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今年年底前,本市将有大量纯新盘入市。
尽管楼市中的观望情绪仍在蔓延,但开发商不能再等了。
据统计,从现在到年底,天津楼市将有数十个纯新盘进入销售阶段。其中,很多纯新盘的开盘时间都是一推再推。严峻的资金压力和销售任务,使得开发商不得不加快进入市场的步伐。
但是,新政带来市场观望,什么样的价格才能打动买房人?很多开发商心里没底儿。定高了,成交量上不去,还有可能被竞争对手“截和”;定低了,利润下降甚至无钱可赚。在这种两难的情况下,已有部分楼盘出现了价格松动的迹象。对于普通购房者而言,下半年将会有更多的选择余地。
新盘即将扎堆亮相
今年年底前,本市将有大量纯新盘入市。
中新生态城区域,年底前将会有多个新盘大量入市,如嘉铭红树湾、万通生态城新新家园、吉宝季景华庭等。其中,生态城首个住宅项目的售楼处——吉宝季景华庭的售楼处上周五对外开放,将提供约1680套生态住宅,预计将在今年9、10月份可以取得预售资格。嘉铭红树湾在开发区的外展场已经对外开放,预计在6月后开盘。万通生态城新新家园于6月中旬开工,预计年底前可入市销售。
市内六区,和平区有世纪都会轩、保利香槟国际、天津大都会、和平时光等项目,河西区有津澜阙、泰悦豪庭等项目,南开区有宝利国际广场、地铁新都汇、西城金品、弘泽鉴筑等项目,河东区有红星国际、金地紫乐府、卓越·浅水湾等项目。
东部,万科、金隅嘉业、远洋地产三家地产巨头屯兵于津滨大道沿线,其开发的项目均计划在年内入市;空港经济区内有复地温莎堡、YOHO湾、万科新里程、天保滨湖城等项目计划在下半年入市;东丽湖板块,恒大绿洲和米兰东湖湾近期就要开盘。
南部,西青大寺镇梨双公路附近有首创福特纳湾与远洋万和城,目前均已动工;津南八里台镇的天津碧桂园,首期即将面市;静海团泊湖区域云集了中惠团泊湾、维拉villa庄园、团泊湖光耀城等数个别墅项目,竞争将十分激烈。
北部,北辰、宝坻有多个纯新项目将入市,如五矿宜兴阜项目、国耀上河城、欧铂城、午后英格兰、松江运河城等。西部,有侯台的中信珺台、杨柳青的国耀紫溪别墅。
新盘产品丰富多彩
这些计划年内上市的新项目,在产品类型上十分丰富,有市中心的高档高层公寓,有近郊的经济型住宅,也有郊县的低密度洋房和别墅,购房者的选择十分丰富。
中新生态城的数个项目,主打低碳节能技术。如吉宝季景华庭在地基上垫起平台,下部是半地下车库,上面为绿化休闲带,这样的规划可以实现人车分流,节约社区车库日后的维护费用,并为居住者提供更环保的生活;万通生态城新新家园采用了21项绿色节能技术措施;嘉铭红树湾建筑节能超过70%。
市中心楼盘多定位于高端,既有精装修高层,也有低密度别墅;既有大户型豪宅,也有小户型公寓。如南市地区的天津大都会,总建筑面积86万平方米,是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所等多种城市功能的综合体,主推130平方米以上的大户型;津塘公路轻轨一号桥站旁的金地紫乐府,首期推出的是新古典主义的联排别墅,总建筑面积约6万平方米,共252套,容积率0.8,也是市中心为数不多的纯别墅住区之一;黄河道上的西城金品,主推40至75平方米一室和两室户型。
近郊区域,多性价比较高的普通住宅。如大寺镇的首创福特纳湾,建筑面积14.8万平方米,规划为5层、6层的花园洋房和联排别墅形式的低密产品;同处大寺的远洋万和城,是从北京移植过来的,集生态住宅、精装建筑、台地风景为一体,采用新古典主义设计,主打大户型;东丽湖的恒大绿洲,首批即将推出的产品包括高层、小高层和洋房,其中高层和小高层全部为精装修。
