|
||||
大量入市房源均走“低开”路部分区域“大牌”楼盘比拼打折———
8月是传统旺季“金九银十”的前奏,也是开发商探水市场的重要环节,但在时下楼市遭遇调整的影响下,旺季是否到来?有多少楼盘能够独善其身?恐怕连开发商自己心里也没有谱。
不过从7月份的销售情况看来,情况似乎有所好转。北京中原地产统计,7月份北京市共成交期房住宅4950套,环比6月份的4241套,增长了16.7%。同时,月末库存住宅为93806套,环比6月增长4.8%。业内人士表示,7月份楼市销量的环比上升,一是由于所参照的6月份为近两年来的成交最低谷;二是因为大量的入市房源采取低价促销、隐性降价的营销策略,以价格换取销量成了开发商吸引购房人的重要手段。
●低价开盘引发抢购 新盘大规模入市或打破僵局上周末,位于大兴的保利茉莉公馆项目二期开盘,再次上演了千人抢房的“神话”。据悉,当天保利茉莉公馆共推出395套房源,而到现场排号的购房人则超过了1000人。据8月2日北京市房地产交易管理网的数据显示,保利茉莉公馆二期推出的7、8、9号楼签约率已经达到了85.4%,仍标示为可售的房源不到60套。
而在此数天前,位于房山区长阳的万科长阳半岛项目,也是以类似的热销场面刷新了近期京城的销售纪录。根据房地产交易管理网的数据,该项目7月24日拿到预售许可证,其推出的854套房源在开盘仅两天的时间内便销售一空。
在外界看来,上述楼盘之所以能在新政调控下取得开门红,价格低开是其最关键的因素。
据悉,保利茉莉公馆二期的均价在17000元/平方米左右,而其周边一些在售项目的均价已经超过了18500元/平方米;对于万科长阳半岛来说,其不到11000元/平方米的起价、13500元/平方米的均价,都创下了区域内一手商品房的新低。
中原地产华北区域总经理李文杰认为,这些新开项目都位于去年拿地最为激烈的热点区域,然而现在却以低于市场均价的售价推出,引燃了刚需人群的购买愿望。“经过三个多月观望,新盘的大规模低价入市有可能引发连锁反应,打破市场僵局。”李文杰表示。
●周边在售楼盘暗自“调价” 业内人士预言影响渐显事实上,热点项目周边的价格战或已经从暗地里打响。
近日,我们来到了万科长阳半岛以西一个名为加州水郡的项目进行了探访。据我们事先从新浪乐居等网站了解的情况显示,加州水郡每平方米的标价在16000-18000元。然而在售楼处,销售人员却告诉我们,实际的销售价格从7月中旬开始就已经变了。“目前我们现房的售价是13800元/平方米,期房稍微贵一些,14000元/平方米吧!有的户型价格还不到13000元/平方米。”如此算来,该项目的售价已经下调了2000元以上,而调价的时间,则是万科长阳半岛公布售价的前后。
除此之外,热点项目周边暗自调价的项目还有很多:位于房山区的天恒乐活城,其之前销售均价曾达到17500元/平方米,而实际上,其部分房源的售价目前已经调低到了15000元/平方米;位于房山区长阳镇的中铁原香小镇,虽然对外均价保持在14000元/平方米,但其销售最为火爆的85平方米两居户型,价格却已下探至12700元/平方米。
“万科长阳半岛的定价方式获得了购房者的认同,取得了很好的业绩,也肯定会对周边其他项目的销售定价产生影响,而这一过程有可能是缓慢的、不明显的。”万科北京公司营销总监肖劲在采访中表示。
●降价或将传导至整个市场“开发商现在对于定价态度倒不是很强硬,但对销售速度要求很高,主要是想快速回笼资金。所以,吸引购房者的营销手段也越用越多,而不是像市场火热的时候,即使不宣传也照样卖光。”研究机构一位分析师向记者表示。
京西某位不愿透露姓名的营销总监表示,目前楼市主要受到新政四个方面的影响:一是土地政策改变,土地限期开发的规定被严格执行。二是金融政策改变,比如限制贷款数量、贷款时间,甚至取消三套房的贷款。三是对购房数量的限制。四是住房保障政策改变,消费者希望住房保障落在自己身上。在这种情况下,要想卖房就不得不采取降价促销的手段,以价格换销量就成了开发商的共识,不仅是南部区域,包括通州、顺义、昌平等区域的项目在销售上会采取相应的让利策略。
另外,中原地产张大伟表示,与其他城区相比,房山及大兴从2009年开始新增土地比较多,一些标杆企业的降价换取销量的现象很可能影响其他企业的销售策略。而相比标杆企业拿地的价格,部分中小企业的成本价事实上要低很多,这将使得这两个区域最先出现明显的商品房价格战,继而这种价格战将可能传导至整个北京市场,成为淡季下的一种常态的营销策略。
●业内专家:价格战能否真正到来要看信贷政策松紧“对于已经在售甚至已经开过几期的老项目来讲,现在正是骑虎难下的时候。而新入市的项目不存在定价的压力,其低开的势头会加快老项目的降价速度。”某资深业内人士这样表示。
据上述人士介绍,像大兴黄村、房山长阳这样的热点区域,老项目往往出于观望心理和已购房业主的压力不愿降价,而区域市场基本处于一个平衡状态中。但是新入市楼盘的低开肯定会打破这种平衡。
据悉,在大兴黄村周边,旭辉紫郡、金地仰山、领海·朗文世家等多个新盘都将在年内开盘,前期热销的绿地西斯莱公馆、保利茉莉公馆也将推出后期;而在房山区的长阳,除了万科的项目,首开、绿地、城建等多家房企巨头也都在此拿有大片土地。可以预见的是,在未来的时间里,这些区域的竞争将趋于白热化。
“价格战是否会真正打响还得看调控政策。”全国工商联房地产商会理事、全国房地产经理人联盟副秘书长陈保存认为,目前对开发商影响最大的还是政策的执行力度,而首当其冲的则是国家信贷政策。“如果下半年银行放开现有的信贷政策,价格战就可能不会出现。”陈宝存说。