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在一系列政策重击下,开发商面临资金压力在所难免。在信贷收紧、楼市下滑、股市低迷的情况下,房产企业只有靠自己的渠道融资。从数据已经可以看出,在所有资金来源中,依然是企业自筹资金上涨最快,企业的资金压力明显加剧。
进入9月份,处于调控政策高压下的楼市突然开始了“回暖”,各种媒体纷纷报道了各地楼市成交量蹿升、房价走高的现象,一时间,期待调控效果继续发挥,企盼房价平稳走低的购房者陷入失望境地。如何看待调控下楼市这一迷局?业内人士指出,在地产商资金压力越来越大的情况下,房价走高并不可持续,如果再伴有进一步紧缩政策出台,楼市迷局或可终结。
资金压力显现对于龙头房企万科来说,今年的9月15日是个“终结”的日子。一年前的9月15日,万科A股历史上最大规模的增发方案,高达112亿元的再融资计划获得了万科股东大会高票通过,但此后一年中,该融资计划迟迟未获通行。今年的这一天,成为万科增发方案实施的最后期限,“自动失效”已不可避免。不仅仅是万科,此前9月11日,A股上市公司中航地产的增发方案已经到期,并自动失效。而年初至今,尽管有20多家上市公司相继提出增发股票再融资,但至今均已“搁浅”。
增发再融资停滞还仅仅是冰山一角,房地产企业的压力已经显露无遗,从此前公布结束的上市公司半年报可窥一斑。在过去的半年中,尽管上市房企业绩不错,但经营性现金流、资产负债率等指标均不乐观。统计显示,今年上半年房地产行业的经营性现金流为-778亿元,而去年同期为368亿元,正负相差超过千亿,其中上市房企现金流为正的仅有三成,近七成的地产公司现金流为负值。此外,上市房企总体资产负债率也在上升,已经达到67.79%,较上年同期的63.94%上升了近4个百分点。
业内研究指出,目前上市房企的整体偿债能力弱于2008年的水平。该研究认为,无论从资产负债率还是净债务/母公司权益等偿债能力指标上看,房地产行业上市公司的整体偿债能力都低于2008年时的水平。
自筹资金占比较高在房地产资金来源中,国内贷款、销售定金以及个人按揭被认为是最重要的几个方面,而最新的统计显示,这几大来源均呈现放缓态势,企业自筹资金占比呈现较高态势。
日前国家统计局的最新统计显示,1至8月,房地产开发企业本年资金来源44363亿元,同比增长35.0%。其中,国内贷款8460亿元,增长27.8%;利用外资369亿元,增长23.9%;企业自筹资金16628亿元,增长50.7%;其他资金18906亿元,增长26.8%。在其他资金中,定金及预收款10637亿元,增长22.1%;个人按揭贷款5745亿元,增长27.5%。
有业内人士表示,在一系列政策重击下,开发商面临资金压力在所难免。在信贷收紧、楼市下滑、股市低迷的情况下,房产企业只有靠自己的渠道融资。从数据已经可以看出,在所有资金来源中,依然是企业自筹资金上涨最快,企业的资金压力明显加剧。
压力终结房价走高?当越来越多迹象表明房地产企业资金压力凸显时,在近期召开的深圳房地产行业专题策略研讨会上,一位来自大型国有银行的人士称,40%的开发贷款今年年底到期,对开发商有一定的资金压力。如果9至10月开发商的销售额不好,将可能会有严重的现金流危机。
因此,目前能够化解未来可能出现的现金流危机的唯一路径,或许就是期待近几个月销售额的大幅回暖。在本月初,万科8月份单月销售额过百亿元的新闻,着实让业内“颇感惊讶”。“坚持快速销售的原则,包括采用积极的定价策略”成为万科方面解释销售额暴涨的主要原因。万科总裁郁亮称,较高的新推盘销售率,主要受益于万科“不捂盘”、合理定价的经营策略以及以普通住房、装修房为主的产品结构。
业内人士表示,合理定价、回归理性,这是房地产龙头企业在调控压力下的策略选择,当越来越多房地产企业陷入资金困境、存货积压越来越多时,一味期望楼市火热“乱象”能够延续并不明智。未来的资金压力、大量新推盘的集中释放,有望带来房价的理性回归。