远郊区域,将推出一大批低密度别墅产品。如团泊湖附近的几个项目,包括中惠团泊湾、团泊湖光耀城、维拉villa等,都是联排别墅。
新盘定价信心不足
数据显示,5月份天津市新建商品住宅成交环比下降了41.4%。目前,天津每天成交的新建商品住宅平均在140套左右,大大低于去年高峰时期的每天三四百套。成交量的大幅萎缩,表明市场中的观望情绪仍然在延续。
“看不准市场,多数开发商都在观望。但很多项目的开盘时间已经是一推再推了,总不能一直拖着不动。因此,这才出现大量的纯新盘扎堆在今年下半年上市的局面。”中国房产信息集团天津机构总经理张勇说,“不过,新政带来市场观望,定价却成了新的难题。”
成交低迷,需求端的观望已经迅速传导给开发商。记者致电多个新盘售楼处,销售人员回答最多的就是:“具体开盘时间还未确定,价格也没确定。”其中,除有部分因工期问题未取得销售许可证之外,有相当一部分纯新盘原定是在5月开盘的,但至今仍没有动静。
一位销售经理表示,现在市场观望情绪太强了,谁也不敢轻易出手,都在看周边的同类项目如何定价。尤其是纯新盘项目,价格定低了,收不回成本;定高了,成交量上不去。尤其害怕的是被同区域的其他楼盘“截和”——如果自己先确定价格,只要周边楼盘稍后降价,就会抽走很多潜在客户。
而且,以往楼盘在开盘前的蓄客阶段,往往要求客户交纳“诚意金”、购买VIP卡,以此试探买房人的诚意和实际支付能力,再根据有效客户的多少酌情定价。而现在,住建部严格禁止未取得预售许可的商品房项目以认购、预订、排号、发放VIP卡等形式进行预售。这实际上就使开发商通过认筹确定开盘价的手段失效了。
价格松动信号出现
不过,在多个酝酿上市的新楼盘中,价格松动的信号已经开始显现。
和平区南市某高端楼盘,最初预定的开盘价格在2.5万元/平方米,现在已经下调至2万元/平方米。但是,产品配置水平也有所降低,由精装修改为了毛坯。6月初,老城厢某楼盘以1.5万元/平方米的均价开盘,受到市场的热烈追捧。其实,该楼盘最初预计的开盘价在1.6万元/平方米至1.8万元/平方米。本周末即将开盘的恒大绿洲,将以成本价入市,湖景洋房7880元/平方米起,赠送1600元/平方米豪华精装,当周认筹还可以享受8.5折优惠。
恒大董事局副主席、总裁夏海钧博士认为,恒大取得的销售业绩表明,市场需求仍然强劲,房地产企业只要审时度势抢占先机,提早调整价格,就可以应对市场,使销售达到合理的增长。
专家表示,上市公司的压力主要来自于公司的管委会和董事会,每年每个城市都有一定的销售任务。上半年,很多上市公司的销售任务已经超额完成。而下半年的销售压力则比较大。实际上,在全国范围内,一些上市房企已经开始做出降价的尝试。除恒大在全国范围内打折优惠外,绿地在6月初宣布41个城市进入优惠月,北京有75个项目加入了优惠打折行列,而且一直身处降价传闻的房企老大万科,用实际行动证明了其低开销售策略,6月下旬在上海推出新房源,开盘价较之前预期价格下调三成。
部分计划年内上市的纯新盘
世纪都会轩
保利香槟国际
天津大都会
和平时光
津澜阙
泰悦豪庭
宝利国际广场
地铁新都汇
西城金品
弘泽鉴筑
红星国际
金地紫乐府
卓越·浅水湾
路劲河东项目
保利玫瑰湾
恒大绿洲
米兰东湖湾
复地温莎堡
YOHO湾
天保滨湖城
松江城
首创福特纳湾
远洋万和城
紫溪别墅
国耀上河城
欧铂城
天津碧桂园
大城赞
住总尚清湾
松江运河城
中惠团泊湾
维拉villa庄园
团泊湖光耀城
融科贻锦台
贻成豪庭
嘉铭红树湾
万通生态城新新家园
吉宝季景华庭
(信息仅供参考,以开发商最终公布为准)