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商业地产终出人头地。在住宅地产哭喊连天的情况下,从陪嫁丫头转身为抢手新娘,其中最大的阳谋家非“新国十条”莫属。
回顾商业地产做丫头的日子,虽偶有风光,但多数被恒隆地产董事长陈启宗斥为三流,希望自洗尘垢,让面貌焕然一新,不要“对不起百姓、对不起国家”。
商业地产虽为新娘,但也是偏房。虽专家们掐指一算:日后必扶正,但资金、耐心和税收是三大拦路虎,如何跨越很考验智慧。
庆幸的是,路很长,但商业地产已在路上。
商业地产成新政下“完卵”
商业地产是新政覆巢下的完卵。因本次新政剑指住宅市场,商业地产幸免于难,成投资客和开发商的避风港。新政以来,保利、万科、绿地等房企都加大力度进军商业地产,涉及资本达千亿元以上。据相关机构统计,今年上半年五成品牌房企非住宅对利润贡献率20%,比去年有所上升。
“商业地产未受新政影响”,中国房地产业协会副会长介绍,1-7月份全国办公楼和商业营运用房销售增速39.4%、36.6%,但住宅销售面积增速仅仅为7.1%。1-7月份商业销售额同比增长47.9%,住宅为11.7%。此外,投资开工面积方面,办公楼、商业营运的情况也高于住宅。
“商业地产从陪嫁的丫头到现在抢手的新娘”,今典集团董事长指出,中国地产有史以来,商业地产基本上就是一个陪嫁的丫头的位置。比如觉得这个地方没有酒店不好,能不能在规划里加一个酒店,把酒店作为小区配套,并不是地区需要的商业物业。目前大部分小区商业配套包括酒店,大部分都处于非盈利状态或者说依然是亏损的状态。
升值是商业地产吸金魅力
仿佛一夜之间,开发商都开了窍,一窝蜂地进军商业地产。在平安物业投资管理有限公司董事长兼CEO看来,除中央多次新政都针对住宅市场,从政治上打通开发商的任督二脉外,真正让开发商动心的是商业地产的吸金大法魅力。“做商业地产可以分享到资产升值这个时段所给你带来的丰厚的利润”,他认为,房地产的升值其实最主要的还是土地的升值,在土地上面所附着的建筑物也有升值的空间。如上海的新天地附近,十年前在那里的楼面地价大概2000元/平方米,那时住宅价格也才6000元/平方米。但现在那地方楼面地价已去到3万—4万元/平方米,也就是土地成本已上涨15-20倍,如果开发住宅当时只能卖6000元/平方米,但若做商业地产持有到现在,就能享受到土地升值带来的升值空间。
金地集团董事长凌克用金地开发物业对比来佐证商业地产的吸金魅力,北京金地国际花园建筑面积40万平方米,其中住宅25万平方米,办公楼15万平米。其中投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉,投资回报在两倍左右。投资办公楼是1.5亿美元,近期对办公楼做的一个估值,在6亿美元左右。也就是说办公楼投资了6年,光资产增值就有4倍多的回报。
除了商业地产的吸金优势,低地价、城市化消费需求增加、上市公司业绩要求等也是开发商进军商业地产的缘由。与会大部分专家都认为,商业地产由于带有政府的政绩需求,商业用地虽然也要招拍挂,但因为政府希望做这些东西,开发商可能跟政府谈到一个比较好的地价,最起码比住宅更有吸引力的一个地价。广州、北京、上海等地都出现过商业地块设置苛刻的条件进行内定。
摆脱商业地产三流地位
万马奔腾,逐鹿商业地产,在恒隆地产董事长陈启宗看来是好事,因为竞争能促使商业地产发展。来自香港的恒隆地产是全国商业地产开发最成功的企业,目前全国租金第一,陈启宗在观摩过全国大多数商业项目之后,得出的结论是:现在全国大中城市大部分商业项目都是三流项目,差劲得不得了。“老外有句话,在一个瞎子国度里,要是你有一只眼睛,你就是皇帝”,陈启宗认为,虽然很多人在商业地产赚了很多钱,但他的答案是因为竞争缺少,没有竞争,猴子就变王了。10、20年,中国商业地产竞争的水平不够,很多人虽然没有做出世界级水平的东西,但是还可以赚钱。
正因为中国做商业地产的开发商水平低,恒隆地产从香港进军内地市场,就避开万科、华润等众人逐鹿的住宅市场,专攻商业地产。陈启宗希望有更多的优秀商业开发商出现,因为中国实在太大,机会太多,现在全国大中城市的三流项目是浪费了土地资源,对不起老百姓、对不起国家。
“实际上在中国做商业地产,真正成功有多少?不多。”新城市集团董事长曹志伟也认为目前中国商业地产很不成功,“中国最成功做商业地产的,纯粹是官商地产。地有多少不是招商引资进去,都是戴帽子指定给他的。那个基础价格非常便宜,傻瓜都会做。”