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上海五角场万达广场全景图
周浦万达广场外景图
周浦万达广场内景
上海万达广场
周浦万达广场内景图
“每一个万达广场,每一个城市中心。”每一座城市的万达广场都代表着繁华与实力,每一座城市的万达综合体都已成为城市区域显著的标志。2006年底,上海五角场万达广场开业,这座33万平方米的商业航母,在一时间改变了“大杨浦”落后的环境;2009年9月,周浦万达广场的开业,又一次颠覆了周康板块原先旧有的零散商业格局,住在周康的人们,在家门口就可以拥有市区级的生活品质;2011年开业的江桥万达广场将填补嘉定大商业空白,成为整个西上海的一个商业地标,实现现代人从繁华享受到私密生活的完美切换。从上海五角场到小上海周浦镇,再到沪宁第一镇江桥,上海万达为改变城市业态创造奇迹,不仅填补了当地大型商业的空白,更带动了当地商业的发展和繁荣,而建造的万达广场也成为当地的商业新地标。在百龙齐舞、千舸争流的上海,万达广场缘何取得如此卓越的成就?日前,笔者走访了上海区域万达广场商业管理有限公司。
每一个万达广场成功的开业,都将迅速地成为一个城市新的商业中心和一个新的城市的生活中心。2006年五角场万达广场开业以来,气势如虹,实现了“当年盈利、隔年翻番”的骄人业绩,众多商家销售成倍增长,获得了消费者的热烈追捧,人气鼎盛,得到了社会各界的高度认可,万达广场的成功运营大幅提升了五角场地区的商业档次,推动五角场商圈比肩徐家汇,成为北上海最具代表性的商业地标;28万人次的人流量,1421万元的营业额,商场外的沪南公路全天塞车数公里,这是2009年9月19日,外环外3公里周浦万达广场开业当天的景况,然而在这之前,这里的商业发展前景一直不被看好。上海区域万达广场商业管理有限公司总经理王寿庆深有体会地说:“五角场万达广场的成熟周期比想象中快了很多,第一年就实现了盈利,这在商业地产中可以说是一个神话,但在五角场就做到了。万达广场能在上海取得这么好的成绩,是与万达定位打造城市综合体、王健林董事长首创的‘订单地产’、我们员工的用心服务分不开的。”
打造城市综合体,成就商业新地标
随着城市居住格局和消费能力的变化,单一的商业氛围显然已不能满足大众对于消费的需求,需要将项目建筑功能和商业功能融入城市的发展规划中,引导和主导一个城市或城区的功能定位。而城市综合体正是这种商业地产发展的必然趋势,它的出现将使区域商业向一座活的城市生命体转变。
探究万达的第三代商业地产城市综合体,就是把国外的室内步行街与中国的商业大楼融合在一起,同时在商业综合体中组合了写字楼、公寓、酒店等业态,商业中心里面增加文化、娱乐、健身、餐饮等内容。总结万达几年来的发展,正如万达集团领导所言:万达的成功主要是商业模式的成功。因为万达的产品尤其是第三代城市综合体的产品的成功不仅是商业的成功,更是投资模式的成功。
万达集团的定位非常明确——做区域地标,超大型城市综合体,超大的一站式、全业态生活购物广场,抓住最宽泛的中档消费群体。万达集团在发展的过程当中,推出了城市综合体的新的产品模式,这种发展模式下汇集了购物、休闲、娱乐等多功能为一体的大型商业设施,形成住在万达、购在万达、吃在万达、工作在万达的多重场景,即王寿庆比喻的将南京路商业业态竖立起来,不走回头路。
“商业地产的选址很重要,商业空白、交通便利、人口基础是万达独有的选址三要素。上海外环外的区位,别人看到了郊区,而我们万达却看到了商机。”王寿庆说到,“万达选址另类并不代表没有标准,就像当初选择五角场是看到了那里是上海市总体规划的四个城市副中心之一,人群聚集、交通枢纽,且方圆五公里内存在大型商业的空白;而大浦东势必吸引更多中高端人士,周浦的消费水平会不断升级,而周边又没有相应的消费场所;江桥也是如此,虹桥交通枢纽把江桥纳入了上海西大门之内,这里的交通、区域价值都将面临一个前所未有的发展机遇。”
