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律师提醒:民事诉讼时效期从知道权利被侵害日算起不超过二十年
陈静一家只花了10000元定金就在一处房屋里住了15年,可现在麻烦来了,她发现自家房屋的产权变更到了当初的卖主名下,如今卖主认为,多年来买主陈静一直没有支付2.9万元余款,她不同意继续履行卖房协议,而陈静作为买主却认为自己已交付定金并实际入住,协议已经生效。如今房价翻着跟头地涨,当初几万元的房子,现今恐怕得值十几万甚至几十万,谁抓住了房子谁就抓住了钱,为此她们闹上了法庭。
案情回放
1995年6月,陈静从冯莉那了解到本市红桥区一间平房的出售信息,该房面积为23.76平方米,所有权登记在一个名叫刘勇的老人名下。冯莉自称是房主的儿媳妇,遂以房主的名义与陈静签订了房屋买卖协议,将这间房屋以39000元价格出售给陈静,买方先支付定金10000元,余款待办理过户手续后交齐。
协议签订后,陈静依合同约定向冯莉交付了10000元定金,之后,陈静一家便搬入上述房屋内居住。1个月后,陈静得知冯莉与房主无亲属关系,而是刚从房主处购得此房,尚未办理过户手续。陈静又与冯莉签订第二份房屋买卖协议,协议中明确刘勇已将上述房屋卖予冯莉,约定冯莉将上述房屋转卖给陈静。
不久,冯莉为陈静办理了一个公产房屋租赁合同,陈静并不认可,她称当初自己买房时说这房子是私产房,现在却变成了公产,陈静以此为由拒绝支付冯莉29000元余款。
2009年10月,陈静无意间从房管局了解到,自己居住15年的房屋居然于1999年10月过户到冯莉名下,这时她才知道,为尽快拿到余款,冯莉给她的是假公产房租赁合同,后来见陈静拒付余款,才将房子过户到自己名下。
2010年6月,陈静终于找到冯莉。庭审中,被告冯莉的代理人辩称原告陈静的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效,且原、被告签订房屋买卖协议时,被告尚未取得诉争房屋的所有权,故协议应属无效。同时,被告表示由于原告未将余款29000元交齐,不同意继续履行协议。
法院审理
一审法院经审理认为,原、被告签订的第一份房屋买卖协议,因被告未取得房屋所有权人的授权而处分其房屋,属于效力待定的合同。而第二份协议中明确被告从刘勇处购买诉争房屋后再转卖给原告,该协议系双方真实的意思表示,且原告已交付定金并实际入住,协议已经生效,双方均应按照合同约定全面履行合同义务。被告已经取得房屋所有权,应为原告办理过户手续。据此,一审法院责令被告于判决生效后的三十日内将诉争房屋过户到原告名下,并承担相应费用;原告给付被告购房余款29000元。
律师说法
君悦律师事务所郭文礼律师分析说,被告在协议签订后合法取得了诉争房屋所有权,故双方签订的第二份房屋买卖协议合法有效。一审法院判决被告继续履行合同、办理过户手续是适宜的。另外,虽然向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期一般为二年,但诉讼时效期是从知道或者应当知道权利被侵害时起计算,从权利被侵害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。本案原告从2009年10月才知道诉争房屋登记在被告名下,并未超过法律规定的诉讼时效期。新报记者张敬