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供给不足才是根本原因
实际上,房租暴涨源于供给不足。
在楼市调控政策下,尤其是在“新国十条”出台后,一些急需改善型购房的刚性需求和大批首次置业者在房价下跌的心理预期影响下,选择了租房观望。“供需矛盾显得异常突出。”陈国强认为。
根据统计数据显示,北京普通住宅租赁供需比逐年递增,目前已达到1∶4,而高档公寓则供过于求,供需比高达2.7∶1。
“供给减少是主要原因。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌接受记者采访表示。
持有房产而不愿出租占了很大一部分。来自国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示,有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零,这些空置房可供2亿人居住。“既不出租也不出售而等待价格反弹,同样加剧了二手房源的紧张。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为。
此外,通过购买一手房作为婚房的因为推迟购房,而未将原本租用的房屋腾出来同样加剧了房源的紧张。相关数据统计,北京每年因结婚购房者高达12万到15万人。
算上因为观望而推迟改善住房的,据胡景晖初步判断,这些未腾出来的房源将占到原有租赁市场的30%,超过100万间。“因为观望,往年该腾出来的房子没有腾出来,价格上涨也是在所难免。”我爱我家市场研究中心据此预测。
与此同时,需求却在不断放大。毕业生也成为高房租的受害者。和往常差不多的是,今年暑期北京同样有20万左右的毕业生需要通过租房来解决离校后的居住问题。
激化供需矛盾,还在于大量的新增需求。公开资料表明,北京今年将实施CBD的东扩、南城的开发改造、市政路网的建设,第二机场的筹建等大规模城市扩张改造升级项目,这使得拆迁量激增。据记者调查了解,北京今年拆迁并需要安置人数超过10万。大兴区2010年预计拆迁64个村,涉及转非劳动力2.3万人。另据不完全统计,2010年朝阳区将有45个村拆迁,涉及4.67万农民,海淀区将有20个村拆迁,怀柔将有3个城中村拆迁,昌平至少30个村拆迁,通州仅运河核心区及西海子棚户区开始搬迁改造,总户数涉及1.05万户居民,这其中还不包括台湖、梨园等地拆迁。按照拆迁规定,政府或者提供安置房或者提供租房补贴。“这是大兴区房租上涨的根本原因。”前述副镇长清晰地记得,此前80平方米的两居室,月租因此从不到2000元飙升到3000元。
这其中,学区房房租上涨过快则是必然中的例外。比如北师大附近一两居室月租为5000元。由于北京集中了大量的具有优质资源的学校,学区房租价的上涨也会拉高整体房租的走势。“房东把房子当金砖,我们也没有办法。”记者电话采访北师大附近中介21世纪不动产听到如此回答,“房源很少。”
租金是市场供需双方博弈的结果,政策效应、需求激增应该是本轮房租上涨的关键因素。(晏耀斌)