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2010年4月,新一轮楼市调控序幕拉开。到今日,这轮被称为“史上最严厉的调控”已经出台超过百日。潘石屹预测的“百日剧变”依旧没有出现——除了成交量明显下滑、新盘低开之外,房价依旧没有出现大幅大范围的下跌。从开发商看,可能涨不动,但大降价没太大可能;从买家看,有人继续买房,有人持续观望,分歧明显。尽管有媒体猜测调控政策下阶段会有所松动,但7月初三部委的联合表态则再次重申了中央调控楼市的决心。
在经过百日调控后的楼市,下阶段依然存在无穷变数。
楼市成交持续低迷
4月17日“新国十条”出台之后,楼市成交量持续低迷。中国指数研究院天津分院的统计数据显示,新政出台当周(4月12日至18日),天津楼市共成交商品住宅2682套,成交面积28.27万平方米,环比上涨34.63%。而之后的4月19日至25日这一周,成交商品住宅2547套,成交面积26.68万平方米,环比下降5.62%。第三周,成交商品住宅1681套,成交面积17.71万平方米,环比下降33.62%。
5月,天津住宅市场有效供应增加,但成交量大幅减少,全市共成交63.48万平方米,环比下降41.43%,同比2009年5月下降50.59%。5月的成交面积已经跌回到2009年初时的水平,市场观望情绪加重,尤其是原本市场交易活跃的市内六区和环城四区明显已经转入观望阶段。
6月,市场延续了“新国十条”出台以来的观望情况,成交量继续下滑,全月成交面积仅为50.45万平方米,环比下降20.53%,同比2009年6月下降56.45%。这一数字已经基本回落到2008年“淡市”时期的水平。其中,市内六区和滨海新区成交量跌幅均超过10%。与此同时,新开盘和老项目加推产品的楼盘数量明显减少,开发商静观市场变化。
7月,受气候等因素的影响,本就处于淡季的天津楼市继续在调控政策和观望情绪下经受考验。不过,总体成交量已经基本企稳,7月前4周成交量呈现小幅波动状态。7月5日至11日,全市成交商品住宅1056套,成交面积12.79万平方米,环比下降1.25%;7月12至18日,成交商品住宅1209套,成交面积13.36万平方米,环比上涨4.44%;7月19至25日,成交商品住宅1265套,成交面积13.13万平方米,环比下降1.75%。
楼盘价格有涨有跌
据搜房网数据监控中心的统计数据显示,截至2010年7月22日,天津在售楼盘共253个,其中“新国十条”前已开盘的项目有207个。在这253个在售楼盘中,除96个待售楼盘价格仍然未定之外,已经有95个楼盘停止了涨价,22个楼盘出现了降价。不过,即使在严厉的新政调控下,仍然有90个楼盘的价格逆市上涨。
在区域分布上,河西区成为新政百日后房价领跌的区域:“新国十条”颁布前,河西区楼盘领涨天津楼市;而“新国十条”出台百日后,河西区有2个楼盘降价,降价楼盘比例达到17%,远高于全市平均值10.6%。业内人士分析认为,这与新政出台前河西区楼盘价格始终居高不下有关。
相比之下,河东、东丽、津南三区的房价较为“坚挺”,不仅并无降价楼盘,相反涨价楼盘却有10个之多。比如,东丽区有4个楼盘涨价,河东、津南两区各有3个楼盘涨价。分析人士认为,天津东南部地区,尤其是市区至滨海核心区之间的区域发展潜力很大,沿线楼盘的受关注程度居高不下,导致河东、东丽、津南等区域楼盘价格一路走高,新政百日后并没有出现降价的趋势。
另外,据搜房网数据监控中心统计,38个本市在售的主要商业项目中,新政出台后有16个价格出现上涨,占所有监控项目的42%,而价格下降的项目仅有2个。16个价格上涨的商业地产项目价格平均上涨8.5%,价格上涨幅度最大的项目均价较新政前上涨了28.6%。
“根据统计,新政后的5、6、7三个月,有打折、优惠的楼盘数量分别为122个、158个、183个,每个月都有大幅增加。总体而言,在售楼盘中停涨及降价、打折的楼盘已经占到56.5%。这说明新政所产生的影响还是比较明显的。”中国指数研究院华北研究中心总经理蒋云峰说。
未来走势三四季度值得期待
下阶段的楼市,将会朝哪个方向发展?多数业内人士认为,三四季度新盘上市量较大,市场存在较大变数。
中国房地产指数系统的统计数据显示,今年1至5月,全国商品房新开工面积累计达到6.15亿平方米,同比增长72.4%;5月单月新开工量为1.58亿平方米,环比增长17.91%,同比增长1倍。这些新开工商品房均有望在年内进入市场进行销售。根据中国房产信息集团天津机构的统计,预计今年下半年天津楼市将会有30至40个新项目上市销售,总建筑面积约394万平方米,供应量较大。
据搜房网数据监控中心统计,2010年8月,共有34个住宅项目有较大动作,32个项目预计开盘,2个项目开放售楼处,其中环城四区13个,远郊五县9个,计划开盘数量较7月增长14%。
“其实,8月并非传统的楼市销售旺季,而在此时如此多的新盘上市,也说明开发商绷不住了。”中国房产信息集团天津机构总经理张勇说,“上半年大家都在观望,很多项目都推迟开盘,但全年的销售目标是一定的,上半年未完成的任务肯定要在下半年完成。从目前公布的数据看,多数品牌开发商上半年的业绩均不乐观,都表示下半年要加大推盘力度,这些都蕴藏着很大的变数。”
他预计,随着下阶段更多新盘的推出,市场将会发生新的变化。届时,如果成交量有所回升,那么楼价继续下跌的可能性就会较小。而如果第三季度的成交量仍没有起色,则不排除第四季度楼价下降的可能,但下降的空间不会太大,关键还是看后市政策是否会松动。