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二次调控之后,11月份北京市商品房和二手房的成交量均呈现上涨,且涨幅比较明显。成交量的上涨促使部分人恐慌性购房,甚至出现了“高透支”购房的现象。
高透支公积金存高风险
“高透支”购房主要指的是目前市场的一部分购房者存款较少,首付能力较差,但是月收入或公积金缴存额度较高的人。在购房过程中,希望能够尽量减少首付等前期支出成本,并且需要获得更多的贷款。
王先生毕业后在某电信部门工作,年收入20万,两年下来和女友两个人苦攒了25万元存款,再加上个人公积金月缴存额度已在1200元左右,从毕业之初就立志在北京安家立业的他准备购房。但是父母经济条件一般,不可能啃老,于是打算在女友父母家附近买一套超小户型,过几年再换大房。
他们在崇文门兴隆都市馨园小区购买了一套35㎡的房屋,房价约为31420元/㎡,总价大约110万元,加上购房后的一些税费共需要121万元。经评估,王先生最高贷款额度为92万元,评估价大约为100万元,因此可以贷款80万元。30万的首付和七八万的税费需要在购房前支付,也就是王先生面临13万元的“窟窿”。他想到一个偷梁换柱的办法,希望能够将房屋评估价做高到115万元,这样公积金贷款八成即92万元,可以将多出来的12万元用来分摊首付和税费,达到提前置业的目的。
“链家地产”首席分析师张月认为,采取做高评估价的方式是一种违规的行为,风险大,而高额公积金也是能够通过合理手段提取的。张月建议购房者可以先借钱垫付房款,然后再用装修、翻新等方式提取剩余公积金贷款。
商贷做高评估价存骗贷嫌疑
还有一部分人群由于公积金贷款的额度有限,而又无法支付足够的首付房款,所以只能选择商贷并做高评估价。
张先生在西三环太平桥东里购买了50㎡,市场总价约120万元的房产,加上12万元的税费,张先生购房大约需要132万元,银行评估房价为110万元,张先生可以从银行获得贷款77万元,也就是说43万元的首付和12万元的税费需要在购房前支付。而张先生只有40万元存款,因此他希望可以做高评估价至130万元,从而获得更多贷款额度。(如果评估价是130万,张先生可以从银行获得贷款91万,加上之前已经支付的36万,共127万,张先生还需要5万元就可以完成购房。)
“链家地产”首席分析师张月认为,做高评估价涉嫌违规操作。对于购房者来说,商贷利率较高,贷款年限有限制,所以还款压力较大。购房者应该尽可能衡量自身的支付能力,制定合理的购房计划,避免过度透支消费。