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即使房价回落,也不会出现“崩溃式”的下跌,而是“策略性”的回调
春节后的市场整体仍趋于冷淡,阳光家缘录得的成交数据显示:节后首周,广州楼市成交量主要集中在周边城区,番禺、增城、花都的成交量位列前三甲,这与节前的情况相似。
某主要布局番禺、花都的大集团操盘手对记者说:“郊区盘的促销如能获得满意的成交,必然会带动市区盘的跟随。因为开发商最怕的不是降价,而是降了价会更没人买。”他认为,尽管目前楼市表现平静,但全市范围内的集体促销最快会在3月份到来。
不过,某不愿透露姓名的本地巨头高层在接受记者采访时指出,即使房价有所回落,并不会出现“崩溃式”的下跌,而是“策略性”的回调。房地产市场再次遭遇考验的时间或将是在三四月份,届时正是地方政府公布本年度房价控制目标之后,又值供给放量之时,那时候才可能会是楼价变动的节点,因此,公众对政策效果“还要有点耐心”。
节后成交更集中郊区节后,本刊记者兵分数路,全面直击广州楼市。尽管市场整体变化不大,但可以明显地发现:目前主要的促销阵营在郊区,中心城区的楼价则岿然不动。
目前,市中心区楼盘的促销基本只是在9.6-9.9折之间,少有大幅度的折扣。而外围楼市的促销力度则在持续加大,如恒大山水城(论坛新闻)持续8折优惠;番禺区某大型楼盘的销售人员则通知一些潜在客户:节后买家除可享受9.2折优惠外,还新增了9.8折,希望吸引买家入货。
持续的成交郊区化,是楼市变化的前奏。“楼市的价格变化肯定先从郊区开始”,某大集团负责人对记者说,开发商并非像铁公鸡一般不肯降价,只要促销了有人买,便会有越来越多的楼盘跟从,只不过是,目前开发商仍在试探性地观察市场。
累积效应三四月释放“新国八条”中,明确指出要进一步落实地方政府责任,地方政府在合理确定本年度新建住房价格控制目标后,应于一季度向社会公布。目前,各地政府还未公布本年度住房价格控制目标,“一旦这一目标值公布,今年保障房也能如期进行的话,市场的氛围将会发生实质性的变化”,某大集团开发商认为,在细则未落地、政策影响未能明确评估之前,市场不会有太大变化。保利地产有关负责人同样认为,商家从来都是选择在重要节点前摊牌。2月份还未到需要摊牌的时刻。
而政策的累积效应将会在三四月份释放。“三四月份,房地产市场供给还将遭遇新一轮释放,在购房需求被抑制的大环境下,房地产市场的供需关系可能发生改变,进而影响价格”,有开发商坦言,“五一”历来是开发商集体出货的季节,今年“五一”的销售可能会提前,因为会有更多的开发商陆续加入“走量”的队伍,以避免下半年可能会遭遇更大的风险。
下跌幅度达10%-25%?近日,民族证券的一份研究报告中,对2011年房地产市场的成交量情况作出了详尽的预测:鉴于2010年1-4月份房屋销售面积基数较大,致使今年2-4月份全国商品房成交面积出现同比下滑的可能性较大;并预计2011年全年,全国商品房销售面积同比下滑10%-20%,销售均价同比下滑5%左右,预计一线城市成交价格将下跌10%-25%———“政策累加对房地产市场将产生实质性的影响”。可以说,市场预期已经从房价“空调论”,悄然发生了转变。
2010年中国人民大学经济研究所在其发布的报告中,曾经预测2011年上半年房价将会下跌近20%,当时遭遇市场一片质疑之声。如今,房价下跌的论调再也不是孤军奋战了。开发商均集体沉默,市场仍在静悄悄地等待。