|
||||
6月28日津洽会开幕日下午,由天津国土资源和房屋管理局、天津市规划局主办,天津城投集团等企业承办的“天津市土地招商推介暨房地产市场发展论坛”在梅江会展中心举行。住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹等专家及企业高层人士就进入2010下半年关键时刻的房地产市场发展进行探讨。
论坛上,秦虹等专家以“2010宏观经济与中国房地产政策趋势”为题,分析了当前房地产市场特点及其发展机会。天津城投集团、富力集团、天津泰达建设集团、普洛斯等企业负责人就“天津地产投资的机会和市场前景”、“土地新政与土地开发的模式选择”、“工业地产投资的新机遇”、“国际经验和天津未来”等主题进行演讲。
秦虹等专家认为本轮政策调控有保有压,重点在遏制投机,同时也表明了房地产发展新方向,为楼市提供了土地、企业转型及产品调整期的新机会。
土地机会量增价跌有利拿地
“调整期,房地产业最大的机会就是拿地,”秦虹和多个地产企业老总都在房地产市场发展论坛上这样表示。土地供应增量,成交价下降,以及国家土地出让形式的进一步完善,都给房地产企业带来更多选择。
秦虹分析说,从宏观上来看,虽然政策调整短期内抑制了商品房市场交易量,但是中国与发达城市所不同的特点决定了未来房地产业仍有很大的发展空间。
中国房地产市场和发达国家有两个重要不同,一是中国目前还是以增量为主的市场,而其他的发达国家是以存量为交易的房地产市场。二是中国城镇化发展刚刚起步,城市基础设施建设及包括住房、商业及工业地产等在内的需求,都对市场有很大的支撑作用。
专业人士认为,从市场供应来看,土地调控新政进一步强调土地有效供应的增大,这将有利于企业拿地。首先,从纯供应角度看,2009年前五年,全国住宅建设用地总的规模平均每年5万公顷,2009年增加到7万公顷,但是今年国家资源部安排了18万公顷的住宅建设工地,是前五年平均数的3.3倍,是去年的1.38倍。其次,从供应规则来看,除了“新国十条”对土地供应和监管方面的调控政策,上半年国土资源部下发的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,以及国家税务总局近期发布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》等政策,都有利于中小企业拿地。竞得土地的房企少了上市房企和央企的影子,较多本地的大型或中小型房企有了施展的机会。
从价格来看,新政后,各城市土地成交价格都开始下调,这无疑降低了房企拿地成本。
天津国土资源和房屋管理局相关负责人在论坛上介绍,1—5月份天津新建房地产达到600万平方米,同比增长14%,房地产投资271公顷,增长了16.8%,带动了天津土地市场的活跃。今年本市土地供应量仍保持增量,新推出的建设用地配套设施等条件都进一步优化。如本次“津洽会”上,共推出具有良好区位开发优势的中心城区26宗地块,总建设用地面积360.5公顷,规划总建筑面积828.4万平方米,其中居住用地面积占到七成,部分地块还配建20%~25%的限价商品房。这26宗地块都具备近期在土地市场上市交易的条件。
企业转型机会靠规模和周转速度提高竞争力
市场调整和环境变化对有准备的企业来说都是机遇和挑战并存的。秦虹分析说,“今后企业重视转型非常关键,一是要从过去靠涨价提高利润的旧模式转向靠规模和周转速度来提升企业的能力。二是向差异化、高品质、降低管理成本转型。发展新技术、重视品牌建设、重视差异化在市场好时往往被忽略,市场调整有利于企业建立起这样的长久发展意识和行动。这种机遇对未来中国房地产发展也将起到良好作用。”
天津泰达建设集团董事长许立凡在论坛对话中也表示,房地产企业抓住机会首先要立足企业及产品的高品质,向精品项目转型,类似于现在的精品店、品牌店的模式,同时重视市场占有率,在市场调整时把握精品先机。富力集团谢强认为,无论从天津城市发展角度,还是企业转型角度,目前天津的房地产都具有很多较大的发展机会。如富力在天津已经拥有了住宅及综合体多种类型项目用地,有条件进一步挖掘企业规模效益,并通过专业化开发经验提高产品品质。
产品调整机会抓住市场需求主流
市场相信嗅觉与机遇的把握,实际上,目前已有越来越多的开发商开始重视并探索适应调控的另一条路径——建设保障房。日前有消息称万科今年将参与南京的保障房建设,预计建筑规模达400万平方米。事实上,不仅是万科,很多大型房企也在谋求大规模进入保障房市场。“在严厉调控之下,规模巨大且安全系数高的保障房领域成为企业风险调节的绝佳所在。”很多分析人士这样认为。
另外,住宅市场调控,以及城市基础设施建设的大规模投入,也给发展相对滞后的商业地产及工业地产等带来了新的发展契机。如天津城市建设带来的各类综合项目及工业发展带动的产业型地产发展等。机构人士预计,未来商业地产中具有商贸、娱乐休闲等综合功能的换代综合体项目将率先成为机构投资者新目标。
产业升级迫在眉睫,天津目前也开始大力调整产业结构,催生出大量科技园区、总部园区、文化创意产业园区等,由此产生的产业园区、产业地产必将迅猛发展。目前,融侨、万顺地产、海泰地产、复地、高银地产等众多知名地产发展商在产业园区内发展。中原地产高飞等分析人士认为,政府大力发展现代工业及现代服务业的长期规划给城市工业园区开发打开了广阔空间。在经济结构调整、住宅市场调控的宏观发展环境下,以物流、商贸、总部基地、商务园区等为核心的产业型地产将因其顺应经济和区域产业发展趋势而获得更大的发展空间,正在进入主流视线,并成为房地产产品调整的重要新品种。