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未来的保障房政策将由以售为主转向租售并举甚至以租为主。
楼市调控进入7月,房产税仍未出台,公租房亮相。6月12日,由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布,全国公共租赁住房工作会议同期在北京召开。与此同时,重庆、上海等地先后出台地方公租房建设意见,本市滨海新区也制定了具有公租房性质的蓝、白领公寓建设管理规定。这也标志着住房保障政策正在发生转型:由过去的以售为主转向租售并举乃至以租为主。
公租房上升至国家战略
6月12日,由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布。根据此文件,公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平,由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭,不得承租公共租赁住房。新建公共租赁住房主要满足基本居住需求,成套建设的公共租赁住房,单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。
文件指出,公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主,也可以相对集中建设。在外来务工人员集中的开发区和工业园区,市、县人民政府应当引导各类投资主体建设公共租赁住房,面向用工单位或园区就业人员出租。
文件强调,各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障,加大对公共租赁住房的投入,适当给予税收优惠,鼓励金融机构给予信贷支持,支持尝试发行中长期债券,运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金等方式,拓展公共租赁住房融资渠道。
天津公租房管理规定出炉
事实上,在这份指导意见出台之前,公共租赁住房在厦门、深圳、青岛、天津、福州、北京、杭州、常州、重庆、成都等大中城市发展迅速。尤其在本市,发布了《天津市滨海新区保障性住房建设与管理暂行规定》,其中首次将蓝、白领公寓纳入保障性住房管理规定中。
蓝、白领公寓以及泰达政府公屋是滨海新区为解决低收入者居住问题,而在开发区、保税区以及高新区内建设的保障性住房,均属于公共租赁住房,只租不售,月租金低于市场价20%左右。
目前,开发区已建有不同档次的公寓21处,总建筑面积超过80万平方米,为11.7万名来新区就业的外来务工人员提供了良好的居住场所。今年开发区还将建设服务外包产业园白领公寓、西区蓝领公寓以及泰达政府公屋等3处公共租赁住房,总建筑面积近40万平方米。
其中,西区蓝领公寓建筑面积超过7万平方米,主要服务对象是在开发区工作的一线蓝领工人,建成后可以提供400多套住房,为2600多人提供居所。服务外包产业园白领公寓位于开发区第五大街滨海服务外包产业园区内,总建筑面积超过22.7万平方米,预计可入住7000人,主要服务于园区企业的中层以上员工。泰达政府公屋主要为在开发区工作和生活的青年家庭提供过渡性住房,为国内首例政府公屋,房型为40平方米至70平方米不等的单体小户型,分别适合一人、夫妻二人或一家三口居住。
公租房补足保障房“短板”
过去的保障性住房,以经济适用房、限价房、廉租房为主体,保障方式以售为主。而随着公租房政策的出台,我国的住房保障方式也将从过去的以售为主转向租售并举乃至以租为主,范围从少部分最低收入人群扩大至收入中等偏下的住房困难群体,一些地区将外来常住人口也揽入其中。
中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示,公租房制度丰富了保障性住房体系的层次建设,从以售为主向租售结合过渡,从强调对房屋所有权保障转向对房屋使用权的保障。
中房指数研究院天津分院总经理蒋云峰认为,大量公租房入市后,会把“夹心层”人群吸引过去,有利于引导更多人转变住房观念。商品房市场上的需求就会被“分流”,从而抑制部分投资性或投机性购房需求,有利于稳定房价。
中房信分析师薛健雄认为,“我们现在需要一个稳定的租房市场安定人心,让大家不必担心没稳定居所而高价买房。同时,政府还可以在经济过热房价上涨过快时把公租房出售给市场,在经济不好房价下跌时,多买点公租房稳定房价增加房源的供应。这样对房价大起大落也可以起到对冲作用。”
资金压力大需打组合拳
不过,资金压力仍然是公租房建设需要克服的最大障碍。和经济适用房、限价商品房不同,前二者虽然利润较低,但至少可以通过销售回收资金,但公租房,通过租金回收成本的周期很长,期间需要大量的资金沉淀。
以目前地价较高的一线城市为例,如果通过土地划拨来建设,公租房的各项成本合计每平方米达四五千元,按照各项成本累计,其单套成本将达到十几万元或更多。如果每个月租金1000元,新建公租房需要将近20年才能收回投资。这样的回报率,市场化的企业难以从经营租赁房的业务中获利。
住房和城乡建设部副部长齐骥认为,要解决公租房的资金问题,必须明确资金来源和土地、税收优惠政策。土地供应方面,公共租赁住房的用地可以通过划拨和有偿使用的方式来供应。税收方面,对公共租赁住房开发建设和租赁经营要给予税收方面的政策支持。公共租赁住房建设涉及的收费优惠政策可以按照经济适用住房相关政策执行。财政支持方面,政府投资的公共租赁住房可以在财政预算中安排。中央以适当方式对公共租赁住房予以补助。省级政府可以对公共租赁住房建设给予资金支持,城市人民政府可以对公共租赁住房贷款给予适当贴息。
专家建议,可尝试通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道:由开发商建设公租房,政府将公租房打包,并附上每年支付收益的财政担保,将其整体出售给资产证券化平台,后者向社会公开发行资产证券化产品、募集资金。政府用募集到的社会资金来支付公租房建设款项。