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[提要]据悉,近期广州公租房管理办法将报市政府批准后,正式征求公众意见。根据初步方案,经租房租金计划分为三个档次,分别为同地段市场价的60%、48%和30%,将按住户收入水平高低并结合区位情况分类收取。
据悉,近期广州公租房管理办法将报市政府批准后,正式征求公众意见。根据初步方案,经租房租金计划分为三个档次,分别为同地段市场价的60%、48%和30%,将按住户收入水平高低并结合区位情况分类收取。
这个消息来的似乎不是时候。在此之前,北京市首次公布了三个公租房项目成本租金,每平方每月高达二三十元,不仅没比市场价低多少,有的甚至比市场价还高,新华社发表评论《看不懂、想不通的公租房价》予以强烈质疑。如果没有这么档子事,广州公租房租金定价方案或许会风平浪静,毕竟,这样的价位相比最早开建公租房的重庆,还是稍低一点儿——重庆控制在市场租金的60%以内。
但是,麻烦就麻烦在,广州公租房租金定价初步方案,跟北京的前后脚曝光出来,难免会被绑到一起掰开了揉碎了看。公租房是什么?是我们多层次住房体系中保障性质住房的一部分,用来破解夹心层群体居住难题。既然是保障性住房的一部分,那么公租房里就深嵌着政府保障的责任和义务。这个责任和义务就体现在低廉的租金上,政府该减免的减免,该让利的让利。
北京的所谓成本租金看来是不成功的。因为,它把公租房购地、贷款、建设发生的成本,都计入了初步测算成本。公租房土地是从政府土地储备中划拨的,你要把它按照周边地价标准折算成人民币计入公租房成本,肯定不合理。成本租金不合理,按照同地段市场价的一定比例确定租金,自然也不合理。
注意,政府主导建设公租房,既无土地出让金,相关税费也可以减免。重头的成本是建安成本以及建安成本的贷款利息。那么,这个成本与把公租房建到哪个地段,或者建到同一地段的不同区位呈相关关系吗?实质上,建到这个区与建到那个区,成本基本上是一样的。不是说政府花同样的钱把公租房建到黄金区位,租金就一定要攀比周边房租涨上去。
理想的租金定价模式应当是这样的:政府以商品房的土地出让金来弥补公租房建设资金不足,并且减免一定的公租房建设税费,按70年的使用期限回收建安成本及其它少量费用,以此形成租金定价。这种定价模式,基本符合“保本微利”的公租房租金定价原则,保本是政府在70年使用期内保住了公租房的所有权、建安成本,而微利是从中收取了少量费用。
当然,让政府在高租金年代选择这种“理想的租金定价模式”,显然有很大难度,难度在于政府投入大量资金建设公租房又想尽快收回成本,以让财政不至于被公租房所累。但问题是,几乎同样的政府成本投入,在这一个区位就要收取周边市场价房租的60%,而在另一个区位则可以收取周边市场价房租的30%,这个租金定价标准实在有点乱,而且随着市场房租价格的波动,定价将会更乱。