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监管层对于房地产融资渠道的严控,已不是突发行为了。
“早在2010年6月底和7月中,银监会就分别以5月以及2季度末的数据为基准,对房地产信托进行了两轮压力测试,随后又叫停了银信合作。”蒲海涛分析,2010年末历来是开发商偿还银行贷款的高峰期,银监会选择在这个时期严查房地产信托业务,就是斩断地产商的融资幻想,迫使他们采取低价销售的策略来保持资金流转。
低价快速销售也是监管层乐意看到的。据华远地产董事长任志强近期在成都的一次会议上透露,通过快速销售包括万科、恒大等在内的地产商手中至少积累了1.8万亿元的现金,即使所有的融资渠道卡死,至少也能支撑到2011年6月。
但更多的地产商数据却并不乐观。有关机构的数据显示,78家A股房地产上市公司中经营性现金流下降却异常明显,截至2010年11月,这78家公司的经营性现金流负数超过600亿元。
“在监管层对银行信贷不断收紧、个人房贷门槛不断提高乃至整个货币政策由松到紧的2011年,开发商到底能扛多久,谁都难以断言”。陈东表示,绝不能用2010年的政策和市场来作为2011年的依据。“不少中小开发商在2010年都面临着入不敷出的困境,如果在2011年再不通过快速流转维持现金状况,那么再度扩张,乃至生存就变得难上加难。”
另辟他途正是在这种忧虑下,陈东登上了飞往兰州的飞机。
原本他公司所持有的成都这个项目,已经通过一家信托公司谈妥,以两年期、年息13%的方式来发行房地产信托,如今信托暂停,最直接的做法就是暂缓项目开工,但2011年8月就是规定的动工日,必须在这之前解决开发所需的几亿元资金,通过与兰州几个老板的合作,股权融资就成了他们现在的首选方式。
有人辞官归故里,也有人连夜赶科场。
虽然在更多的地产商看来,虽然在短时间内,股权融资和信托融资都还不能取代银行融资,成为地产商融资的主流模式,但仍将是中国楼市宏观调控密集期一条难以忽略的融资之路。