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2010年是房地产市场名副其实的“调控之年”,投资投机需求被逐渐挤出市场。在自住需求的支撑下,业内人士指出,2011年在货币政策吃紧的背景下,贷款购房者或将受到较大影响。
未来货币政策越发吃紧CPI连续走高,物价增速明显,通胀压力使得银行不断收紧货币供给,信贷市场较为吃紧。
虽然存款准备金率及利率的调整并非专门针对房地产市场,但是也在一定程度上影响了楼市中的贷款购房者:一方面,存款准备金率的上调使得商业银行的贷款额度吃紧,放款额度少、时间长等问题严重影响了贷款购房者的审批速度;另一方面,利率的增加则更加直接地提高了贷款购房者的还款成本。
根据某中介机构2010年成交的买卖业务付款方式比重分析,在所有交易付款方式中,一次性付款购房比重为31.9%,公积金贷款购房比重为23.6%,商业按揭贷款比重为35.9%,组合贷款为8.6%。与2009年相比,一次性付款购房比重出现明显增幅,上涨7.1个百分点。
有关专家指出,楼市严厉的宏观调控政策通过提高贷款首付及利率甚至停发贷款的信贷政策等多项措施使得天津房地产市场内投资投机需求被不断抑制,而政策在抑制投资需求的同时,也在一定程度上保障自住型需求的合理入市。因此,在调控的背景下,自住需求占据了市场的成交主体位置,中小户型的成交主流地位将再次巩固及扩大。
另一方面,2011年在稳健的货币政策前提下,为了预防通货膨胀、管理好流动性,采用加息方式将更加频繁,且不排除幅度将继续加大,市场将进入新一轮加息通道,对于房地产市场来说,加息将直接导致贷款购房者的压力增大,对于投资需求的抑制作用将更加明显。
二手房市场受影响较大在经历了2008年长期的深度调整及2009年的快速回升之后,面对2010年的宏观调控,不少二手房业主面对市场的再次调整选择观望,大多数业主对于房价持长期看涨心态,业主主动降价现象并未出现,而是保持着长期的稳定中伴有小幅试探性增长的心理。
在市场供需方面,天津二手房市场中总量庞大的自住型需求将保证市场活跃度在一定的水平,大范围的观望情绪难以出现,加之通货膨胀的缓解需要经过一定的调整期,股市等投资市场的不稳定和高风险都将使得部分“保值避险”型需求进入楼市,因此,预计2011年较大的通胀压力将刺激此类需求有所增加。
我爱我家预计,2011年天津二手房市场成交仍将以强大的自住需求作为支撑,全年二手房成交或将在6万套以上的水平。
首先,2011年楼市的宏观调控政策继续,在需求方面,对于投资投机需求的严格抑制和自住需求的保障不会改变,市场中的投资需求将不断被挤出,自住型需求支撑市场;
其次,在供给结构方面,保障性住房的不断增多对于二手房市场来说,必将造成部分客户的分流,保障性住房市场的建立和完善将间接使得房地产市场的结构更加合理;
第三,天津经济的高速发展,必将吸引越来越多外地人口落户天津,为天津的房地产市场带来潜在的需求,将在一定程度上保证了楼市的成交不会出现大幅的滑落。