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继工总行之后,建设银行也宣布开始执行房贷新政。但建设银行的天津分行有关人士表示,房贷新政在天津的实施细则还在制定之中,尤其是其中有关三套房贷等具有属地性质的政策如何执行尚未确定。
建设银行昨日宣布,根据国务院有关遏制部分城市房价过快上涨的政策要求,该行进一步明确个人住房贷款差别化政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。
对于新政中的“属地”部分,建总行也给各分行留出了一定灵活掌握的空间。即商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,各分行可根据风险状况,按照当地政府和监管部门的要求,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
新政“封杀”三成购房需求农行战略管理部在日前发布的《农行宏观周评》中指出,新国十条中信贷政策的严厉程度空前。如果说第二套房有可能是改善性需求,则第三套房基本都是投资或投机。当前房地产泡沫膨胀,投机资金有相当比重来自银行,对多套房信贷的大幅收紧切断了资金来源,抑制投资投机购房。因此,该政策的实施对投资投机比重过高城市房价的影响显著。
对非本地居民贷款的限制有效抑制外地人跨地购房的行为,为外地人投资投机购房设置了门槛和障碍。该措施将有效抑制外地炒房团的购房行为。
新国十条不但影响投资投机需求,还会影响一部分首次置业需求和改善性需求。有研究表明,首付每提高10%,购房需求减少20%,再加上利率上浮的影响,此次可能影响到约30%的购房需求。
但是,政策调整难以从根本上改变供需紧张局面。目前各地房地产的库存水平为5年来新低,有些甚至还未达到市场正常运行需要的基本库存量,供需紧张是造成3月以来房价继续大幅攀升的一个重要原因。而且,目前房地产公司资金财务状况良好,资金充足,短期偿债能力为近年来最好水平,缺乏降价动力。政策调整使市场预期发生显著变化,购房者陷入观望,成交量会显著下降,市场进入博弈期,开发商面临的压力加大。但一手房市场开发商不会轻易调价,只有在资金链条紧张、扛不住时,开发商才可能下调房价。