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近日,全球最大的商业房地产服务公司世邦魏理仕发布了2010年度天津房地产市场报告。报告从优质写字楼市场、优质零售物业市场及天津高档住宅市场三方面做了全面的分析和展望。
优质写字楼市场1.整体市场平稳上升
在经历了2009年下半年市场复苏后,2010年天津优质写字楼市场持续回暖,市场整体呈平稳上升趋势。市场供应量温和放大,同时市场需求也有所增长,从而推动市场平均租金平稳上升,同时写字楼平均售价也有轻微上扬。
2.供需同增,租金售价平稳上涨
由于部分写字楼项目推出落成,2010年全年,天津共有2个优质写字楼项目竣工,提供写字楼面积85,618平方米,较2009年有所增加。新增的两个项目是位于和平区的天津中心和位于河西区的鑫银大厦,分别为市场提供了30,018平方米和55,600平方米写字楼面积。同时,市场需求继续增长,全年市场吸纳量超过12万平方米,市场整体空置率下降,从2009年底的17.4%下降到2010年的13.1%,下降幅度为4.3个百分点,空置率压力进一步放缓,这也为业主稳步提高租金创造了有利条件。2010年第四季度,天津优质写字楼平均租金报价为每月每平方米107.6元,较去年同期上升2.8%,同时写字楼平均售价同比也有5.7%的涨幅。
3.2011年市场供应压力大
预期2011年,天津共将有11个新增写字楼项目上市,总建筑面积约120万平方米,供应压力加大。在所有新增供应中,滨海新区有7个项目,近78万平方米的供应,占供应总量的65%,而2010年底该地区只有4个项目,22.8万平方米写字楼面积供应,短期新增供应量是目前市场存量的3.4倍,区域市场压力巨大。而市中心区域也将有4个新项目、42万平方米写字楼面积竣工,市场压力同样存在,但不断增长的需求将为市场提供一定支撑。
优质零售物业市场
1.市场加速增长
2010年,天津优质零售物业市场加速扩张,多个新零售商进入天津市场,主要优质零售项目租金上升速度较2009年明显加快。但从2010年第四季度起,大量新项目将进入市场,给市场整体租金水平和空置率带来较大压力。
2.供需两旺,百货继续占据市场主力
2010年,永旺购物中心和河东万达广场开业,为天津零售物业市场带来290,000平方米的新增供应,此外,天津百货大楼经过半年多的改造和招租,重新开业。快速时尚品牌共同踏步进驻天津市场,年内,ZARA、 H&M、Mango、Uniqlo、无印良品、sasa和Asobio均在本地市场开设首家店铺。百货市场继续占据市场扩张的主力,多数新项目均继续以开设百货为主,包括乐天百货在仁恒海河广场租赁了49,400平方米,天津伊势丹二店在泰达MSD租赁了25,000平方米。山田电机也将在天津中心设32,000平方米旗舰店。受上升需求推动,天津零售商业整体空置率同比下降3.6个百分点至16.1%。市场整体平均首层租金则上升7.5%至每天每平方米20.8元。
3.2011年新项目集中入市
2011年,预计将至少有9个新项目进入天津零售物业市场,总建筑面积达583,600平方米,创历史记录。如此巨大的新增供应将大大加剧市场的竞争,虽然目前零售商的扩张继续保持增长态势,且其中部分项目已经有百货公司预租,例如天津大悦城、仁恒海河广场和天津中心等。但许多新项目的招租情况并不乐观,租金水平处于低位。预计2011年整体市场的空置率将大幅攀升,同时受新项目较低租金的影响,整体租金水平可能走低。