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经济结构调整及住宅市场的深入调控,使以促进消费及区域产业布局的商业地产逆势而上趋势明显,很多城市商业地产项目成交量不降反增。多家机构及地产界人士预计未来商业地产市场机会更大。
经济好转带动商业地产活跃
世界经济复苏及天津经济持续发展对天津商业地产起到了持续支持作用。仲量联行资本市场部的研究表明,在市场环境趋好、投资者信心恢复以及经济基本面表现良好态势带动下,亚太地区房地产投资市场持续好转。第三季度亚太区商业地产直接投资总额达到180亿美元,较第二季度增长12%。据初步数据显示,第三季度新加坡市场的商业地产直接交易量较2009年同期飙升了500%之多,马来西亚和澳大利亚同比分别增长76%和42%。仲量联行亚太区资本市场部总监Stuart Crow等人士介绍:“随着一些重大交易发生,以及受到积极商业形势的支撑,亚太区的市场基本面继续好转。第三季度亚太区主要市场的房地产资本值持续攀升。机构投资者购买(整栋交易)量增长,预计接下来将有更多此类交易的发生。”
预计至年末,亚太区的全年跨境交易量有望达到约770亿美元,较2009年同期增长15%-25%。在中国市场,高力国际最新发布的第三季度北京写字楼物业市场报告显示,写字楼市场保持强劲增长态势,甲、乙两级写字楼市场租赁活动十分活跃。北京写字楼市场整体空置率连续第五个季度下降,租金则被推升至近20个月内的最高水平。高力国际华北区研究与咨询部主管谢靖宇预计,未来北京将迎来更多投资者及更充裕的资金。此外,内资投资者由于在交易结构上的灵活性将继续保持竞争优势,从而极可能在短至中期内仍占据北京市场主导地位。北京写字楼物业市场四季度将保持活力,以上佳表现收官2010年。在天津市场,DTZ戴德梁行(天津)第三季度报告显示:本季度全市甲级写字楼净吸纳量共计达到36,074平方米,与2季度相比大幅上升。天津中心、环球置地、津汇广场等项目本季度吸纳量相对较高。在平稳的市场需求作用下,写字楼成交价格指数较上季微跌了1.8%,为每月每平方米101.59元。本季度,鑫银大厦本季度正式入市并投入使用,带来了5万余平方米的新增供应。由于市场现存其它项目仍维持稳定吸纳态势,市场新增供应并未完全消化,因此,整体空置面积有所上升,空置率由上季度的14.7%上升到本季度的16.3%。
预计,未来1年内供应主要是环球金融中心、和记黄埔世纪都会等。与此同时,泰达MSD中心商务区正在紧张建设筹备中,响螺湾商务区各项目也将于近两年内陆续建成,滨海新区必将成为甲级写字楼市场新的价值增长点。在零售商用物业方面,DTZ戴德梁行天津公司高炬总经理介绍,天津本季度商铺租金与上季度相比基本持平。其中津汇广场、伊势丹、乐宾百货等项目租金仍维持在较高水平,达到每月每平方米300~600元。经过改造后的劝业场西南角店已于8月18日在西南角商圈崭新亮相,这是津门百年老字号劝业场投资开办的第一家百货连锁店,总建筑面积2.4万平方米,经营面积1.7万平方米,经营定位为购物休闲为一体的中高端社区时尚购物中心。以平价、时尚著称的国际时装零售巨头H&M已于8月25日在乐宾百货开设了其进入天津市场的首家门店。
与此同时,亚洲最大的化妆品专卖店集团——莎莎国际控股有限公司在本市的首家化妆品专卖店也于8月1日开始试营业。本市轨道交通建设进程顺利,地铁5、6号线均已陆续开工建设。随着明年上半年2、3、9号线延长线的建成通车,地铁沿线商业有望迎来进一步的发展。预计未来随着大型综合体项目及高档购物中心的入市,商业品质将被进一步提升,多个次核心商圈将迎来较大发展。
滨海新区商务中心逐渐形成
天津双城规划格局催生了市区、滨海双商务中心发展日益加快。DTZ戴德梁行在报告指出,历年滨海新区GDP占到全市44%-51%,且滨海新区GDP在天津全市GDP占比持续上升,为第三产业发展奠定坚实基础。
目前滨海新区办公物业主要集中在开发区,且缺少高品质甲级写字楼。泰达MSD、响螺湾、于家堡区域大体量综合体项目的全面开发,将为市场提供众多优质写字楼项目,写字楼品质将得到极大提升。短期内,在零售商用物业方面,塘沽、开发区两个大型综合性商圈仍将是商家进入的首选。滨海整体人口总量有限,但购买力相对更强,加之高速发展经济的吸引,中高端、特色卖场、主题型卖场的发展有较广阔的基础。写字楼发展目前竞争激烈,租金水平不高。在市区写字楼市场更加成熟的情况下,短期内滨海高端市场仍面临较大的竞争压力,但依托产业的发展,看好长期前景。
滨海新区目前零售商用物业主要集中在开发区、洋货及解放路商圈,截至2010年三季度,滨海新区商业物业存量为57万平方米,2011-2014年,新增商业物业为271万平方米,总存量将达到328万平方米,市场将进入快速发展的阶段。长期看,滨海商业的发展随人口、经济的扩张,正处于由单一商业中心向主——次多中心、多商圈的模式进发,正处于商业市场发展的黄金阶段。依托滨海新区优惠政策,引入面向环渤海乃至更大区域的大型企业总部,由此带动市场的整体发展是较好的路线。随着德勤等有号召力企业的选择进驻,写字楼市场标杆逐步形成,发展方向已相对清晰。本报记者王 哲