|
||||
时至年中,新一轮房地产市场调控已过近3个月时间,房地产市场发生了新的变化。商品房成交量持续下滑,一线城市坚挺的房价开始松动,土地市场连续流拍,二手房市场量价齐降,部分一线城市租金快速上涨。
房地产市场的骤然变化,背后究竟蕴藏什么含义,释放怎样的信号?是否标志着房地产市场开始走上健康发展之路?
房价
松动还是“假摔”?
国家统计局的数据显示,5月份,70个大中城市新建商品房价格涨幅比4月回落0.3个百分点,这是自2009年4月以来首次出现回落。
房价上涨的“步伐”正在放慢,甚至出现下降。
成交量持续走低,将迫使部分热点城市房价下调,二三线城市房价将稳中趋降。国务院发展研究中心专家巴曙松表示,成交量的明显萎缩说明投机性需求正在离场,而且如果这一趋势持续下去的话,加上今年5.6亿平方米的新增住宅供给量,2010年下半年一线核心城市下跌几成定局,而且全国范围内的房价也将面临下调压力。
“地王”
中途离场还是永久谢幕?
一度“地王”频出的土地市场,上半年连续出现流拍现象,这也是上半年房地产市场的新变化。
土地市场的新变化,一方面缘于政府加大土地供应。来自国土资源部的数据,今年前5个月全国(不含新疆、西藏、新疆生产建设兵团)住宅用地供应同比增加59%。另一方面部分城市完善土地招拍挂制度,探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。
一些专家分析认为,目前城市地价正从拉动房价上涨的因素,转为购房者期待价格继续下调的理由。
值得关注的是,随着地块不断流拍,价格下调,一些企业开始抄底拿地。
不过,也有专家担心,如果城市土地市场低迷,供应量和成交量缩水,并未引起“抄底进场”,由于滞后效应,一些城市将无法完成今年供地计划,影响明后年住宅供应。
二手房
已见底还是持续下滑?
楼市调控新政策一经公布,京沪深一线城市旋即出现二手房抛售现象。
进入6月,二手房成交量持续下降。
伴随着交易量的下降,5月份70个大中城市二手房价格环比下降0.4%。这是自2009年2月以来首次出现环比下降。
中国指数研究院预测,随着价格的松动和优质挂牌房源的激增,部分有购买力的需求会逐步入市,二手房成交量有可能止跌并小幅回升。
租金
上涨是常态还是异动?
与逐步降温的住房销售市场不同,近期一线城市租赁市场火热。专家分析,近期租金上涨是多种因素交织而成,但部分区域上涨过快与个别中介机构炒作有关。
国务院发展研究中心研究员廖英敏说:“一手房市场刚性需求持币观望,不排除部分转向租赁市场,另一方面,业主由于看跌市场,也会由卖转租。”
接受采访的业内人士普遍表示,每年的5、6月份开始进入传统的租房旺季,很多大中专院校毕业生陆续离开校园,短期内可能会造成房源供应紧张,租金上涨。
李文杰表示,随着宏观调控的深入,房价开始出现明显回落,将有更多待售房源转入租赁市场,供大于求的局面将可能再度出现,加上政策新租赁房供应的增多,预计未来房屋租金将出现回落。
房贷政策
继续从紧还是稍有松动?
差别化房贷政策,成为本轮房地产市场调控的利器。而在目前楼市调控进入政策显现期后,未来围绕楼市的金融调控,将呈现出怎样的松紧张弛,为市场瞩目。
央行数据显示,在政策出台后的5月份,我国房地产个人按揭贷款增量较上月回落近400亿元,环比跌幅超过15%。此外,从各商业银行了解到的数据可以看出,5月份各家商业银行房地产开发贷款规模也明显减少。目前来看,尽管6月份数据尚未出来,但分析人士认为,房贷缩量已是板上钉钉的事。
不过专家也指出,目前市场已进入深度博弈期,政策是否出现松动备受关注。不少专家建议,对于已出台的政策应坚定执行,不能松动,避免市场摇摆。当然,他们提出也不宜再出台新的从紧措施。
税收
杀手锏还是防火墙?
新一轮调控政策中,房地产税收政策引发市场的猜想。
中央政府明确要求“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。政策何时出台,试点先行还是全国推开,市场高度关注。
财政部财政科学研究所所长贾康认为,尽管物业税不能改变土地资源制约下的房价上扬的长期趋势,但是有了这个保有环节的税收,会使我们的房地产市场上商品房需求的总规模,表现出更少泡沫、空置率下降、资源配置效率和土地利用率上升、总体的房价表现更沉稳,更有效减少房价大起大落所带来的负面效应和对社会生活的冲击。会使得城镇化过程中住房的需求表现、购买意愿和房价形成,表现得较为理性沉稳。