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编者按/严厉调控之下,楼市量跌价滞,北京房租突现加速上涨之势。一时间,“政策效应说”、“毕业需求说”甚至“中介操纵说”,众说纷纭。炒作抑或其他原因?记者近日通过调查发现,房租暴涨的深层次原因是房价居高不下。
房租涨20%!中介所为?
《中国经营报》记者近日通过调查发现,从表面看来,拆迁等被动住房加剧了二手房源的紧张。深层次原因则是房价居高不下。结果是,该腾出来的房子没有腾出来,该买房子的没买,而该卖房的更是期待房价的反弹。
合理的房价之后就是合理的租价。种种迹象表明,房租暴涨或许只是房价下跌前的一个阵痛。“下半年房地产市场将从量跌价滞转入调价促销。”中国指数研究院常务副院长黄瑜对记者说。
涨势凶猛房租月涨20%
继高房价之后,北京再次置身高房租旋涡。
城区和郊区冰火两重天。“在四五月份,每月至少上涨100元左右。”位于北京通州梨园地铁附近的链家地产工作人员告诉记者。记者调查发现通州房租在四五月份的确迎来了上涨的势头,和年初相比较,该地区房租月涨100元左右。而在亦庄经济开发区,条件稍微好点儿的两居室,月租已经在3000元以上。“相比去年,平均有30%的涨幅。”亦庄镇一副镇长说。
同样是五环外的昌平,以天通苑、立水桥为中心的房租同样“涨势凶猛”。以两居室为例,天通苑等小区月租均在3000元以上,甚至有业主报出5000元以上。 “房东并不急于出租,待价而沽才是他们的真实想法。”一中介人员告诉记者。
相比城郊结合部,北京城八区的房租还是处在一个稳中微涨的局面。有关机构测试,3500元房租价格是北京高低档房的一个分界线。以北京通常户型两居室为例,记者调查发现在此价格之下的,房租均有不同幅度的上涨,但涨幅并不大。比如位于西便门真武庙头条的两居室当前房租为3300元,这几个月也就涨了200左右,但还没有突破3500元。
相比普通住宅,高端住宅则是另外一番风景。记者在CBD调查发现,金地花园、华贸国际公寓等高端物业在这轮房租暴涨中表现得“宠辱不惊”。“高端物业的消费对象基本是恒定的。”21世纪不动产职业顾问岳帆告诉记者。
对此,中国房地产学会副会长陈国强通过研究也发现,北京房租上涨更多趋向于结构性,即中低端出租房租金上涨幅度过大。
与此对应的则是,5月份北京全市租金价格同比去年大幅上涨了23.33%,其中城八区的涨幅为22.44%,而城八区外的租金价格同比去年上涨了24.22%,首次超过了城八区的租金涨幅。其中,中低端租赁市场的涨幅远远超过了高端租赁市场的涨幅。
中介难推租价
房租上涨苦了租房人。
“我找了一份月薪2500元的工作,却难以承担房租的开支。”7月7日,今年毕业于北京师范大学的王小明感到异常困惑。为此,他只好在西四环外找了一间平房。记者发现,该平房最多只有20平方米,除了王小明带来的被褥、书籍之外几乎没有其他家当,但月租也在800元,去年这个时候价格不过500元而已。
不只是王小明有此困惑,很多人都有同样的疑惑:“现在不是旺季,为什么房租涨幅这么大?”根据一般规律,房屋租赁市场的黄金时间在农历正月十五之后二月中旬之前。房租上涨的反常背后存在怎样的玄机?
受住建部委托,房地产经纪人学会日前通过调查并在撰写的报告中指出,房地产中介公司推高房租或劝说房主抬高房租,是主要城市房租上涨的主要因素。对此,中介公司纷纷出面否认。
著名房地产营销专家谢逸枫认为,房租上涨的确与中介暗箱操纵具有一定的关系,但是中介公司并不具备操控房租上涨,或者是左右房租市场的能力。陈国强认为,由于交易市场的冷清,中介必然将更大精力投入到租赁市场。“不排除部分中介有哄抬房租的嫌疑,但中介只是房租上涨当中的一个因素,不是根本原因。”
据了解,当前房地产中介运行机制主要有两种:居间业务和房屋银行。前者则是通过撮合成交收取中介费,后者相当于“二房东”,通过储备房屋赚取差价。
在居间业务中,中介公司通过促成成交才能赚取佣金。即使中介想推高房租,业主在面对难以出租的情况下,则会选择降低房租。当年金融危机爆发后,业主更多选择降低租金;而现在宏观经济向好后则选择提高租金。
房屋银行对中介更多地意味着风险。租价过高,意味着难以出租,中介将承担业主的租金;租金过低,对中介公司就意味着亏损。也就是说,中介在接受业主委托之后,需要在利润和市场价格之间寻求一个平衡,方可实现出租并获利。
通过调查和走访,记者发现将房屋交给中介全权打理的,往往是那些没有时间和精力的业主,接受记者采访的王女士就是这样的。因为工作繁忙,王女士只好将自己的两居室交给中介,虽然对比了周围的租价,但租金还是被中介压低了很多。“不过落得一身轻,除了收租外什么也不用管。”
而隶属中原地产的这家中介则表示,因为是全权打理,中介要承担房屋维修等工作。租户在选择房屋的时候,必然货比三家,如果价格过高肯定无法出租。这样,在承担业主本应该做的工作后只能通过压低业主的租金,赚取差价。如果囤积房源,那么中介就会自掏腰包填补业主的亏空。
为了避免成为高房租的受害者,很多租房者往往货比三家,使中介公司更难以影响乃至左右房租价格。据相关数据显示,由于中介公司的信誉问题,北京超过50%的出租房是业主与承租人自行达成协议的。而在另外不到一半的出租房市场中,房屋银行所持有的房子不足5%。“要想让5000家中介公司联手达成哄抬房租行动,是不可能的。”我爱我家副总裁胡景晖表示。
据记者统计,在北京正式注册的中介公司有3000家,另外还有1000多家是非正规的,其中3000家当中在北京住建委注册有房屋银行业务的不超过30家。