“城市综合体”作为万达独创的商业模式,完全考虑了一站式的服务功能,涵盖了各种业态,在快速的发展和成功的运营中显示出强大的优势和主导市场的竞争力。优秀的商业管理模式使得万达广场成为万商瞩目的焦点,也让购买万达广场投资型住宅的业主吃了定心丸。“我选择万达的投资型住宅就是因为看到了众多商家签约万达。”大商业主力店的全面签约及大品牌商家的纷纷入驻,使得购房者对投资万达信心百倍。
现在的万达广场所在的区域,无论在万达进入之前是怎样的一种荒凉状态,如宁波鄞州;无论在万达进入之前是怎样的无人问津,如上海五角场,但在万达进入后,这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准,周边很多知名地产商在销售房子时,都把距离万达多少米作为项目的最大卖点,可见城市综合体的影响力非同一般。
首创“订单地产”模式,实现多赢格局
22年来,万达集团在领跑全国商业地产,造就城市繁荣的同时,也向世人展现了代表未来方向、最具生命力和竞争力的商业模式,万达也在这个过程中不断定义、代表、诠释着中国商业地产发展的方向和与市场契合的标准。其间,曾有很多业内人士和同行媒体向万达提出问题:为什么万达广场开工之前就能完成如此复杂的主力店招商?为什么万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期?为什么如此众多的商家跟随万达征战了一座又一座城市?……王寿庆的回答铿锵有力:那是因为,万达首创了“订单商业地产”模式。
早在几年前,万达集团董事长王健林就提出“订制模式”(共同选址、书面确认、平均租金、先租后建),在全国首创了“订单地产”的全新模式——携手知名商业企业,在全国各大城市发展城市综合体,万达负责开发,租售给这些企业经营,并用主力店来带动其他店铺的出租。总体而言,在规划之初就与合作伙伴签约,对方需要多大面积就在规划中预留多大空间,从而避免了盲目招商和招商后的重新分割。这样不仅节省大量建设成本,而且又能合理设计商场格局,使得租金收益最优化;同时节省建设成本,加快了资金流转速度,又降低了租户的租金水平,寻求开发商与主力店之间的共生关系。此外,为了保证合作伙伴能赚钱,万达在发展项目时也会充分听取各主力店的意见和建议,在城市和地段的选择上兼顾合作伙伴的利益,达成双方的利益最大化。
万达是在中国首创“订单商业地产”模式,这个创新的发展模式使万达广场每个项目在设计之初就确定了大部分主力店,万达集团固有的众多合作品牌为万达广场日后的良好经营提供了坚实的保证。“万达广场”是一种全新的商业物业运作模式,销售与自持并举的经营之道,意味着万达集团同广大小业主结成了利益共享联盟,于是坊间一直都有“买房跟着万达走”的说法。
万达独特的“订单商业地产”形成了强大的竞争优势,获得了市场的认可,而且这种模式在现在的市场环境中是别人无法复制的,每到一地就能把一地做热,进而拉动一个城市的经济发展和税收;吸引众多品牌主力店追随万达,进入每一个万达广场;先租后建、满场开业、场场旺铺。这些,万达都能够做到。万达独创的“订单商业地产”模式因为带动了区域周边的发展、拉动了整个城市经济的上升而获得了各地政府的认可。
万达所创的“订单地产”模式更受到了商家的欢迎,目前,商业合作伙伴超过5000家,万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、特力屋、国美、苏宁、第一食品、巴黎春天等30多家顶尖企业签订了战略结盟协议,其中有12家是世界500强企业,万达广场开发到哪里,这些企业的连锁品牌就进驻到哪里,万达广场开业后就会出现“满铺开业”的景象。
短短几年时间,随着万达在全国扩张商业版图,对万达始终信心十足并一直追随万达的中小店铺主力店以惊人的速度形成连锁并取得了骄人的销售业绩,连万达人自己都半开玩笑的说,如果可以,希望我们自己也开个小店,一路跟着万达走,不出几年,一定能成为国内连锁品牌,并创出自己的知名度。
