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以往春节过后市场日渐复苏、成交攀升的场面,在今年的二手楼市中已然消失殆尽。受到节前市场税费新政的影响,假期前后,各家房产中介纠纷不断,而年后的市场也在这种房东和客户对于政策的不确定中,陷入了“冰冻”。 【政策连线】
新政细化“剑指”营业税
2011年1月26日,“新国八条”出台,分别从不同层面对于房产问题进行了限制,调控之决心可见一斑。
年后,记者从有关房产部门了解到,紧随“新国八条”政策,福州市自2011年1月28日起就执行了有关政策,即个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按成交价或指导价减去原购置价格或原抵债作价金额的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。
【市场反馈】
未有缓冲期引发纠纷
按照政策规定,营业税调整按二手房交易递件的日期为准,1月28日正式执行。
尽管政策的本意是通过税收杠杆来遏制市场上过于旺盛的购买趋势,但这种政策的快速落地化,未留有一定的缓冲期,因此,给福州的二手房市场带来了影响。
据记者了解,春节前后一段时间来,在各家房产中介,对于这部分多出来的税费到底谁来付的争议始终不断。“现在二手房买卖合同的签订有好几种方式。”一知名房产中介有关负责人告诉记者,比如“买方实付”:即买方包括中介费、税费在内,总共需要出的金额多少;“卖方实收”:即扣除了中介费、税费后实际拿到多少;“买卖双方各税”,即除了税费外,买卖双方各自需要付出和得到多少钱。“一般买卖双方都喜欢签实付或者实收,这其中就包含了他们各自需要付出的税费金额在内。”该负责人称,由于不动产交易的特殊性,买卖双方从合同签订,到去交易登记中心办理过户手续,缴纳税费,需要接近两个月的时间。因此,很多客户在1月28日前签合同时需要付出的金额,在28日后缴纳税费时,并不足以支付,这部分新增的钱到底谁来出?“因为新增税费的问题,这段时间以来都在协调和沟通。”麦田房产总经理黄少华告诉记者,举个例子来说,业主张小姐四年前购买了一套普通住房,总价90万元,现在150万元卖出,原来只需要征收差额营业税,差额60万元的5.5%,即3.3万元,现在则要征收8.25万元,税费一下子增加了近5万元。“和客户沟通,取得双方谅解,这段时间以来,主要精力都放在这上面了。”
黄少华称,实际上,各家中介企业对于国家的宏观调控政策,一直都是秉承支持的态度,但政策出台时,如果能考虑到二手房交易的特殊性,给一定的缓冲期,可以从一定程度上防止这种纠纷的发生。 【连锁效应】
二手市场进入“冰冻期”
突如其来的税收政策变动,对于市场造成了较大的影响,“最近二手房市场的成交降幅很明显。”一不愿透露姓名的房产中介企业老总告诉记者,房东和客户对于市场都没有信心“一方面,担心市场再出新的政策,另一方面,不少客户也都在观望,看看房价是否有下探的可能”,黄少华称,毫不夸张地说,这段时间以来,二手房的成交量是近几轮调控后下滑最为明显的一次。
一方面,客户对于该不该买房而心存疑虑,另一方面,房东受到限购影响,以及卖房成本的加大,很有可能收起手中房产不卖,市场供。不应求,更有可能造成一定的混乱。
“就目前的市场情况而言,相较于此前,客户量已经明显减少”,阳光家园房产总经理高岩称,随后几个月,这种冷淡的现象将会更加明显,可以预见的是,“今年市场的形势将会更为严峻。” 今年或将大洗牌
就福州多位业内人士看来,“新国八条”中“对个人购买住房不足5年转手交易的统一按销售收入全额征税”的规定对于二手房交易的打击是最为直接的,这将导致福州市场上一直较受欢迎的次新房交易成本大幅增加;而“二套房首付提高至六成”的规定对二手房市场上的改善性需求消费者的影响更不容小觑,部分资金不足的客户可能将继续观望。
福州二手房市场在经过了从去年开始持续的政策和银行信贷方面的限制后,相较于一手房而言,优势已然逐渐不再。高至总价一半的首付,银贷门槛的日渐提升,二手房交易过程中的不稳定性,房源供应不足等问题,都导致了人们对于二手房市场的信心匮乏。毫不夸张地说,从今年开始,福州的二手房市场很有可能遭遇较长时间的“冷冻”。
淡市之时,也恰恰是行业洗牌的最佳时机。福州的二手房行业经过多年发展,自2006年急速发展,到2008年快速收缩战线,再到去年的扩张,如今行业发展水平已然参差不齐,“今年即使挑战,也是机遇”,业内人士称,在今年这个洗牌年间,强者恒强,不适应市场的弱者,终将被淘汰出楼市。