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开发商参建公租房
可行吗
现有公租房,能满足所有需求吗?
记者:重庆公租房建设目前已经在全国引发热议,很多高房价的城市都呼吁以重庆公租房模式为范本,以公租房来增加市场的房屋供应量,从而抑制房价。
王明建:该不该修建公租房,已经没有争议,大家都不想当房奴,有政府修的公租房,当然皆大欢喜。
记者:问题是,随着整个城市建设步伐的加快和人口的增加,必然诞生越来越大的公租房住房需求,不可避免形成公租房供需上的矛盾,这对地方政府财力构成很大压力。
王明建:是的,一方面政府的财力有限,另一方面公租房的需求极其旺盛,怎么办?重庆市政府要修建3000万平方米的公租房,占据30%的市场份额,但另外70%的购房者中,其实想住公租房的中低收入者,还有很多。
记者:如果让民间资本进来,让开发商进来,参与公租房建设,对于缓解财政压力,增加社会供给,提供就业机会,都有积极意义。
任宏:你的想法是好的,但不可行。公租房建设的主体是政府,开发商的本质就是谋利,你让一个一心谋利的人来做社会公益事业,怎么可能?如果开发商真有心思回馈社会,也只能通过捐赠的形式参与建设,比如说,把其建设总量的1%或者2%捐献出来,给政府做公租房。
陈震:重庆有两家开发商就正在这样做。龙湖地产不久前启动“思源租赁房·龙湖千万间计划”,预计总投资8亿元人民币,将从2010年开始,在未来5年中向“夹心层”群体提供2000套租赁住房。
重庆南方集团也把位于渝北两路的“南方玫瑰园”项目拿出1000套作租赁房。按南方集团的计划,2012年前将建成首批300套,剩余700套在2015年前完成,总投资过亿元。
藕继红:开发商能赚钱吗?
记者:不能,人家根本就没有想赚钱,龙湖和南方的租赁房名字都叫“思源租赁房”,摆明了要学雷锋做好事,龙湖的有关负责人曾经给我讲,租赁房只是回报社会的一种形式。南方集团董事长孙甚林也说过类似的话。
任宏:开发商做善事可以,但让开发商来长期做公租房,不现实。
开发商真的无钱可赚?
王明建:开发商也有发善心的时候,小规模地修点公租房,对自己品牌建设也是个推动,但是他不会一直发善心,所以,靠开发商的慈善,仍然解决不了公租房建设在政府财力有限和需求间的矛盾。
记者:这正是让人担心的问题。企业做公益事业并不具有持续性,开发商必须要找到盈利的空间,有钱可赚,才会有参与公租房建设的动力。
藕继红:让开发商修公租房,初衷是好的,但是找不到激励机制,在香港、美国,公租房都是由政府主导,民营资本都不愿参与。如果让开发商以公租房为持有式物业,按重庆公租房目前的标准,租金价格按建设成本利息加维护费计算,控制在市场租金的60%以内,这样,开发商成本回收时间长,获益低。他们目的就是为了赚钱,做公租房恐怕很难找到动力。
陈震:我不同意你的看法,其实有些大的开发商眼光很长远,他们不一定在乎短期是否盈利,而是率先进入一个市场,探寻自己的模式。比如万科。
去年7月,万科在广州市金沙洲建成了一个名为“万汇楼”的首个专门用于租赁的物业项目。这个房子外圆内方,高6层,借鉴了客家土楼样式,但是其理念却来自英国一个叫“阳光城市花园”的中低收入住宅小区。
王明建:据我所知,万科将展开为期三年的实验期,王石说,他要探索中低收入人群的居住模式、自治模式以及共同发展模式。
藕继红:关键是这个项目目前是如何盈利的?
陈震:万汇楼30平方米的公寓均价450元,如果二人合租的话,每人每月租金只需200多。并且万汇楼不另收管理费,公共空间的水电、绿化等支出也不在住户头上摊销。
记者:业内一般认为,租金回报率不低于4%,住宅才具有通过出租获取投资回报的价值,万汇楼盈利的可能性很小。万科在这个项目上烧钱,可能也是“项庄舞剑意在沛公”。
王明建:开发商即便现在不赚钱,但起码能有品牌上的收益,同时先期切入一个陌生市场,未来更有可能抢占商机。王石不是说了吗,他是探寻一种模式,目前权当是投入,获取利润的时候还没有到。
记者:如果你一门心思要抽刀见血,一投入就马上要产出,这恐怕只是小老板所为。
王明建:是的,王石也说过,给穷人造房子,照样能赚钱。
上海模式意义何在?
记者:让开发商参与公租房,其实全国都在尝试,我们看看上海是如何做的。
陈杰:上海和重庆一样,也将启动大规模公租房建设。应该说,上海公租房建设目前和重庆处在同一阶段,先期的投资主体也是国资巨头,包括上海城投、新黄浦集团、金丰投资、上房置业。但是,据上海有关官员透露,待公租房开发正式启动后,民营等多种资本可能也会参与进来。
上海正在筹备出台一个政策,目的是确保公租房开发总量和开发进度,今后凡新出让用于商品房建设土地,均应按照不低于住房建筑总面积5%的比例配建保障房并移交给政府,其中合适的房源将用于公租房。
王明建:在目前房地产调控态势下,对于开发商和其它企业和机构而言,投资和经营公共租赁住房,极有可能成为一种低收益但无风险的投资新方向。
陈杰:据我所知,上海有关方面正在酝酿让开发商获得政府支持下的优惠银行贷款,同时,政府可能会同开发商合作,合作的方式可以是参股,也可以是合股。
陈杰:在上海的公租房项目洽谈中,王石表示出浓厚兴趣。绿地集团、中星集团、中华企业、农工商集团等几家上海房地产企业也表达了对上海公租房项目的投资信心。
盈利与公益如何两相宜?
记者:刚才我们讨论到,像万科这些所谓有理想的开发商,会主动探寻公租房的盈利模式,而政府如果适当地引导,寻找到共赢的办法,其实让开发商参建公租房,是个两全其美的事。
藕继红:是的,开发商如果不盈利,这个生意肯定就不能长久。如果我们要吸引开发商也来参与建设公租房,不妨学习一下新加坡。
王明建:新加坡的房子有两种,一种是叫私宅,这种房子比较贵,是完全市场化的,使用权是999年,也称为永久产权。另一种房子叫做政府组屋,其使用权是99年,并且物业费、水电费等,政府都有补助。
藕继红:新加坡组屋,相当于我们的公租房。这个国家80%的人口住在组屋里面,它是住房双轨制做得比较典型的国家。政府把80%的住宅建设用地交给建屋局,这个机构相当于开发商。
陈杰:这个开发商盈利吗?
藕继红:当然要盈利。建屋局找设计单位,找建筑商,当然这个过程要招投标,注重效率,看起来也很市场化。新加坡的组屋,本质上是一种限价的商品房,虽然不构成完整意义上的产权,但同样可作为资产,供拥有者处置。这种名为组屋的限价商品房,价格之所以低,原因是土地成本。新加坡当局会假定一个两年的开发周期,预测两年后居民的收入水平和购买能力,先预测组屋的价格,然后减去建筑安装成本,来决定土地的出让价格。
王明建:新加坡组屋的唯一开发商是建屋局,它很注重房屋的公共产品属性,政府严格控制,把土地和房屋售价都限制死了,建屋局获取它该获得的合理利润。
记者:综合几位专家所言,像新加坡那样,政府组织监管得当,开发商是可以凭借自身的资源能力,参与到公租房建设中来,获取长期稳定且合理的利润,推动民生和房地产业的健康发展。