场经济成熟的表现。”
傅晓东认为,“很多人总是将房价下降的希望寄托于国家出政策,希望国家能通过出台政策来抑制房价,但现在市场经济环境是开放的。举例而言,天津的商品房天津人可能不买,但是可能会有河北人、北京人、山东人来买。因此,现在不可能用行政手段去强制房价下降。”但傅晓东同时表示,也不是“越调控才越上涨”,“这种上涨只是房地产自身发展的过程,我觉得从调控到房价真正下降还有很长的路要走。”
此前,中央财经大学税务学院副院长刘桓接受本报记者采访时表示,岁末年初政府出台的房地产调控政策的力度和密度都很大,但效果不明显,原因主要出在环节上。“之前出台的针对房地产的一些税收都是在交易环节实现的,这只能增加房价。因为市场是由成本决定的,并且现在是卖方市场,所有对卖方征的税都会加在买方头上,这就使得出台一次税收,房价就高一次,形成恶性循环。”
需求旺盛促量价齐升
北京大学房地产研究所所长陈国强认为,宏观经济环境企稳向好以及对于通胀的恐惧预期使得购房者更加希望将钱投入楼市,成交量自然出现上涨。“虽然国家宏观调控政策不断出台,但是楼市信贷环境还是相对宽松,因此投资、投机性购房需求并没有被完全抑制。”陈国强认为一季度成交均价涨幅较大是由多方面因素造成的:首先,“地王”频出对周边房价有促升作用;其次,购房者认为房价会上涨的市场预期受政策影响不大;最后,商品房房源供应量少,“不差钱”的开发商变相捂盘提价。
我爱我家企划总监陈萌预计,在以家庭自住为目的的婚房、拆迁、改善等总量庞大的需求支撑以及3月份房价出现快速上行的背景下,“买涨不买落”的购房心理以及短期内难以扭转的卖方市场都将使得成交量保持高位运行,加之4月中旬即将召开的2010年春季房交会等因素都将在一定程度上使得市场活跃度继续放大。
聚焦三
小阳春能否延续
未来调控政策将决定走势
陈国强告诉记者,岁末年初国家出台了一系列楼市调控政策,旨在调控房价不正常的疯涨,但现在看来效果不是非常明显。“如果二季度国家继续出台新的调控措施或者对已出台的措施加大执行力度,那么新建商品住宅成交量很可能会停止疯涨,房价有望出现理性回归。”
二季度房价仍会继续上涨
纵横地产总经理张良表示,楼市走势也会有惯性效应,由于第一季度的火爆运行,因此从二季度房价将继续保持上升势头。
不过张良也表示:“目前房价与收入比一直持续上升,这主要是因为投资性购房比例较高。随着房价的进一步上升,投资利润率将出现下降,未来房价回调的风险将加大。”
城市经济活力成房价上涨后盾
谈及对第二季度房地产市场的预期,傅晓东表示:“从整个房地产市场来讲,大量保障性住房上市,整体均价会有所下降。但是单从普通商品房来说,价格还会稳中有升,商品房价格和成交量会继续延续3月比较好的局面。”
他告诉记者,一个城市的房价走势和经济环境有紧密关联,越是经济有活力的城市,未来房价上涨潜力就越大。“我前两天去了一趟西南的一些经济不是很发达的城市,与2007年相比,同一个项目只涨了500-600元/平方米。尽管说起天津是中国未来经济的‘第三级’,很多老百姓听起来会觉得比较虚,但其实天津未来发展前景确实非常不错,今年就有50个重大项目,每一个项目都是一个新的经济增长点,大量的资金投进来了,经济发展了,资金流动起来了,房价自然会稳中有升。”