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随着一连串信贷政策出台,住宅购买条件被一再收紧,而商业地产犹如台风风眼中的一片净土,未受任何影响,投资者纷纷将目光转向这一物业形式。据统计,10月本市商业地产成交量价齐涨,其中10月天津工商业用房成交均价创历史新高,达14502元/平方米,环比上涨12.9%,成交套数也已超过9月总成交套数。业内人士提醒,商业地产拒绝快进快出,更适合稳健型投资者。
商业地产成资金泄洪道
楼市调控已有6个多月,对住宅市场起到了明显的抑制效果,投资者纷纷“弃宅从商”,商业地产逐渐崛起。9月29日,二次调控的三套禁贷等政策,直接堵死了住宅市场的投资需求,商业地产成为汹涌投资需求的泄洪道。
搜房网数据监控中心监测显示,截至10月底,天津33个在售写字楼项目中,较9月29日报价上涨的有11个,平均涨幅7.64%,最高涨幅17.2%。来自DTZ戴德梁行的数据显示,2010年第三季度天津写字楼市场空置率由14.7%上升到16.3%;22个在售商铺类项目中,报价上调的有3个,最高涨幅14%,平均涨幅7.7%。
进入9月,天津写字楼商铺新增供应开始入市,带动成交量价齐涨。金秋9月,天津市新建商业用房成交套数环比增长12%;成交均价12978元/平方米,环比上涨19.6%。随着二次调控对住宅投资的进一步打压,10月天津工商业用房成交均价创历史新高,达14502元/平方米,环比上涨12.9%。截至10月26日的成交套数,也已超过9月总成交套数。天津搜房网分析师李桦表示,今年第四季度天津将有20余个商业项目开盘,商业地产此轮上涨行情有望延至年末。
回报周期长适合稳健者
商业地产包括商铺、写字楼、酒店式公寓等,业内人士提醒,商业地产风险大于住宅市场,要考虑年投资回报率。仕一邦地产策划部王娜表示,一般情况下住宅投资回报率为5%至8%,商业地产租金年回报率达6%就值得投资。商铺投资租金回报率计算公式为:(月租金×12个月)÷商铺总价;衡量写字楼物业价格合理与否,可以对比年收益×15年与房产购买价。如两数据相等,则物有所值;若物业年收益×15年大于购房款,则表明该物业尚具升值空间。
“商业地产需要经过一定时期的专业运营才能达到价值提升,短期炒作并没有多大空间。因此,投资商业地产要有耐性,更适合稳健型投资者。”王娜说,“不过,仅从房屋增值角度来看,商业地产不如住宅回报率高。”例如,一套荣业大街附近120平方米底商,2008年购买时总价150多万元,单价约为12500元/平方米。目前出售该底商,在带租约的情况下最多卖到180多万元,而2008年同区域住宅单价在8000元左右/平方米,目前市值几乎翻了一倍。
- 专家观点
信贷收紧逼迫投资转向
市房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录表示:“商业地产与住宅有较大区别,简单地说住宅主要依据居住人的需求进行评估,而商业地产需要考虑更多因素,特别是区域消费需求,然后根据业态需要进行布局。后期评价商业地产项目是否成功,消费情况也是重要指标。”。
刘玉录认为,10月本市商业地产量价齐升与政策因素关系密切。“家庭二套住宅首付五成,利率上浮10%,这样的贷款条件已与商铺写字楼相差无几。三套房贷的暂停和家庭限购政策,则进一步抑制了住宅市场的投资需求。目前,商铺写字楼不在调控影响范围内,投资转向属于正常。”
本市商用房被严重低估
刘玉录表示,目前是本市商业地产发展的大好时机:“在滨海新区的带动下,商业物业得到很好的发展。我们可以看到,一些优质地段增加了商业用地供应,除中心商务区外,部分次级商业中心也正在酝酿开发。从长远来看,商业地产应该有比较好的投资回报。”
刘玉录认为,与国内一线城市相比,本市商业地产价值被严重低估。“京沪等一线城市同一地段商业地产价格约为住宅的3至5倍,而目前本市商业地产与住宅价格远达不到这一水平。”刘玉录同时提醒个人投资者,由于商铺价格、信贷政策等因素,投资商业地产需要更强的经济实力,中小面积、低总价的社区商铺更适合个人投资者。