商业模式决定企业的成败,这一理念越来越多地得到企业家与业内专家的认可。中国的商业地产发展要向更高的境界迈进,必须依靠商业模式的创新。而能否打造符合国情和市场规律的商业模式,是中国企业决胜未来的关键所在,万达的成功便在于此。
用心经营管理,让租户没有后顾之忧
通过采访我们发现,无论是定位、选址,还是招商和运营,万达的管理者都具有独到而透彻的领悟和见解。“让租户没有后顾之忧!”,这意味着只要是租户的事情,事无巨细,都要在第一时间妥善处理和安排。简简单单的一句承诺,道出了万达的管理团队处处以租户利益为先,以提供优质服务为己任的经营理念。正是这种对租户的责任感,才确保了上海万达广场得以良性、健康地运营。
万达集团在商业地产方面之所以能够快速发展,主要是在商业地产的发展过程中,逐渐形成了自身完整的产业链,包括项目选址、规划设计、开发建设、订单招商和后期经营管理。特别是在后期管理上,万达商业管理公司是中国最大的全国性连锁商业经营管理企业,经过多年的打造,建立了一支具有高专业水准的商业经营管理团队,商业管理已经成为万达集团商业地产快速发展的核心竞争优势之一。
五角场万达广场和周浦万达广场的成功显示了大家对万达的足够信任,那么万达是怎样做到招商顺利管理无忧呢?王寿庆表示上海万达有着多个城市的招商及后续管理经验,从物业管理方面细致的服务到对整个购物中心的大力宣传,从经营一个项目到经营资产下功夫,让投资者免掉后顾之忧。
“商业地产界普遍有一种观点,认为成功招商是一个商业地产项目能否取得成功的关键所在。这种观点不全面。成功招商固然重要,但成功招商只是开始,后续的经营才是最主要的。五角场万达广场开业时已达100%的满铺率,但我们仍要花很大精力去扶植和维护这个项目。因为商业地产项目中,商业的比重远远大于地产。地产只是造一栋用于开商场的楼而已,接下来的工作完全是商业的运营。项目的开业,是新的招商的开始。一些商家经过市场检验后被淘汰,就必须引进新的商家。整个商业广场的运营管理,就是业态不断调整的过程。所以,千万不要以为商业地产的盈利点在于出售和收租。其实商场中的每一部分都会带来可观的盈利。关键在于用心做服务、用头脑经营。”王寿庆如是说。
王寿庆说:“在万达集团发展商业地产的发展过程中得益于各位商家的大力支持,同样也离不开各级政府的支持,每一座万达广场的出现都宣告了城市地标的全新诞生。这累累的硕果不仅需要精准的投资眼光和战略方向,更离不开品牌商户们的通力协作。”
万达商业地产总能实现经济效应和社会效应的高度统一。首先创造大量就业岗位,每个万达城市综合体能提供上万个稳定就业岗位;其次,创造巨额税收,万达广场创造的税收不仅数额巨大而且稳定,每年可为当地创造上亿元税收;三是受到消费者欢迎,万达广场的组合形式在全世界都是创新的,一个万达广场拥有十几个主力店,将零售、休闲、娱乐、健身、商务、旅游等功能综合在一起,每到一地都将当地的商业设施升级到国际一流水准,实现真正的一站式消费;四是创造城市新中心,万达城市综合体项目规模巨大,功能丰富,设施先进,必然成为所在城市的新中心、新地标。
万达广场,每一次都踏着城市改造的重要节点而来,每一次都会给人带来无比惊喜。万达的产品之所以如此受欢迎,不仅因为万达广场已成为中国商业地产的第一品牌,其城市综合体规模巨大,更源于万达广场主要选址在城市核心区、副中心或亟待发展的新城区,其每到一地都会形成新的城市中心,带动当地商业的大发展大繁荣。
作为中国最大不动产运营商及中国酒店行业领军企业,万达集团目前已拥有40余个大型城市综合体项目,分布在北京、上海、天津等全国30余个主要城市,目标是2010年建成开业40个以上的城市综合体,持有物业面积达到600万平方米左右,不管在资金实力、产品设计、建筑规划,还是在后期的物业服务都让城市管理者和消费者满意放心。万达强大的品牌实力也是众多投资者看好万达产品的主要因素。万达集团独创的“订单商业地产”模式,结合“城市综合体”的产品形态,通过业态之间相互补充相互促进,带来稳定巨大的消费人流。拥有了强大的商业阵容和百万消费人流,从而实现低风险、财富多赢的商业格局。