|
||||
一系列调控政策的出台让楼市像11月初冬的天气,在市场不明朗的情况下,越来越多的购房者将目光瞄准了环城四区,不仅仅是因其适宜的价格,还有那被大多数人看好的发展潜力。为此,记者针对环城四区楼盘展开了相关调查。
市场直击——
放量缩水促购房热点转移
截至目前的统计数字显示,市区新盘数量在11月份仅有2个,缩水率达到80%。11月,环城四区有共有8个项目开盘,其中3个为全新项目,主要分布在西青区和东丽区。价格方面,11月全市预计开盘均价为8595元/平方米,较10月的9043元/平方米和9月的10742元/平方米分别下滑5%和20%,而环城四区的新盘价格反而呈现上升态势。据统计,11月环城四区新开盘均价约为10350元/平方米,环比10月份的8900元/平方米上涨约16%左右。
对此,西青区某项目销售经理郑先生表示,每年的11月和12月本来就是地产市场的传统销售淡季,开盘数量下降属于正常的销售策略。不过也有一些业内人士承认,从“新国十条”到二次调控,楼市购买力确实受到不小的打击,至于下一步市场将如何发展以及具体的销售策略等,眼下还难以作出准确判断,我们会暂时观望一下购房者对于新政的反应,并进行适当的需求调查,再制定市场应对策略。
先下手为强or看准了再出手
“目前买房价位非常合适。”西青区某项目销售负责人介绍,“我们最高的时候买到过10000元/平方米,现在是‘十一’期间内部认购的余房,依然沿袭‘十一’的特价。有一套2层90平方米的两居室,客厅和主卧都在阳面,紧邻中北大道,价格仅7300元/平方米。”不过,记者在环城四区的不少楼盘采访时发现,基于潜在的销售压力,虽然大多以尾盘销售、开盘促销、周末特价房等噱头推出优惠,但看房的人较“二次调控”推出前明显少了很多。“现在看房的人少了,周末售楼处也不过五、六组客户,平时有时一天都没有顾客。”津南区某公寓项目销售人员坦言,“二次调控”和加息以后项目销售一直持续低迷,优惠促销也是为了尽快回笼资金。对此,有的开发商认为,“二次调控”的效果如何尚不可知,天津楼市刚需旺盛,市场容纳量很大,先下手为强占领市场总是不会错的;而也有的开发商认为,在政策还没有完全显效的情况下降价是很不明智的,应及时调整自己项目的节奏,再等等看。
正在售楼处看房的宋女士在接受采访时表示,她打算买一套环城四区的房子,因为相对市内六区,环城四区还有很大的升值空间,相对郊区在地域上优势会为其增加更多的得分。她还向记者表示,在楼盘保值因素中,她最看重的因素是交通和周边配套。
板块聚焦——
环城四区楼盘价值潜力凸显
在人们的传统观念中,黄金地段永远都是版图有限的市中心区域,也是市民心中购房置业最炙手可热的地方,但是近几年,伴随天津轨道交通和城市建设的步伐加快,环城区县的面貌大为改观,因此房地产市场也逐渐热了起来,尤其是距离中心城区距离最近的西青、津南、东丽和北辰环城四区成为迅速崛起的新星,不仅形成了多个日渐成熟的居住区,还愈加受到购房者的认可。
西青区:产业特色成居住板块强大配套
今年,西青区日成交均价整体突破了12000元/平方米,而曾经在西青区落户较早的一些住宅项目如大地12城、金厦水语花城、华亭国际等,最初每平方米的均价仅仅为四五千元。
如今,万科、富力等品牌房企纷纷落户,带动了中北镇整体的住宅档次;津涞公路沿线项目,虽然配套稍显逊色,但是能够就近享受奥体、体院北等板块的文化和配套资源,也蕴藏着不小的升值潜力不少项目售价也已达到9000元/平方米;另外,张家窝区域依托杨柳青百年民俗,因此也催生了不少低密住宅与别墅产品。
