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在以“房产”为门槛的“财富拉力赛”中 普通劳动者与投资者之间收入“鸿沟”加速变宽
一边是调控频频发力;一边是楼市高烧不退。2010年以来,全国70个大中城市房屋销售价格出现连续上涨,从1月份的9.5%扩大到4月份的12.8%。即使到了5月份,楼市也是“量跌价挺”。多位专家认为,随着房价的上涨,房地产的购买力成为衡量财富持有及增值能力的重要标杆。在以“房产”为门槛的“财富拉力赛”中,普通劳动者与投资者之间的收入“鸿沟”加速变宽,加剧了“贫者愈贫、富者愈富”的社会经济分层态势。
在房地产泡沫中“吸血” 地产大佬轮番成为首富
2000年以来,北京、上海、深圳、广州等一线城市和二线城市房价出现了普涨和暴涨。在高房价的带动下,房地产成为中国财富的代名词之一,而住房消费则成为中国贫富分化最集中、最突出的领域。
《2010胡润财富报告》指出,中国内地有87.5万个千万富豪和5.5万个亿万富豪。而中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素,即股指上涨、房价上涨和GDP的快速增长。不仅如此,在福布斯中国富豪榜上,这两年新晋的富豪无一例外地都是房企老板,他们大多通过在香港H股上市一夜暴富,碧桂园、龙湖、恒大这些房企的老板轮番成为中国首富。不过,观察他们的财富成长路径会发现,其财富的增长并不是依靠自己公司的价值创造,而是在上轮和这轮房地产泡沫中“吸血”。
房地产业已经成为中国最暴利的行业之一。有关数据表明,2005年至今,近40家上市公司由原来的主业转行房地产,占到目前地产类上市公司总数的35%。而以上市公司的毛利率表现来看,房地产行业表现最为突出,自2005年以来毛利率连续五年超过30%。
业内人士透露,调控前,开发商购置土地或明或暗可以贷款,拿到土地证后又可以名正言顺地向银行抵押贷款,项目开工后建筑承包商垫资建设也是行业常态,而且,虽然预售制度有很大变化,但开发商花样翻新地创造出各种变相的“卖楼花”方式,例如向意向购房者十几万元高价出售会籍,获得会籍后就可在开盘时折价购房。通过利用制度上的不完善,许多开发商可以用5倍、10倍的杠杆率来操盘,这样一来100%的利润率也不是神话。
85%家庭没有能力购房 虹吸效应助长投机炒房
开发商们乐见房价飞速上涨,但普通老百姓却不得不为高房价“买单”。据易居中国测算,1996年至2008年期间,我国的房价收入比在5.5至7.5的区间波动,总体水平高于发达国家的平均水平,而在北京、上海、深圳等一线城市,房价收入比已超过10甚至15。这意味着,普通工薪阶层不吃不喝也要100多年才能买得起一套房子。中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》称,我国85%的家庭没有能力购房。
专家指出,市场经济条件下,土地及资本要素具有劳动所无法比拟的“致富”能力,房地产日益突出的资本属性决定了:越过门槛的“有房者”和被挡在门外的“无房者”之间的差距将进一步拉大,前者可能在楼市的“追涨杀跌”中不断增加资本储备和财富积累,而后者离一套仅作为消费品的住房所需的购买力都会越来越远。
中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海告诉记者,投机是造成住房消费两极分化的一个重要原因。在国内,炒房行为不受任何限制,交易成本极其低下,且几乎没有持有成本。炒房客通过倒买倒卖即可获得高额利润,而稳赚不赔。
在房地产领域,“虹吸效应”已然显现。作为一种经济现象,虹吸效应指的是各种经济要素向条件好的地区集聚和流动。由于炒房行为带来的巨大收益,越来越多的炒房客和炒房资金涌入房地产,在推高楼价的同时,房屋升值的好处越来越多地被炒房者所获取,而普通老百姓的刚性需求则受到抑制,需要花费更多的金钱来购买房子,财富变相缩水,只能“望房兴叹”或因购房而成为“负翁”。
值得一提的是,炒房者并不直接创造社会财富,而是玩着“击鼓传花”的游戏,不断吹起楼市泡沫。一些炒房者与开发商合谋,不断推高房价,囤积大量房源,造成社会资源的极大浪费。
高房价加剧了贫富差距 应该通过制度完善解决
在北京某报社广告部上班的蓝先生至今还在为一套房子纠结。“我来北京的这9年,房价至少涨了七八倍,这几年省吃俭用攒下的钱远远赶不上房价上涨的速度。”
业内人士指出,高房价必然使得中国的贫富差距更加扩大。因为同样收入,拥有房产和没有房产、拥有多套房产和仅仅拥有一套房产者已然在资产上形成差异,而随着房价的不断走高这种差异表现得更为明显且不断扩大,高房价成了贫富差距的“助推器”。
国家信息中心发布的一份报告称,房价大幅增长,特别是一些大中城市房价增长过快,意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚,向少数高收入者,特别是投机购房者和房地产商手中集聚,这在一定程度上加重了我国收入分配的不平等状况。
“高房价问题不仅关系到社会财富分配,更关系到社会公平的实现。”曹建海说。九三学社曾经提出,房价过高已成为影响我国经济健康发展和社会和谐的一个突出问题,不但抬高了城市商务成本,降低了竞争力,而且扩大和加剧了社会贫富差距,成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。
有关专家建议,防止房价快速上涨而导致的贫富差距的加剧和社会矛盾的扩大,必须通过制度的完善来解决。如加大对房地产市场违法违规行为和腐败的打击力度,保证房地产企业资本金到位,实现土地拍卖出让阳光化;尽快开征物业税,抑制个人和外资的房地产投机行为;建立和完善社会保障性住房制度,向市场提供更多廉价的土地和廉租、廉价房;完善社会公众对政府官员的监督机制,等等。
楼市调控重压下
“价坚强”
在新一轮楼市调控压力下,一些房地产商以打折抢占市场,但记者发现,在打折的背后,房价事实上仍然坚挺。专家认为,打折风波扑朔迷离,在资金流动性充裕的情况下,开发商降价压力不大,楼市调控任重道远。
多数开发商还是硬扛着
记者走访深圳、广州两地楼市发现,虽然售房优惠不断,但是房价依然只在高位小幅波动,未见真正回落。
21世纪不动产深圳泛城房地产总经理杨创慧介绍,恒大打折只是个别行为,没有产生“蝴蝶效应”。“很多开发商都表态,不会搞大规模的降价,大部分开发商仍然坚挺房价。”
深圳市社会科学院城市营运中心主任高海燕认为,在房地产的营销策略中,降价往往是应对市场变化的最后的一招。普遍的方式是先硬挺,后优惠,最后才降价。现在政策才出来不到一个月,要马上看到市场效果是不可能的。
建议出台长期调控政策
专家提醒,政策不能因打折的表象而刹车,需警惕市场出现反预期。
首先,资金链改变,房地产商抗压能力增强。尽管银行放贷已收紧,但资金链改变后开发商融资能力更强,有能力熬过市场的低迷时期,他们在与政策执行的周期进行博弈。其次,房价小幅回调可能只是暂时现象,警惕市场出现反预期,政府必须做好打持久战的准备,警惕短期调整之后出现快速反弹的局面。第三,政府须尽快出台长期的政策工具和手段来稳定房地产市场,如扩大房源供应,出台相应的税收政策等,多管齐下重建健康的房地产市场。