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随着2010年即将结束,包括限购令在内的部分调控政策也即将到期,由此也引发了众多业界人士对2011年的形势探讨。昨日,有业内人士在参加本网关于2011年房地产形势话题探讨时称,由于2011是中国经济转型的最重要一年,而房地产又在这种转型过程中扮演了极其重要的角色,所以2011年的房地产政策应该会重在维稳;对于业界内外普遍关心的银根转紧话题,专业人士则声称,2011年的房企融资将不会再现2008年的困境,一个加速形成的地产资本市场将为成都的房企提供无数种融资可能。
十二五试水第一年调控应维稳为上
“明年是十二五试水第一年,也是中国正式走向经济转型的第一年,这一年很重要,未来如果不能建立良好的产业结构,不能扩大内需市场,中国经济会遇到很大的麻烦。所以明年的调控,我认为政府基调应该会偏重于维稳。”昨日,西南财经大学教授邱克在参加本网2011年房地产形势话题探讨时如是说。邱克认为,一直以来,中国的宏观调控政策都存在要么太急要么太松的问题,“正确的作法是逐步调控,太严厉对行业影响太过,对中小企业冲击也会太大。”
来自世联地产策略资源部总经理景新强也认为,明年房地产行业的总体政策应该还是温和的,在调控方面,政府应该会有更精细的分类调控,景同样做出了政府应该避免“下猛药”做法的建议,“因为近年来这个市场已经证明了,一下猛药就反弹。”
上述人士的意见也获得了不少开发人士的赞同,四川中德世纪置业有限公司总经理汪斌称,房地产在转型期的中国承担了至少两个最重要的功能,一是为社会为国家提供可持续发展资金,二是解决了大量人口的就业问题,因此,在又要解决产业结构调整问题,又要解决可持续发展问题的过渡时期,房地产还是应该以求稳为主。
福晟集团副总裁何建华则表示,作为开发商,在面临了如此多的调控之后,其实也应该自省,“2008年经济危机之后,光华大道受的影响最大,价格立刻就下来了,当时很多在2007年拿了地的开发商还很害怕,幸好2009年挺过来了。其实我们应该多反省自己走的弯路,不应该再去盲目炒高地价了,因为房价过高,最后遭惩罚的还是我们自己。”不过何也表示,由于成都房价总体还算健康,加之经济发展迅猛,因此宏观调控再怎么调对成都市场的影响还是有限。
加速中的地产资本市场或成房企融资另一思路
对于令无数人纠结的金融形势,昨日,西南财经大学教授邱克表示,虽然银行调控了,但此消彼长,一个地产资本市场开始加速形成了。邱克称,以前是资本源不足,而现在是资本充足,民间和海外资本对于房地产行业都兴趣浓厚。“到目前为止,房地产对银行的依赖是非常强的,每次国家要进行调控的时候,往往都能通过对信贷条件的改变来达成目标,而这就会让房企,尤其是一些中小房企生存困难。”
所以,从此种意义上来讲,邱克认为热钱也是个好事,因为它在无形之中为中小企业提供了一种资金解决方案。据邱克介绍,现在已经有不少外国的金融机构进入了成都,为成都房地产企业提供权益资本,“当然这种权益资本是要求高回报的,不过这对房地产资本来说,是股新型力量。”据邱克透露,现在已经有机构在开始为一些无法从银行贷到款的客户提供首付的解决方案了。邱克表示,随着成都正在逐渐形成一个类似西部PE中心这样的资本市场,以后房地产企业获得融资的渠道将会越来越多,而再也不会仅仅局限在银行、股市了。
四川中德世纪置业有限公司总经理汪斌则表示,商业银行如果真的要断掉对房企的融资渠道的话,将来吃亏的其实还是商业银行。“比如像恒大,当年上市不利,最后没办法向海外资本投降了,后来它上市了,但背后的老板却应该是那些机构财团。”汪斌认为,如果银行真的这样做的话,其实是把市场拱手让给海外资本,“正如大家所看到的那样,海外资本早就已经从民间大量渗透、转移进内地市场了。只要你的项目好,海外资本是非常感兴趣的。”
对汪的说法,中渝置地成都分公司总经理葛为民颇为赞同,葛认为,很多起步较早的本地民营企业,就是由于资本的渠道没有完全打开或是打开得不是很顺畅,结果失去了很多的发展机会。“而银行如果片面地将开发贷、个贷卡住,慢慢就会有其它资金进入这个市场,到时候后悔的又是这些银行,因为一比较就会发现他们的利润率在同行之间是偏低的。”葛认为,银行应该对不同的地区采取不同的信贷政策,葛表示,央行为了控制高房价,为了降低CPI,采取相应的信贷政策来收紧流动性,“从这点上来讲,我觉得是对的。但是不能为了收紧流动性就对一个产业来进行打压。”在葛看来,在一些资本市场比较发达的一线城市,即使不给企业发放开发贷,它们照样可以生存下去,但在内地西部一些城市就应该适当放开,因为这里泡沫与风险都相对更小,所以房地产市场潜力更大,但获取资本的渠道却很少,所以应该予以政策上的支持。
2011年机会与挑战并存
不过,尽管今年房地产遭遇了很严厉的调控,而未来这种调控可能还将继续,但业内人士们还是对明年表示出了极为乐观的心态。
世联地产策略资源部总经理景新强从市场角度给房企一些关于如何应对调控政策的建议。“我们在近年来市场调查中发现,每一次政策出来后,不管是刚需型的还是投资型的成交量,都会立刻下降,而当政策有所放缓时,刚需自住类客户的成交量就会上升,1到2个月之后投资型的客户会跟进,这是一个不断循环的过程。所以当政策收紧的时候就知道应该推低总价的小户型产品了,而当投资者进场的时候,就应该推中高端的产品。”景认为,在调控不断的时候,开发商储货的时候一定要做到产品搭配合理,既要有高端产品——这种产品受投资者欢迎,且受政策影响小,又要有刚需自住型的低总价小户型。“当一个政策出来的时候房企一定要做快速判断,如果政策比较持久,超过3个月,我们就应该快速地抢先降价、抢先推出最合适的产品。”
而专业从事商业地产服务的新巢地产总经理蒋鹏则认为商业地产是个好机会,“一是它不受调控影响;二是成都的消费力非常惊人,这也为商业地产的发展提供了土壤。”据蒋介绍,虽然成都目前在建的和规划中的城市综合体共有69个,但整体来说,成都的商业地产才刚起步,因此这是很好的机会,蒋表示,现在有不少开发企业已经意识到这一点了,所以都在进入这一块,“很多企业目前都在找我们做商业规划”。但蒋同时也认为,尽管发展中的商业地产机会很多,但商业开发不同住宅,其实还是存在很多风险的,“要做好并不是件容易事儿。”