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临近年末,国土资源部根据近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高,公布了“关于落实房地产用地调控政策通知”,同时,银行监管机构发出的有关“全面暂停12月份人民币固定资产贷款投放”的通知,显示出调控政策在房地产领域的持续,使2010成为实至名归的房地产政策“调控年”。
回顾2010年楼市,从市场热销与政策调控相伴开局,到市场观望期与热销势头重现,调控政策高频次出台,楼市冲高欲望与高频率高强度调控政策伴随始终。
在新建商品房成交方面,国家统计局最新数据显示,1-11月,全国商品房销售额为4.23万亿元,同比增长17.48%,接近去年全年4.4万亿元的销售水平。根据历史数据并结合目前销售形势推算,今年全国商品房销售额有望突破5万亿元,可能达5.3万亿元,可见2010年楼市旺盛的需求和资金取向。
在政策调控方面,国务院、各部委、银行,以及各地方政府政策措施密集出台,从年初的“国十一条”到4月份的“新国十条”第一轮调控,再到国庆前夕“国五条”出台,掀起更为严厉的第二轮调控,从“限贷”到“限购”,从促进土地开发到增加保障房建设,房地产调控一浪高过一浪,抑制投机投资购房和保障房建设两大主线日益明确。其精准的政策和执行决心,在一定程度遏制房价快速上涨的同时,也为2011年楼市面向经济转型积聚了能量。
值此年末之际,《天津地产》将通过“2010年楼市回顾”专题报道,对今年楼市进行总结梳理,为读者了解楼市趋势提供更多信息。敬请连续关注。
控投机抑投资——限贷、限购
年初楼市的火热开局,使楼市调控随即全面展开。1月1日,财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定,二手房转让营业税优惠政策就此终止。1月10日国务院发布“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”(即包括五方面、涉及十一个条款的“国11条”),2010年调控就此正式拉开序幕。
4月份,针对一些城市房价上涨过快,国务院要求贷款购买第二套住房的家庭,首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型面积小于90平方米的家庭,贷款首付款比例不低于30%。4月17日国务院发布了被称为史上最严新政策——《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,(“新国十条”)。
业内人士认为,“新国十条”中杀伤力最强的是一系列的“限贷令”。除了二套房首付不低于五成等政策外,“新国十条”首次提出在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
6月4日,住建部下发《关于规范第二套住房认定标准的通知》,确定住房贷款中居民家庭住房套数以家庭为标准,从紧信号再次释放。
“限贷令”陆续出台后,政策效应开始显现,各地楼市房价上涨势头得到遏止。但是进入9月份,受宏观经济预期影响,楼市显现回升苗头,因此引发了“9·29”“巩固楼市调控成果的措施(新国五条)”楼市二次调控新政出台,“限贷”开始进一步升级——新政要求暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高、上涨过快的城市限定家庭购房套数。11月3日,住建部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次全面叫停第三套住房公积金贷款,并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至5成。
业内人士分析,“限贷”政策利剑直指投机投资性需求,体现出精确打击“多买多占”的政策导向,但是也有人士认为,限贷政策对一些改善型自住购房也有抑制作用,建议进一步细化。
“新国十条”后,地方陆续出台实施细则,其中一些城市开始发出“限购令”。先是北京在4月份出台的“国十条实施细则”中提出:5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。9月“新国五条”后,“限购令”蔓延全国,上海、深圳等城市纷纷效仿。到11月中旬,全国已有16个城市颁布“限购令”。继“津十条”细则出台后,本市也下发《暂时实行限定居民家庭购房套数政策》的通知,从10月13日起,限定每个家庭只能新购市内六区一套新房。
调供需增保障——促开工促增量
“增加市场有效供应和调控需求双管齐下、市场监管和推进保障型安居型工程建设两头发力”是2010年楼市政策的重要特点之一,特别是保障房体系的逐渐显露,在稳定楼市和市场预期的同时,也为2011年楼市进入转型期打下基础。
在年初出台的“国11条”中,“增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率”及“要求各地增加保障性住房和普通商品住房有效供给、加快推进保障性安居工程建设”开始成为调控政策。8月2日,国土部将一份涉及1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地将被查处。
9月27日,国土部联合住建部发表《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,要求贯彻落实“新国十条”确定的工作任务,进一步加强房地产用地和建设的管理调控,对闲置土地一年以上的企业禁止拿地。在销售方面,强调“要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。
在新政引领下,今年全国楼市新房及土地总体供应量均有较大幅度增长。1-11月新建商品房销售额同比增长17.48%。1-11月房屋新开工面积同比增15.8%,房地产用地供应同比增加47.8%,其中住宅用地供应同比增加50.6%,占房地产用地供应总量约75%。
地价方面,调控政策出台后,土地出让以底价或微超底价成交连续密集出现,对楼市价格预期起到了稳定作用,但是年末又出现反复,对此,12月19日国土资源部再次发通知,要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施,严格落实房地产监管和调控政策措施,打击囤地炒地、闲置土地等违法违规行为,坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。强调未完成2010年保障性住房建设用地供应任务,保障性住房、棚户区改造住房、中小套型普通商品住房“三类用地”供应总量未达到住房用地供应总量70%的市县,年底前不得出让大户高档商品住宅用地。
坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地。凡可能出现“高价地”的地区,必须事前评估,采取有效措施,防止出现高价地,稳定市场预期。
2010年,保障性住房的建设和执行力度空前强劲。住建部在3月份提出了580万套保障性住房建设任务,并与各省市区签订了责任书。住建部公布的数据显示,9月份全国城镇保障性住房和各类棚户区改造累计开工率达90%。
4月13日,住建部召开会议提出加快保障性住房建设。其中,公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点,今年保障性安居工程建设目标是:建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套,扩大农村危房改造试点范围。
6月12日,住建部等七部门联合发文,倡导大力发展公租房,解决“夹心层”住房问题。
9月17日,加快保障性安居工程建设工作座谈会在北京召开。国务院副总理李克强再次强调,着力推进保障性安居工程,加快发展公共租赁住房建设。
专业人士认为,增加普通房和保障房供给,在满足社会主流需求的同时,还将对房价起到抑制作用。长远看,通过增加保障房供应,可以建立更合理的房地产开发供应体系,支持楼市健康发展。