潜力指数:★★★★★
东丽区:生态优势构筑津滨宜居高地
东丽开发区周边的配套稍显逊色,但借了轻轨停靠站的光,不少项目均价已冲击万元大关,直逼市内六区。此外,寻东丽湖之踪而来的地产大牌越来越多,朗钜、华侨城和恒大等看中的不仅是日渐成熟的居住氛围,还有东丽湖蕴藏的无尽旅游资源;同时,在空港物流加工区内,也催生了一系列如远洋新干线和皇冠国际等办公类和涉外公寓类产品;除此之外,一些限价房项目的先后问世和一些高端纯别墅项目零星的散落,让东丽区这块肥沃的土地上百花齐放。
潜力指数:★★★★
北辰区:“黄金走廊”成工薪层买房首选地
得益于地铁沿线的便利资源,目前瑞景居住区不少项目均价已经由最初的4000元至5000元/平方米达到了8000元/平方米;但北辰区还有很多项目由于交通上的不便利,即使做得很精致但仍以本地居民消化为主,且价格无法实现大的跨越,例如泽天下、万源星城、柴楼新家园以及位于小淀镇的景瑞阳光尚城等;此外,北辰区是天津限价房扎堆的地区,秋怡家园、美震中环时代等限价房的疯抢,打破了很多地域上的隔阂。相信北辰区房地产市场也会成为天津楼市的后起之秀。
潜力指数:★★★
津南区:超级大盘凸显南部新城生活品质
津南区咸水沽板块发展相对成熟,但该板块在售的商品房却为数不多;而八里台镇则随着星耀五洲、碧桂园、京基等大体量盘的入驻,使得该板块住宅市场丰富起来。金地格林世界、富力桃园、新悦庭、天地源、米兰阳光、天山水榭花都等项目,为津南区奉献了形式多样的住宅产品。
潜力指数:★★★
置业指南——
置业“环外”先挑交通线
对于眼下开发商们的观望态度,专家表示,在调控新政的影响下,购房者越来越关注房产未来的保值增值前景,因此交通、配套等条件不够充分的楼盘在市场上的竞争力将大大削弱,很多较偏远地段楼盘已经不能再像以前那样仅靠口头描述和承诺来“卖图纸”了。
即使对于不受政策影响的郊县产品而言,也必须具备便捷的交通条件和即可享用的配套设施才能在目前惨淡的市场环境中脱颖而出。如10月刚刚通车的天津大道贯通了天津市区和滨海新区的交通,并且激活了沿线交通、消费和居住等需求,其途经的金地叁拾峯、红磡领世郡、天津富力桃园等十余个楼盘也都因具备了更加通达的交通条件而身价大增。
此外,随着环城四区楼市的快速发展,将有更多人选择住在外环以外,不仅包括中低收入者,也有很多要求优美环境和生活质量的高收入群体。
对于中低收入者来说,选择住在环城四区,主要是看中房价低,总房款低,因此应该选择片区发展成熟、配套完善和公交系统发达的区域。
对于希望提高生活质量的高收入群体来说,则更青睐那些环境优美、品质高尚的高端别墅产品,比如朗润园、团泊湖庭院、社会山等项目。其实郊区化居住的真正主力是那些中产阶层,工作稳定,收入和知识层次较高,希望摆脱拥挤的城市住到近郊去,提高居住质量。对于他们而言,洋房、联排别墅是最好的选择,从区域上来讲,交通一定要便利,到市区的车程在30分钟左右,像中北镇、华明、双港等区域都比较适合这类人群。
“居住组团向外转移是城市发展的一种必然。”天津房地产协会研究委员会主任委员、南开大学经济学博士刘玉录说,“随着天津经济水平的不断提升,中心城区土地稀缺性日益显现。另一方面,人们的生活习惯随收入的提高而发生改变,流动观念增强,地域观念淡化。因此,迁入环城四区或成为购房者的一种新的选择。”