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从去年本市商品房成交情况看,环城四区的风头已经盖过了市内地区,今年随着供应量的持续增加,配套设施的逐步呈现以及限购令等政策的控制,在环外购房或许将成为大多数置业者的首选。
从实用角度看,多样的户型、相对较低的价格与市区动辄几百万元一套的房源相比,相对较小的购房压力成为吸引人们置业的重要因素。与此同时,低密度产品增加,选择空间增多,成为环外置业的新趋势。
区域分析篇
六大板块配套日趋成熟
经过近两年的开发与积累,环城四区的地段潜力正在充分释放,品牌开发商越来越多,如:中信、京基、红磡、万科等企业都纷纷涉足;虽然环外项目地理距离稍显遥远,但是,随着交通便利性的提高,客户群心理适应力的提升,这里与市中心的地理差距正在迅速减小;更为重要的在于,随着优质产品的出现,这里的产品价格正处在价值洼地。
1.小淀板块:城市规划利好不断虽然,目前此区域新项目开发量已相对较小,但是成熟的社区环境、教育配套、交通路网等方面,北辰区发展都较为成熟,可以说是环城四区楼市中的佼佼者。地铁对周边楼市的带动作用,更是成为天津轨道交通引领楼市的不二样本。
天津环线位置的变更,受其影响最为深远的当属楼市,在城区面积扩大的同时无疑为天津楼市版图提供了又一潜力板块。此次天津城市规划城区向东北方向扩张,作为10大新家园之一的小淀新家园成为受其规划影响最大的居住板块,届时,小淀板块将被划归天津市环内范围。伴随地铁3号线和8号线的建设,立体轨道交通的完善将改善周边的投资环境。小淀板块城市规划利好不断,势必会带动区域价值得到更大提升。
2.中北镇板块:配套发展已步入成熟季随着有中北黄金走廊之称的新津杨公路的拓宽改造全面完成,未来地铁、快速路西北半环的建成通车,意味着整个西部新城将全线升级,并将吸引更多的物流、人流、信息流汇聚于此,共同拉动西部的发展。在经过多年的开发之后,各大项目先后入住,配套设施也正不断完善,西部新城的发展进入成熟季。医院、文化中心、体育中心、娱乐中心和商业区等市政配套将全方位展现在世人面前,中北镇板块可谓天津百姓置业投资者的又一绝佳选择。
3.梅江板块:搭建高端生态群落随着2010年世界经济论坛达沃斯进驻天津梅江,这块城市南部已经发展了近十年的炙热片区再次引起人们的关注。十多年来,大量公共设施的进驻,文化中心、商业中心等设施以及高档餐饮的落成,加之生态优美的环境和方便快捷的交通,使梅江地区的项目引领了天津房地产发展方向,而远洋地产进入天津的第一个高端项目万和城,更将引领梅江未来的居住前沿生活。
4.空港板块:拉动低密度住宅供应作为国家未来发展的重点城市,天津以其环渤海经济中心的定位高度,不断实现跨越式发展。伴随着轨道交通的延伸,空港板块离中心城区的时间距离与心理距离缩短,使郊区居住、市区上班成为可能。此外,轨道交通站点建设使未来人气上升,促使附近生活配套快速成熟,居住便利性大大提高。
相比中心区,空港的大环境和小区环境更加舒适优美,更适宜人的居住,低密度的居住氛围,能够让人领略到回归自然的感受。相比之下,中心区域供应偏紧,人口密度大,交通拥堵,价格偏高,而该板块目前单价几乎为中心城区的一半,且品质不错,选择余地大。
5.华明板块:创新生活模式目前,华明示范镇内宜居城区初具规模,在建设中,合理利用现有资源,安排集中供热,广泛使用太阳能,统筹规划学校、幼儿园、中心医院、老年公寓、文化广场、主题公园等公共设施。该园区自2008年启动招商以来,已经有38个生产型项目入驻,低碳新兴产业投资总额达到150亿元,规模大、水平高、带动能力强的亿元以上项目达到6家,成为东丽区新的经济增长点。
6.双街板块:提升周边区域价值在完善的产业配套支撑下,双街的城市化进程也不断加快。虽然板块内没有建成沃尔玛、家乐福等大型连锁超市,但是板块内小城镇项目和大型社区比较多,底商都有超市、便利店、餐馆、储蓄所等分布。未来柴楼新庄园项目将会有部分商铺入住,为居民日常购物提供方便。目前,虽未形成较为明显的地产板块优势,但其对周边区域的升值作用拉动日益明显。
置业指导篇
项目众多产品更加丰富
据不完全统计,全市目前在售和待售的含有别墅产品的项目有70多个,其中环城四区有33个。2010年新增加的20余个项目,依然会在2011年有新的产品供应。
值得关注的是,环城四区中的一些“新秀”项目将在2011年进行集中销售。如华明新家园的恒大名都、双港的华润中央公园、天嘉湖的京基领域、成林道板块的天房·郦景、大学城附近的五矿正信榕园、卫津南路附近的卫津领寓以及中北镇的绿海·雲锦世家等,低密度的别墅、洋房,高层、小高层均有。全新项目亮相,自然会吸引置业者的目光。
西青西青区的土地供应充足,是许多大型社区存在的基础,区域内有不少项目建筑面积均超过了30万平方米,有的甚至百万余平方米,这些项目也以丰富的产品类型著称,吸引着不同区域以及置业需求的人群。
区域房源类型充足、供应量大,可适合首次置业和改善型置业需求是西青区的较大特点。该区域分有杨柳青板块、中北镇板块、西南板块、南河镇板块以及大梅江板块。大梅江板块项目产品和供应量较为丰富,外环以外部分区域以洋房、别墅项目居多,致使产品价格相对较高,更多的适合改善型置业的购房需求。中北镇和西南板块项目产品齐全,类型以洋房、小高层、高层为主,且户型较小、价格相对较低,适合首次置业者的购房需求。
北辰北辰区的房源供应量在环城四区范围内最少,在售楼盘总共十余个,其中有华城佳苑、蓝岸森林是保障房,后期均有加推。商品房项目如景瑞阳光尚城、都旺新城等,在售的楼栋户型较为齐全,后续项目也会陆续加推。新楼盘国耀上河城酝酿许久,终将在1月份期间首次亮相。
北辰区的总房款在天津市范围内较低,可以满足环内置业的需求,但由于远离市中心,商贸、教育、医疗等各方面配套均不太成熟。道路整修和立体轨道交通的逐步完善可淡化路程远的障碍。
津南津南区双港板块的金地、红磡、富力等项目的销售接近尾声,但首创、华润等项目则新入市不久,双港新家园的余热还会持续;而随着天津大道的建成通车、海河教育园区部分校舍的竣工,沿线的一些区域也会热起来,富力于去年以70.5亿元购得的地块应该会有动作;同时天嘉湖板块的海尔地产、碧桂园以及京基的项目在2011年低密度房源还会持续释放。
东丽东丽区分为空港板块、东丽湖板块、开发区板块以及华明新家园板块等,包括高层、洋房、别墅类型的项目。目前,东丽区最大的优势在于轻轨的便利。东丽区是连接市区和滨海新区的纽带,同时这条轨道交通也带动了周围商品房项目的发展。对于东丽区来说,万科、华侨城、保利、恒大、金隅等,各个项目的建筑体量都比较大,配套升级,借势津滨两地的区域优势,加上产品特点,对于2011年的东丽楼市来说比较给力。